城市老旧小区改造新模式及关键技术

年丽

摘    要：随着经济社会的持续快速发展，城市老旧小区改造迎来了前所未有的重大发展机遇，如何采取有效措施切实提高城市老旧小区改造总体成效，成为业内广泛关注的焦点课题之一。基于此，本文首先介绍了城市老旧小区改造的重要性，分析了制约老旧小区改造的因素。在探讨老旧小区改造原则的基础上，结合相关实践经验，分别从加强社区居住设施改造等多个角度与方面，提出了推进城市老旧小区改造的有效策略与措施，阐述了个人对此的几点浅见，望有助于城市老旧小区改造工作的实践。

关键词：老旧小区;改造措施;方法模式;关键技术

1  引言

当今社会，经济发展节奏持续加快，经济发展质量显著提高，城乡建设差距进一步缩小，是城市老旧小区面临着更为复杂的发展局面，改造过程中的不确定性因素增多。当前形势下，必须宏观审视城市老旧小区改造现状，并采取有效措施，切实优化改造成效。本文就此展开了探讨。

2  城市老旧小区改造的重要性分析

城市老旧小区改造是提高城市发展质量，优化城市发展活力的重要路径与关键措施。在漫长的城市发展进程中，建造年限相对久远的小区开始成为老旧小区，建筑结构趋于失衡，小区环境更加低端，小区人群生活品质显著下降，对老旧小区改造产生了极为迫切的现实需求。长期以来，国家相关部门高度重视城市老旧小区改造工作，在制度政策制定、过程方法控制、保障措施落实等方面制定了一系列重大方针政策，在老旧小区改造工作领域取得了令人瞩目的现实成就，积累了丰富而宝贵的实践经验，为提高城市发展质量注入了强大动力与活力。通过实施城市老旧小区改造，有利于拉动城市经济投资和消费，促进城市实体经济增长。数据表明，城市老旧小区改造对于GDP的正增长具有显著作用，可有效激发产业链条活力，刺激相应配套消费，对于缓解经济下行压力成效突出。同时，鉴于我国当前房地产行业系统化发展趋势尚不成熟，诸多制度标准、行业规范等与经济社会发展趋势与需求不相适应。因此，当前形势下，深入探讨城市老旧小区改造问题，具有极为深刻的现实意义[1]。

3  制约老旧小区改造的因素分析

3.1  政府负担过重，居民存在等靠思想

在城市老旧小区改造过程中，政府始终扮演着不可替代的关键角色，财政支持的力量极为重要。纵观当前城市老旧小区改造实际，普遍存在着政府负担过重，财力支持力度相对不足等共性问题，制约着老旧小区改造进程的持续推进，不利于老旧小区改造事业取得未来长远可持续发展。在老旧小区居民方面，则表现为显著的等靠思想，片面地认为老旧小区改造主要是政府的事情，无需小区居民出钱，“共享共建共治”的改造理念尚未形成，社区居民力量难以充分发挥。

3.2  居民需求多样，平衡难度较大

在老旧小区中，居民类型相对较多，构成成分相对复杂，不同年龄、不同经济状况、不同社会阶层的人群共同生活在同一个老旧小区中，在老旧小区改造推进过程中，具有多样化、复杂化的现实需求。部分小区居民不仅注重房屋住宅的舒适性以及小区环境的优美性，而且注重小区住宅的经济价值，侧重于小区房屋在经济方面的保值增值。同时，部分老旧小区居民将房屋进行了出租，通过收取租金获取经济利益，对于老旧小区改造的兴趣不大，导致参与老旧小区改造的主动性与积极性严重不足，往往置身事外[2]。

3.3  施工方缺乏责任意识，影响改造效果

在现代城市经济社会发展节奏下，越来越多的城市老旧小区改造施工单位开始出现，并开始投入到激烈的市场竞争中来，部分施工单位缺乏责任意识，盲目追求老旧小区改造进度与成本，导致改造质量大大折扣，改造效果严重不足。同时，在老旧小区改造过程中，施工方法不科学、施工过程控制不良，造成路面塌陷、扬尘、噪音等一系列扰民问题，使老旧小区广大居民备受煎熬。

4  老旧小区改造的原则

4.1  政府主导、社会力量參与原则

在城市老旧小区改造过程中，应该首先遵循政府主导、社会力量参与原则的原则，充分发挥政府部门的合理引导作用，对全市范围内的老旧小区进行整体规划与改造，设立老旧小区改造和治理小组等专业机构，专门推进城市老旧小区的改造与治理，在政策制定、规划布局、统筹协调等方面发挥更大作用，重点协调解决老旧小区改造推进中遇到的各类疑难问题。同时，应积极鼓励与引导社会力量参与其中，建立健全政府主导、居民自治、社会力量协同的小区治理体系，优化城市老旧小区改造工作机制[3]。

4.2  以人为本原则

城市老旧小区改造的最终受益者是广大小区居民，因此应遵循以人为本的基本原则推进老旧小区改造，将小区居民的利益放在首位，以满足小区居民的现实生活需求为基本出发点与落脚点，让广大小区居民获得更大程度上的物质与精神满足，充分保障每一名小区居民的切身利益。在以人为本原则的要求下，城市老旧小区改造应保障公众的参与权、建议权、话语权，广大吸纳小区居民的合理化意见与建议，让社区居民通过发表自己的意见和观点，参与到社区的改造和发展中来，并对最终整体改造结果进行评估分析，适时优化改造方案。

