房地产投资决策分析

【摘要】随着我国经济的快速发展，我国经济市场中房产经济已成为我国国民经济增长中的新增点。本文中主要研究了房地产投资决策中的相关事宜，文中首先对我国经济市场中房地产投资决策的基本概述进行分析，然后对房地产投资中的投资决策要素进行分析，最后结合实际情况，提出了一些房地产投资决策过程中的相关建议。

【关键词】房地产;投资决策;要素分析;相关建议

1、我国经济市场中房地产投资决策基本概述

在我国经济市场中，随着国内经济行业的逐步改革和发展， 房地产曾经为一路助长经济壮大的推动机， 为经济发展做出了巨大贡献。房地产企业进行开发投资活动时，需要进行完善的投资决策工作。进行投资决策工作的目的是为了对待建的房地产投资项目的可行性和必要性进行技术上的经济论证，可以在房地产企业施工之前，对不同的项目投资方案进行针对性的比较，然后选择出最优化的投资方案。在我国的房地产投资市场中，房地产本身具有一定的物理特性和经济特性，所以在房地产市场进行投资过程中也区别于其他项目投资中的固有特性。投资方首先需要了解房地产的投资市场是一个资金密集型的行业，房地产在建造过程中，项目投资数额巨大，且对金融的依赖性较高。另外在我国的房地产投资市场中，投资方通常会将大部分资金投入到公寓、住宅楼、写字楼等建筑项目中，主要源于这些建筑项目方便被市场上的各种公司所租用，存在更换使用性质较为方便的特点;投资方很少将资金投入到特种厂房建设、水利码头建设等大型工程项目中，这样便导致我国房地产投资市场中存在的结构性问题较为突出。

房地产产业是当前中国社会经济中的重要性支柱，我国政府在经济市场调控过程中，对房地产市场的投资较为关注，通常将对房地产市场和房地产调控，作为调节我国经济发展中的一个关键点，因此在我国房地产市场进行投资的过程中还极易会受到政府政策的影响。此外房地产市场投资过程中，由于房地产其自身具有不可移动性、回收周期较长等特点，使得房地产市场中的投资方在投资过程中对未来的经济宏观调控、社会发展方向、国家政治因素、法律法规、周边自然环境、经济格局的改变等相关因素都需要较为全面的考虑，而这也使得房地产投资市场中存在着较多的风险且风险水平较高，所以在房地产市场投资过程中采取科学合理的投资决策，对房地产投资开发商具有重要的实践性意义。

2、房地产投资中的投资决策要素分析

2.1投资决策要素中的时机决策分析

房地产投资过程中，投资方需要将投资时机取决于当前投资主体中的外部环境。这就需要将投资主体、投资目标和投资形式这三种特性进行紧密相连，现阶段我国房地产投资时机在分析过程中主要可以分为以下3种模式：

第1种，环境因素分析模式。房地产投资者在进行投资的过程中，需要将房地产市场中当前的宏观环境因素和微观环境因素进行考虑，来分析宏观因素和微观因素组合过程中房地产市场中的经济、社会和政治因素是否会发生相应的变化。在对房地产投资中的决策时机进行判断时，市场中的投资方还需要陈列出房地产可能蕴含的收益性因素和亏损性因素，并对这些因素进行直接或者是间接性的综合性分析;

第2种，寿命周期分析模式。在经济市场中对房地产进行投资的时机与房地产的寿命周期存在着一定的关系，房地产在不同的寿命周期阶段对于投资方来说都存在着不一样的收益机会和风险率。投资方可以在商业房地产开发过程中的商业用地选定阶段、商业房产建设阶段、商业房产租赁阶段、商业房产管理阶段、商业房产退化阶段等众多阶段中进行投资，在这些阶段投资中，投资方需要根据自身的投资目标和投资实力来为自己创造出最大化的投资效益。

第3种，开发价值分析模式。房地产投资市场中投资者的实力和开发能力的差异性决定者所投资房产的类型存在的多样性，这也是房地产企业在经营过程中的获利关键点。当前我国的商业房产价值中存在着一部分无法进行量化的服务价值和无形收益体系，所以房地产投资者需要对这些价值体系进行合理的判断，才可以为自己带来收益的机会。

2.2投资决策要素中的区位决策分析

在房地产市场投资过程中，投资方还需要做好房地产地段的选择工作，也就是投资中的区位决策。当前我国房地产投资市场中，房产的增长性在一定程度上取决于房产建设区位的土地增值价值，因此投资方在房产投资过程中做好区位的决策工作就可以充分地完善掌握到优势地段的房产资源，提高自己的经济效益，在区位决策分析过程中可以通过以下三种方法：

第1种，因素分析法。影响到经济市场中，房地产的区位价值的因素主要有以下几点，分别是自然因素、市场经济因素、社会环境因素、政府导向因素。在不同的城市地段中，房屋建筑项目则具有不同的价值因素，房地产投资者在对房产进行投资过程中，就需要掌握到这些优势地段的形成发展和变化规律，才可以在特定地域的商业房产中做好宏观和微观调控，通过对这些特定因素的把握就可以使投资者掌握到优势地段的房产资源。

第2种，假设开发法。房地产投资者在进行房产投资过程中，可以充分的运用数学原理中的假设开发法，对自己所投资的项目进行不同用途收益和成本的估算，对房产项目进行估算的过程中便可以获取房产项目为自身带来的最大收益，同时还可以准确的衡量房产项目在未来最佳的利用方向。

第3种，威尔逊购物模式。威尔逊购物模式法是借助西方先进的商业优势购物理念对房地产投资中的优势地段進行判断和选择。目前在我国经济市场中竞争性房产和特定的商业房产都在发展自己的市场资源，所以无论是何种房产类型只有在市场上具备着一定规模的消费群体，才可以保障房产项目日后的升值。

3、房地产投资决策过程中的相关建议

房地产公司在对房产项目进行投资过程中，需要根据房地产企业的总体经营战略为导向目标来确定企业在市场中的定位。企业还需要充分的了解当下市场中消费者的需求心理，将自己和市场中其他竞争者的显著性特征进行区别，来获得经济市场中消费者的认同感。房地产企业只有通过准确的市场定位，并对市场进行预测和调查培养出一个目标型市场，这样才可以帮助企业进行投资决策工作;房地产企业还需要做好房产项目的可行性研究，进行研究的目的便是对拟建房产项目的社会文化因素、经济文化因素等相关因素进行调查研究，充分地判断房地产投资过程中项目的可行性。

结语：

房产经济作为我国国民经济中的支柱型产业，在经济市场中的房地产投资具有一定复杂性和特殊性，进行投资过程中决策相对困难，市场中的很多投资方往往难以观察到房产企业未来的投资前景、对未来房产的价格趋势判断模糊、担心银行对房地产的金融风险，因此在房产企业中做好完善的投资决策工作是保障房产企业健康发展的必要因素。相信在不久的将来，它终将成为一个成熟的市场，并走向世界.

参考文献：

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作者简介：

牛一凡，1990年12月，男，汉，河北张家口，中国交通建设股份有限公司，硕士研究生，工程师，房地产投资。