多校划片降温学区房

赵新江

尽管学区房一直是楼市的投资热门，但同时由于其价值与政策相关极为密切，投资风险也不小。

4月30日，北京市西城区教委发布了《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》（以下简称《意见》），即今年7月31日之后将实施多校划片。

业内人士认为，实施多校划片的初衷一是为学区房降温，二是希望教育资源能均衡分配。

北京市西城区实施多校划片

《意见》指出，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

此外，自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上6年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。

“五一”长假期间，不少家长开始研究政策，想搭上末班车，赶在新规正式实施前购入学区房。在西城区，不少房屋中介的顾客量逐渐多了起来，一名前来咨询房价的家长表示，考虑到多校划片政策实施后的不确定性，家人商量后决定，把买房计划提前。其实他们之前没有那么着急去买房子，就这两天听到多校划片这个政策，周围家长也在讨论这个事情，他们就想来了解一下，看一下。如果有合适的房子就可以买，毕竟都是为了孩子上学，还是希望他能上比较好的学校。

除了购房者，着急来房屋中介咨询的还有不少持有学区房的业主，他们主要考虑的是房屋价格，一中介工作人员说：“最近几天新登记房源的数量是平常的几倍，这两天登记大概40套房子，都想赶在新规实施前卖个好价钱。”

多校划片让入学更公平

那么，什么是多校划片？

按照教育部王司长的解读，多校划片的目的是解决单校划片产生的一些社会问题，把学生入读小学、初中由一对一变成一对多，最终能入读哪所学校由唯一答案变成多种可能，用电脑派位分配学生入读的学校，由此削减学区房的优势，解决家长过分追捧学区房、中介大肆炒作学区房的现状。

多校划片实际操作就是一个小区对应两所及两所以上小学、初中的学位资源（其中包括优质资源），根据个人需求和志愿进行统一公平分配。也就是说，即使你高价钱买名校学区房，但最后小孩可能是被电脑摇到去一所普通学校。

西城区不是第一个实施多校划片的区域，在西城区之前，早在2018年5月，海淀区、丰台区跟东城区就曾同时宣布：学区将和房产脱钩，实行多校划片。

海淀区：自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。也就是说，2019年以后新买的房子将不再对应固定的小学，要实施多校划片。

丰台区：今年也将在部分学校实行购置二手房房主子女多校划片方式派位入学，也就是摇号入学。

东城区：也着手限制新购学区房的登记入学，“入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位方式安排入学”。

此次，西城区的规定是自2020年7月31日后新取得房产证的，全部以多校划片的方式入学。至此，北京市最后一个教育强区也开始实施多校划片。

学区房成交量猛增

据媒体报道，“五一”假期期间有房产中介表示，自4月30日西城区将实行多校划片入学政策发布后，近期咨询和带看数量大幅增加。正好赶上“五一”假期，这几天宏庙小学对口的房子每天成交量都在8-10套。

今年5月4日到5日中午这36个小时内，丰汇园已经成交了3套千万元级老破小学区房，最高单价超过25万元/平方米。

据《经济观察报》报道，3年前，北京通州曾有一位家长以1200万元买下了这里一处39平方米的房子，成交价超过30万元/平方米。重点是，这只是一个阴暗的地下室。

关于这次成交，还有一个在经纪人口中广为流传的故事。2017年2月下旬，一个买家正准备以1000万元买走丰汇园这套39平方米的房子，但5小时后被另一个买家以1200万元拿下。

公开资料显示，宏庙小学始建于清代，几经更名后，于1958年改为现名称。作为北京的市级重点，宏庙小学直升北师大实验中学的比例达80%。

贝壳研究院发布的数据显示，“五一”假期北京学区房交易大幅放量。其间北京全市二手房日成交量在900套左右，同比大幅增长。除了线下带看恢复、需求延迟释放外，还有一个重要原因在于西城区的学区房新政出台。部分家长为“抢搭末班车”加快入市，“五一”期间西城区成交套均面积61平方米，套均价格749万元，每平方米均价超过12万元，西城区交易量同比和环比增长均超过100%，其中金融街和德胜片区成为热门。

投资学区房风险增加

尽管学区房一直是楼市的投资热门，但同时由于其价值与政策相关极为密切，投资风险也不小。分析指出，其最主要的风险就是学区资源重新分配的风险，除此之外，还存在政策变动、城市中心转移等风险。

目前，教育部已经连续多年发布通知，要求在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，积极稳妥采取多校划片。

市场分析认为，虽然短期内多校划片必然面临既得利益的阻碍，很难迅速复制到全国，但已是大势所趋。同时学区房背后存在的教育溢价，这一溢价锚定于名校，有赖于教育政策的稳定性。一旦教育政策频繁变动，那么学区房的教育溢价也会随之变化，风险陡然增加。

多校划片真能为学区房降温吗？

房子和子女教育，可以并称为中国家庭的两大历史使命，是中国人最愿意花钱的事，尤其是两者搅在一起的时候更不得了。

多校划片为学区房降温，效果的确值得期待。不过只要学区房这个概念仍然存在，多校划片只能降低由房子拼学位的概率，并没有从根本上改变学区房的附加值。毕竟，多校划片之后，学区房并非價值全无，它至少还代表了抽签摇号的资格。

因此，学区房真要降温，教育均衡才是根本。

Tips

购买学区房注意事项

既然要花大价钱，那么就要做好相关工作，避免买了学区房，孩子却因为这个那个原因耽误了入学。

No.1签合同

许多楼盘的宣传资料都声称有教育配套，但口说无凭，最好把这些点都写进购房合同。

No.2实地考察

购买学区房之前，如果学校已经建成，最好实地考察一番，咨询学校相关部门了解开发商所承诺的是否属实。

No.3观察房子的质量

房屋质量、小区环境、物业服务同样是比较重要的，曾经就有学校因为学区房面积过小不让孩子上学，这些情况家长都需要事先了解清楚。