开放式小区的利与弊

钱占涛

摘 要：随着社会经济的发展，城市化进程的加快，为满足城市日益增长的人口，城市中的房屋建筑也越来越多。现阶段，我国城市提出了建设开放式小区形式，但是这种小区形式不仅影响城市交通，同时也影响着市民生活。对此，本文就开放式小区利弊展开研究，首先介绍了开放式小区概念，其次对其利弊展开分析，最后提出了完善措施，希望能够提高开放式小区的管理水平。

关键词：开放式小区;利弊;措施

【中图分类号】TU984.12 【文献标识码】A 【文章编号】1674-3733（2020）02-0281-01

现阶段，我国各大城市已经不开发封闭式小区，新建住宅也提出街区制建设形式，逐步打开已经建设完成的住宅区域以及单位大院，内部实现道路公共化，以解决交通布局，提高土地资源利用率，这是十三五提出的中国未来一段时间城市发展的方向，为城市街区发展提供了指导，促进城市逐步建设生活街区，以符合城市发展规律，将现代化城市开发要求表现出来，这也是发达国家普遍使用的方法。

1 开放式小区的概念

开放式小区属于新概念，其从表面上来看就是小区设置门岗，周边的配套设施也是开放的，例如健身器材、娱乐场所、商超店铺等都是开放的，利用不同的经营模式来满足小区的需求。这种类型的小区域街区形式类似，彼此具备的优势也类似，但是街区形式更为规范整齐，而小区则更为零散。只有开放式小区式无法形成街区的，其需要创新用地布局，并进行道路规划，这样才能够获取理想的效果[1]。常见的街区制形式就是上住人、下营商，上层建筑为私有住宅空间，而下层建筑则属于商业或公共区域，住宅与外部设施全面相连，形成无围墙的开放式社区运营形式。

2 开放式小区利弊分析

以六盘水市为例，根据调查，69%以上的居民认为开放式小区能够充分利用社会资源，44%的居民认为能够缓解城市交通压力，尤其是在恶劣天气、上下班、山下学高峰时期，钟山大道、凉都大道以及人民路等路段经常出现严重的交通堵塞现象。但是，也有70%的居民认为开放式小区不够安全，61%居民认为会产生污染现象，56%居民认为居民的公共财产会受到威胁等。由此可见，居民对于开放式小区的利弊都各有观念。

对于开放式小区而言，其有利之处体现在两方面：一方面，能够提高城市资源利用率，很多城市公共設施与社区发展不相匹配，为平衡政府开支与公共需求，社区开放是一种形式，政府通过开放社区公共资源实现合理规划，进而满足公共设施要求，这些公共资源的开放可以避免资源闲置浪费，提高公共资源利用率[2]。另一方面，能够减少住房成本，基于政府宏观调控我国城市房价上涨也会有所限度，但是税负等优惠政策导致房价持续上涨，这是由于除宅基地缩小外，相应的设施与建造成本也影响着房价。对此，可以采用税负手段来调整房价，而且开放式小区的公共资源共享也使得小区居民的公摊费用降低，进而使房价降低。此外，随着城市人口的增加，道路密度也逐渐上升，交通拥堵现象更为严重，开放式小区有利于疏解拥堵现象，其通过小区和公路的连接，为社区居民提供便利的道路，减少其对其他公路的使用。

从上述的调查中可以看出，开放式小区的最大问题就是安全问题。当前我国大多数小区都采用门禁制度，有些小区白天开放晚上封闭，这是担心外来人员影响小区安全，以及外来车辆也会导致小区出现交通拥挤、交通隐患等。同时，修建公共道路也会对小区绿化、健身场地等产生破坏，甚至带来噪声污染，出现了各种不安全弊端。此外，开放式小区与现有不动产登记政策之间存在矛盾，业主的公摊会发生改变，公摊属性与现有房产政策规定相互矛盾。

3 开放式小区的完善措施

3.1 完善小区物业服务

开放式小区的建设必须要加强物业管理，改变物业服务方式，将围墙园区式小区管理形式转变为楼宇管理形式，以整栋楼为单位派驻两名管家，负责业主的日常问题，楼宇管家的工作就是申请装修、监督施工、安排报修、走访业主以及收发邮件等等，楼宇管家服务相对于当前的园区管理形式而言更具有针对性，服务细化，对象也更为具体[3]。这种服务模式将原有的区域划分中多个小区域，之后配置专门的服务人员为业主提供物业服务，并收取费用，商业区费用由住户或租户负担，公共去费用由政府负担。此外，对于小区安全而言，需要建设数字监控系统，特别是开放式小区出入口要与天网相连接，道路交通管理与交警网络连接起来，公共安全通过增设片警岗亭，并与物业安保、接到联合起来，实现群防联治，以提高小区的安全。

3.2 加强宣传教育工作

开放式小区建设难度比较大，其需要了解群众的认知，加强群众宣传工作，通过新媒体让市民了解开放式小区建设的好处，其能够增强社区活力。封闭式小区式以围墙为界限将城市划分为各个封闭单元，出入口少，不仅会影响交通，同时也会影响经济，不利于居民生活，增加小区的居住成本。若是建设开放式小区，其通过公共资源共享方便居民生活，建设时处于生活需求考虑会建立密集的路网、公共交通以及公共服务等系统，提高空间利用率，便利居民的生活[4]。此外，开放式小区的建立也需要立法作为支撑，从小区建设土地出让、规划、施工、监督到验收整个过程都需要明确，并解决好停车、环境、物业、住宅区域公共空间等等方面的问题，同时明确公共空间费用分摊情况，从根本上解决小区的问题。

3.3 把握好小区推进工作

我国就开放式小区提出了一些政策，其指出新建和已建小区要根据政策进行分类指导、区别对待，这符合要求，但是新建小区无特殊原因必须建设成为开放式小区[5]。同时，开放式小区属于全新的住宅建设方式，可以先从小范围进行试点工作，在积累经验后逐渐推广，要率先从公共单位大院开始执行，之后再由居民小区进行相应的试点。

结束语：综上，对于开放式小区而言，城市居民对其的接受程度有所不同，这种形式的小区建设能够提高城市资源利用率、能够减少住房成本，但是居民也认为其存在安全问题。针对开放式小区，本文提出了完善小区物业服务、加强宣传教育工作、把握好小区推进工作等完善措施，尽量解决开放小区中存在的问题，让市民能够从根本上接收这一形式的小区，进而确保相关政策的有效推行。

参考文献

[1] 张瑞雯，付士磊，刘叶，etal.开放式小区规划模式与发展对策研究[C]//中国环境科学学会2016年学术年会.0.

[2] 丁晓彦.关于开放式小区物业管理存在问题的调查[J].中国科技博览，2011（10）：262-262.

[3] 邓云飞.应全面深入理解和大力践行开放式小区的建设[J].交通与运输，2016，v.32;No.184（02）：31.

[4] 米小林.加强潼南开放式小区物业管理建设和谐社区[J].农家参谋，2017（15）：267-268.

[5] 屈雯雯，牟江.街区制下开放式小区生态性分析——以玉林社区为例[J].城市地理，2017.