现代测绘技术在房产测绘中的应用

伍友俊

【摘要】城市房地产业的发展以及不动产管理的需要等，都对房产测绘工作提出了更多更高的要求，应用传统的作业模式已不能满足，技术革新已成为必然。本文即简要介绍了新形势下以数字化测绘和3S（GPS、RS、GIS）技术为代表的现代测绘技术在房产测绘中的应用。

【关键词】房产测绘;数字化测绘

1、引言

随着城市房地产业的迅猛发展，不动产管理部门和社会公众对房产测绘的准确性和现实性等都提出了更多更高的要求。房产测绘应用传统的作业模式已经满足不了工作的要求，技术革新已成为必然。计算机技术以及日趋成熟的以数字化测绘和3S（GNSS、RS、GIS）技术为代表的现代测绘技术的应用为此提供了崭新的模式和支持，并催生了“数字不动产”建设。本文即简要介绍新形势下现代测绘技术在房产测绘中的应用。

2、数字化测绘技术在房产测绘中的应用

数字化测绘技术具有点位精度高、便于成果的更新和深加工利用等显著特点，可作为GIS的重要信息源。

数字化测绘的主要作业方法有三种：原图数字化法、航测（遥感）法和地面数字测图法。其中原图数字化法因其精度有限，已不适应现代测绘生产管理的要求，逐步退出了历史舞台，目前一般采用航测（遥感）法和地面数字测图法。

2.1航测（遥感）法

利用航空摄影（遥感）在空中摄取地面的影像，通过“外业定性，内业定位”，直接获得数字化图。该方法的特点是可将大量的外业测量工作移到室内完成，它具有成图速度快、精度高而均匀、不受气候及季节的限制等优点。但是该方法在城市建筑物与树木密集地区或其他隐蔽区域会受到航摄比例尺和房檐改正精度等因素的限制。随着无人机及倾斜摄影测量、激光雷达等技术的发展，该技术正越来越多地应用于房产测绘领域。

2.2地面数字测图法

采用实时动态定位（RTK）、全站仪等测量仪器直接进行野外数据采集，并将采集数据通过计算机进行编辑处理成图的方法是我国目前各测绘单位进行大比例尺（尤其是1：500）测图用得最多的数字测图方法。采用该方法所得到的数字化图的特点是精度高，所测地物点相对于邻近控制点的精度可以控制在±5cm以内。

地面数字测图法的作业模式是多种多样的。随着测绘科学技术的发展和测绘新仪器、新设备的出现，尤其是全球导航卫星系统（GNSS）技术的不断改进，对于开阔的地段（主要是田野、河流、沟渠等），可以直接采用RTK测量模式进行全数字野外数据采集，而对于树木较多或房屋密集的测区，可以采用RTK测定图根点，通过全站仪采集碎部点，数字成图软件编辑成图。即运用RTK+全站仪+数字成图软件“联合作业”模式进行大比例尺数字测图，可以实现RTK与全站仪的优势互补，大幅度提高测图精度和效率，已成为地面数字测图法的主要作业模式。

3、遥感（RS）技术在房产测绘中的应用

遥感技术具有大范围、高分辨率、多时段、多时相等特点。但其图像往往比例尺较小、误差较大，即使是分辨率达到0.61m的快鸟（Quick Bird）卫星影像，其用于测绘生产时，按规范规定的最大成图比例尺为1：5000，仅用于一般判读的成图比例尺为1：2000，无法满足1：1000、1：500等大比例尺成图精度要求。所以，遥感技术一般并不直接应用于房产测绘。但是，利用高分辨率的卫星影像图，即使是使用卫片下载工具通过网络获取的谷歌等卫星影像图，在经过相应软件处理后，可以提供比单纯房产分幅平面图更多更直观的空间信息以辅助房产测绘工作，比如：在房产基础测绘方面，应用卫星影像图布设测量控制点，便于选定控制点的具体位置，了解控制点的控制范围，确定观测路线，还可做野外测绘工作草图，并可为检验数字化成图成果提供辅助参考;在房产项目测绘方面，应用卫星影像图可直观地判读出房屋位置等，并可辅助房产调查。

4、地理信息系统（GIS）技术在房产测绘中的应用

房产测绘是不动产管理管理数据的主要来源。将GIS技术引入房产测绘及其管理是对传统模式的一个突破。房产信息包含产权人信息、坐落信息及其它相关空间和属性信息，坐落信息对于房屋确定具有重要的标识作用。在传统的房产管理中，房屋的坐落一般都以城市的街区名来定义，而街区名有模糊、易变、不精确的特点，難以从根本上杜绝重复发证等现象的发生。引入GIS后，充分利用房屋位置在图上唯一性的特点，通过“落宗落幢”，赋予唯一的不动产单元代码，能实现真正意义上的“以图管房”。另一方面，通过房产GIS，可以进行任意地理范围内房产的各类统计分析，如房产容积率分析、房产空置率分析、房屋拆迁、按产别（结构、层数）进行的分类统计等，能方便了解城市房屋的基本信息。并且，在引入了GIS之后，在管理上只要通过房产图形，就能够准确地掌握房产的过去和现状，以不变应万变。这种测绘前置模式，已不再是单纯意义上的GIS技术在房产测绘中的应用，而是通过GIS整合全球导航卫星系统（GNSS）、遥感（RS）、计算机辅助制图（CAD）、房产办公自动化（OA）、管理信息系统（MIS）以及互联网（Web）等技术，使不动产管理向科学、规范和智能化的方向发展，进而形成多方位、多层次、网络化、自动化、现代化的不动产管理体系——“数字不动产”。

结语：

房产测绘作为测绘学科的一个分支，是测绘技术与不动产管理业务相结合的专业测绘，具有较强的技术性和鲜明的政策性。其成果质量不仅关系到房屋权利人的切身利益，也间接影响到房地产市场正常化、规范化发展。毋庸讳言，长期以来，房产测绘在测绘行业一直处于边缘地位，其人员、技术及装备都远远滞后于整个行业的发展水平。随着房地产业地不断发展以及社会公众对房产测绘及管理提出的更高要求，传统的作业与管理模式已不能满足，在房产测绘中不断推广应用现代测绘技术已是必然的大势所趋。惟其如此，房产测绘才能与时俱进，更多更快更好地为社会公众提供服务，更多更快更好地为不动产管理、为“数字不动产”和“数字城市”建设提供数据和资料。

参考文献：

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