不动产存量数据整合建库技术方法研究——以上饶市为例

郑 兴

(上饶市恒诚房产测绘事务所 江西 上饶 334000)

一、引言

2013年11月20日召开的国务院常务会议明确提出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度[2]，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。作为不动产统一登记“四统一”的重要组成部分。不动产登记存量数据整合建库是开展不动产统一登记工作的数据基础，是实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享、消除信息孤岛的前提保障。不动产相关数据量庞大、数据类型复杂、数据种类多样，数据建设规格不一致，为保障数据的后期应用，需要对各类国土、房产、林权、等数据进行重新整合、规范，完成不动产登记存量数据清理。在对各类数据进行充分调研的基础上，本文结合上饶市不动产存量数据实际情况，对不动产登记数据库建库技术方法进行分析和探讨，为不动产统一登记提供必要的技术支持。

二、研究区概况

(一) 研究区范围

上饶市，古称信州，江西省地级市，位于江西省东北部，北纬27。48′～29。42′，东经116。13′～118。29′之间，属内陆区域。东连浙江、南挺福建、北接安徽，处于长三角经济区、海西经济区、鄱阳湖生态经济区三区交汇处。研究区域面积约为315.9平方公里。

(二)数据整合建库内容

全面清理和整理各类不动产存量数据历史资料，遵循统一的《不动产登记数据库标准》(试行)，对土地、房产、林权等方面的存量登记数据进行整合建库，建立关联关系，建成支撑不动产登记信息管理基础平台运行的成果数据库。主要工作内容包括以下几方面：一是，不动产登记数据整合。在不动产登记机构整合和资料移交的基础上，对以各种介质存放的各类不动产登记数据，进行汇总整理和检查，按照不动产登记数据库标准补充完善相关信息，对空间坐标参考、语义代码等进行规范性、一致性处理，消除同名异质和同质异名等问题；建立不动产单元与权利信息的关联关系。二是，不动产登记数据建库。遵循不动产登记数据库标准，设计数据库框架，明确数据库结构等内容；对经过检查整理并建立关联关系的各类不动产登记数据，以宗地为基础，以不动产单元为基本单位进行整合、编码、入库，形成内容完整、关联紧密的不动产登记数据库，完整、准确地记录每一个不动产单元的“前世今生”。

三、技术方法研究

(一)存量数据分析

结合调研了解的情况，对收集的各个相关部门的规程、数据等资料按照合法性、数据类型、现势性、完整性、计量单位、语义规范性、空间参考等原则进行整理、分析，分别包含四方面内容：空间数据分析、登记信息分析、房产数据分析和档案数据分析。

1.空间数据：二调城镇地籍调查数据库现势性不强，大部分宗地信息与档案不符，利用率不高且属性字段缺失严重；零散矢量数据(宗地、自然幢)存储形式和坐标系统混乱，坐标系统包括北京54，西安80和独立坐标等坐标系统；国有建设用地使用权宗地存在相互重叠，国有建设用地使用权宗地和集体土地所有权宗地存在相互压盖问题；个人自建房宗地没有空间坐标数据。

2.登记数据：土地登记数据多为非电子登记数据；房产登记数据部分字段缺失严重，数据状态混乱；林权登记数据部分有电子数据，属性字段缺失严重。

3.楼盘表数据：楼盘表数据重要属性字段缺失。

4.档案数据：集体土地所有权档案和房产档案格式不一致，需按照《不动产登记数据库标准》(试行)要求进行转换；国有建设用地使用权宗地档案和林权档案均为纸质档案，需按照《不动产登记数据库标准》(试行)要求进行扫描、录入。

(二)技术方法分析

根据上饶市不动产存量数据现状分析结果，上饶市不动产登记数据整合建库工作可以分三种情况进行开展，不动产存量整合建库技术流程图如图所示。

(1)对于已建成的数据库，如集体土地所有权数据库、城镇地籍数据库，先依据土地、房产、林业等现行的相关标准进行标准化、规范化后，再依据《不动产登记数据库标准》(试行)，建立映射关系模型，对已有的登记信息补充完善后，转换形成符合《不动产登记数据库标准》(试行)要求的不动产登记数据库。

(2)对于已有不动产登记电子档案或部分电子数据的，首先对已有的登记信息通过提取、转换、补录等技术方法，建成符合土地、房产等现行标准的标准化、规范化的数据集，再依据《不动产登记数据库标准》(试行)，经整合后建成符合标准的不动产登记数据库。

四、结论

不动产存量数据整合建库，解决了各项不动产权利之间的矛盾冲突，保证了权利信息的现势性、一致性、正确性，便于不动产权利的查询统计，利于不动产的统一管理，为不动产统一登记提供准确有效的数据支撑，实现了纵向部门(部、省、市、县)登记数据联动互通、横向部门(国土、住建、林业、农业、公安、检察院、法院、工商、税务、银行)登记数据共享交换，最终达到便民利民。本文对上饶市不动产存量数据整合建库技术方法进行分析研究，重点分析上饶市不动产存量数据现状情况，探讨了在不同存量数据情况下分三种技术方法开展数据整合，为其他地区不动产存量数据整合建库工作人员提供技术参考，对促进不动产登记信息完备、准确、可靠，保障不动产交易安全，更加有效地服务社会具有重要意义。