4.3  监管贯穿始终原则

城市老旧小区的改造过程是落实相关制度体系，执行相关规章制度的过程，也是提升小区环境，优化小区居住条件的过程，该过程离不开具有针对性的监督与管理。在监督贯穿始终的原则要求下，应对改造内容、规划设计、施工组织等内容进行积极公示，确保改造工程质量、安全、工期的统一，一旦出现施工质量问题和延迟完工状况，要做到谁施工谁负责，对施工过错方进行追责。同时，在老旧小区改造完成后，还应建立长效管理机制。

5  推进城市老旧小区改造的有效策略与措施探讨

5.1  加强社区居住设施改造

社区居住设施改造是城市老旧小区改造的关键构成部分。对于基础环境不良，条件薄弱、功能不健全的老旧小区，改造后应达到外观舒适、管线安全规整、消除消防安全隐患的基本目标。在外墙立面方面，修缮建筑外立面，改善老旧小区住宅建筑外在表现特征，并通过修补墙面、更新门窗、喷涂环保材料等措施，整体解决老旧小区建筑物外立面破败老旧、漏水、外观形象不佳等问题。在小区内道路与管线综合改造方面，则应对所有破损道路进行全面排查分析，制定具有针对性的改造实施方案，对破损的边石、步道板等进行逐一修复，必要情况下应对石块、路面等进行全面替换或更新。在消防安全隐患方面，应重点解决楼道、消防通道和消防连廊方面的问题，确保所有消防通道的畅通性[4]。

5.2  改善社区交通状况

交通路网是城市老旧小区改造的重点内容，只有全面梳理路网，确保车辆进出有序，规范停车，拓展道路空间，才能使老旧小区面貌焕然一新，具备更加完善的系统化功能。对老旧小区附近道路实施单行限制、打通道路内部循环，设置科学醒目的交通设施，优化老旧小区内部交通组织，对小区内部道路交通组织进行优化管理。此外，加强老旧小区道路与城市干道的有效衔接，合理布置小区出入口，与城市道路融为一体，缓解道路交通压力。要充分利用既有空间，改造停车设施，优化地面停车、增设地下停车区域，或采用立体化停车等方式拓展停车空间。应充分利用违章建设拆除后的空间进行停车区改造，增设停车泊位，做到停车规范有序。

5.3  提升社区绿化环境

优美良好的小区绿化环境可为小区居民营造轻松愉悦的环境氛围，因此应注重提升绿化环境与绿化效果，用更多的绿色植物打造更为充实而丰富的绿化环境，提升绿化品位。要按照相关部门制定的绿化工作标准，制定具有针对性的绿化实施方案，广泛征求小区居民的意见，充分发挥业主委员会的作用，对绿化方案进行优化调整与完善。同时，要优化植物布局，对原有绿化植物进行综合整形修剪，发挥树木的美观、造景功能，树种选择及种植位置应美观大方，采用层次化、立体化的种植方式，高大乔木作为行道树，中间配以灌木，靠近楼体区域栽植低矮花卉，强化绿化效果的立体层次感。老旧小区中的公共空间符合绿化条件的则宜绿化，符合打造景观条件的则应打造景观，在有限的区域空间内尽量保持全绿色覆盖[5]。

5.4  完善社区公共设施建设，兼顾节能减排

要拓展老旧小区居民公共活动空间，丰富社区休闲功能，及时维修翻新小区内破损的公共休闲设施，增设小区无障碍健康步道、休闲游憩场地和健身器械等。要增加无障碍设施改造，完善适老化功能，逐步完善老旧小区内部道路、小区出入口、单元门出入口及相关公共设施等无障碍改造，增加慢行步道、更新硬化铺装、铺设适老坡道等，改造小区景观环境，完善户外适老化功能。应鼓励既有多层住宅加装电梯，并增加无障碍通道，缓解老年人对出行环境的可及性要求，满足适老化健康出行与康乐生活要求。同时，要融入节能理念和节能要求，降低老旧小区各类系统对基础性能源的依赖与需求。

6  結语

综上所述，受改造方法、管理模式、人为操作等方面要素的影响，当前城市老旧小区改造实践中依旧存在诸多方面的薄弱环节与不足之处，制约着城市化进程的有序推进。因此，有关人员应该从城市老旧小区改造的客观实际需求出发，充分遵循改造规律，创新改造方法，强化改造过程控制，切实提高改造质量，为促进城市进程的顺利有序推进奠定坚实基础，为优化经济社会发展运行效果保驾护航。

参考文献：

[1] 汪兴东，壬鲁.“新常态”下稳定经济增长新思路——以老旧小区改造扭转经济下行压力、缓解产能过剩[J].城市建筑理论研究，2019（12）：112～113.

[2] 张承宏，穆冠霖，王斌.新时期城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].宁波职业技术学院学报，2019（6）：201～203.

[3] 朱燕飞，王志刚，杨宗博.浅谈城市老旧小区改造的模式与对策——以大连市为例[J].天津科技大学学报（社会科学版），2019（6）：201～202.

[4] 周玉明，闫明艳.北京市老旧小区管理难题及对策研究——以丰台区为例[J].安徽农业科学研究，2019（20）：333～334.

[5] 孙梅花，王天驰.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].宁波职业技术学院学报，2018（16）：501～503.