房地产成本控制及成本精细化管理

【摘要】房地产项目成本的精细化管理是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科，是一个全面、动态的管理过程。房地产企业不但要紧跟市场需求的变化，加强自主创新和附加价值增强，做好成本的控制以及精细化管理，以更优的成本为业主带来最多的价值，才能在日新月异的激烈竞争市场中有更广阔的市场。

【关键词】房地产;成本控制;精细化管理

1、引言

近年来，随着房价的上涨房地产行业也迅速的发展起来，房地产行业的发展壮大，也带动了我国经济的快速发展。在市场经济背景下，房地产的发展会受到市场经济的影响，还会受到政策导向的影响。国家为了房地产业行业的有序发展，会对其密切关注，进行行之有效的宏观调控，以确保房价的稳定。另外，房地产行业在投资时，不仅巨大，还要面临其他的诸多风险，因此，做好房地产成本控制以及精细化管理，是当前地产行业所面临的一项重要课题。

2、房地产企业在成本控制方面的突出问题

2.1 招投标阶段成本问题

招标制度可直接在招标平台为企业寻得更有实力的合作伙伴。选用招投标的方法，通过公平、公开、公正的竞争来选择合作方，是遵循市场规律、跟随国家政策、降低成本获得最大效益的方式。公司在实际的招投标工作中，招标项目也是服务于市场，市场前景好，就急于开发项目，使得从设计、监理、施工队伍选择上，追求过快速度、造成后期变更签证大量增加，造成不必要成本浪费，而且掺杂了很多人情、关系在里面，使得在招投标过程中，看似过程公平合理，也符合国家的政策要求，但因为掺杂了不该有的因素，让招投标的竞争实际上产生了不公平、不合理的现象，使公司与更优秀的单位失之交臂，造成招投标工作得不到真正的落实，这会增加该公司的额外的、不该有的损失。

2.2 动态成本反馈不及时

在项目进行过程中，对项目的实时动态情况有充分的掌握和了解，并对可能即将发生的额外支出进行适当控制;对一些已经发生的超支进行有效控制，找出原因，尽可能地降低成本的浪费。这就需要各个环节的工作人员及时地将发生的成本进行交流反馈，专业人员对成本进行及时有效地分析、总结，及时进行成本动态控制。在项目过程中，对成本的动态控制的重视不够，项目的变更、签证、新增合同得不到實时的跟踪，对动态成本反馈不及时，不能得到有效的数据，成本的核算也不准确，就无法准确分析项目进度、成本耗费是否合理，是否符合预期规划，也不能及时对偏差进行纠正，实际成本不能及时反馈，以至成本控制落空。

3、房地产成本控制的精细化管理

3.1 前期调研阶段

3.1.1 做好市场调研

应该准确的把握市场需求和未来的趋势;要预测产品销售可能发生的情况，判断产品的竞争力，准确制定市场价格，预测市场的前景;对项目方案展开全方位的考虑，包括市场、环境以及技术等，使项目技术、经济的可行性以及其规模均能得到保障。

3.1.2 准确编制投资估算

工程建设投资估算可以为以下几个方面提供准确可靠的参考：项目投资、工程设计招标、资金筹措、工程限额设计等。编制时，应实事求是，既不可高估，以避免形成资金的浪费;也不可少估，以避免因追加投资，打乱投资计划。

房地产开发企业应建立各种工程造价的信息数据库，长期积累投资估算经验;实时收集有关估算指标信息。并且结合工程的实际情况，不断地修正和完善指标，充分利用信息资源，为项目定位提供依据，为初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定信息基础。

3.2 规划设计阶段成本控制

规划设计阶段的成本控制主要有四个方面：首先，是概念方案图。市场部负责市场调研，销售部和工程部协助设计部对方案的基本功能的完善提供意见，并加强附加功能的突显，多部门共同完成项目建筑物所有功能的经济评估以及提出概念户型图的意见。其次，是方案图设计。设计部需要通过项目当地市场实际状况调研，获取政府的优惠条件，得以确定大小市政配套方案，依据前期的概念户型图设计出整体方案的效果以及平、立面图;再有，就是施工图。成本部配合、设计部负责、工程部协助，根据方案图设计完成，费用总额限定内的施工图纸，必须具备招投标条件、具备施工条件以及可以核算成本费用的程度;最后，是二次深化设计。

3.3项目实施阶段成本控制

3.3.1 材料及设备采购阶段

材料及设备采购阶段成本控制主要为数量、性价比、款项支付方式、验收标准、运输、保管与保修等方面进行把控。成本工程师应掌握建材领域知名品牌与项目品质要求相结合精准把控所需材料价格，供应材料数量及进场计划要与工程进度计划相结合，由设计部提供材料设备的技术参数后确定其规格型号，款项支付方式确保风险控制在最小，分比例支付，第一批进场验收后按合同约定付款，质保金扣留合同总价的 5%的保修款，作为后期使用中成本控制的管控。

3.3.2 编制项目预算

在项目施工之前，要做好项目预算工作，此项工作由财务部主管，设计管理部、工程管理部和采购管理部共同来协作完成。项目的预算包括开发费用的预算、直接材料耗用及采购的预算、直接人工费用、工程费用及管理费用等的预算。首先由设计部门负责提供设计图纸，工程部提供项目开发的所有费用资料，财务部门根据所提供的资料信息进行项目开发费用的预算。材料采购部口向财务部提供施工材料设备相关的费用资料，包括用料的种类、数量、规格、价格等，成本部据此来计算出甲供材料消耗量、设备的费用预算和采购费用的预算，企业后期材料设备采购时要按照计划表严格执行。

3.3.3 加强施工现场的管理

管理人员要严格督促施工方按照图纸施工，不能私自进行更改，对材料的质量和数量进行严格控制，做好现场施工工作的记录，并对材料的使用进行抽检，各项分工程要控制好材料的使用，在材料的领取、入库、用料、等环节上应给予特别的重视，在现场施工阶段发挥好相关人员的最大作用，涉及到变更的部位工程及时下达工程指令事前通知成本工程师及时到现场测量收方，以免隐蔽事项事后无法核对。及时发现和解决材料使用上等的问题，掌握好实时的材料价格动等市场信息，在保证质量的前提下，根据实际情况尽可能地让工期提前。同时，实行效益奖励制度，来调动现场员工的工作积极性，如果有人发现施工设计错误或不合理，或提出施工过程中哪些方面需要改进，如真得有益于项目，则给予适当的奖励。更重要的是要总结以前项目的现场管理经验，及时反馈给设计部，多部门共同合作才能真正实现成本控制。

3.4 严把验收质量关

项目验收是项目成本控制的一个重要部分，项目施工达标的验收方式可分为项目中间验收、单项工程验收和全部工程竣工验收三大类。要分阶段对项目的质量和进度情况进行验收工作，要检查施工队伍是否按照合同的要求进行施工建设，在验收时，要根据施工图、设计图以及合同等相关的书面文件，对项目工程的进度、质量、材料等进行检查，是否达到规定的要求。验收过程要仔细认真，检查到位，如有发现一些纸漏，要进行复查审核，及时进行调整和改进，避免延误后期工作。

参考文献：

[1]王青.房地产成本控制要点及成本精细化管理[J].城市建设理论研究（电子版），2018， No.261（15）：187.

[2]陈红霞.浅谈房地产成本精细化管理[J].科技风，2015，13：170.

作者简介：

唐明慧（370602198410054067），山东烟台。