浅谈如何进一步规范农民建房问题

程春生

摘 要：随着新市镇建设与新农村建设步伐的加快，城市郊区的乡镇及周边地区农村的基础设施、公共资源、人居环境等方面不断得到改善与完善，人民群众对生活的环境、质量、标准等也提出了更高的要求，尤其是对改善住房条件的愿望十分迫切。从近几年来农民建房的情况来看，全县每年原地翻建、危房改造和新建住房的农户就有上千户符合条件但经过合法审批的不足三分之一。特别是“外来户”农村建房在一定程度上扰乱了农村建房秩序，使得农民违法建房的案件时有发生，且在目前的违法用地案件中已占一定量的比例，由此引发的信访矛盾增多，如不妥善处理和进一步规范农民建房问题，势必会影响县域发展形势迟滞，给科学发展的进程带来不可估量的损失。

关键词：浅谈;规范;建房问题

1.农民建房的现状与特点

从调查情况来看农民建房现状主要表现在五个方面：一是未批先建。即在未取得任何批件的情况下擅自放样私自开工建设。二是超标准建房。按照肥西县对农民建房的有关规定“一户一宅” 宅基地不得超过120平方米，而实际上每个农户实际建筑面积普遍都在180平方米左右。三是拆少建多。在原地翻新和危房改造时部分农户拆得少实际建得多。四是建新不拆旧。部分农户建房时对原有住房不拆就地或在附近新建住宅出现了一户多宅的现象。五是“外来户”建房。部分都市人以当地人的名义建住宅，使得违法建住宅的问题有效仿与蔓延的趋势。 农民建房呈现的主要特点有：一是零星分散、杂乱无序。据初步走访调查全县的农民建房由于以往建房基本上没有统一规划、集中建设选址多数选择在自家的自留地、承包地或交通较为便利的村道两侧，在居住地建造房屋时常见缝插针，呈现出星罗棋布、分散杂乱的状态。二是量大面广。农村居民点用地面积占各类建设用地总量比例较大，且农村居民点用地面积占城市和乡镇用地面积的比例也较大，因此量大面广是农村建房的一个显著特点。三是随意性强。村民以前建房主要选择在自留地、承包地或房前屋后的空闲地。由于房屋工程量少、施工难度不大、建造周期较短以及用地审批困难和村民法制观念淡薄等原因，村民一旦筹措了足够资金就择日而动想盖就盖带有很强的随意性。四是违建成本加大。由于少数农民的生活富裕起来再加上“外来户”与返乡人的介入，农民建房面积越来越大、质量标准越来越高，出现了很多类似小别墅一样的建筑，一旦村庄规划需要拆迁调整或被划为违章建筑将致使补偿成本与违建成本增大，执行难度加大，如不能妥善处理好势必影响到社会的和谐稳定。

2.农民违章建房的主要成因

当前农村普遍存在违章建房现象尤其在城郊村、城中村以及条件相对较好的建制镇这种现象更加突出。其主要原因是

2.1基本农田保护率较高。全县的基本农田保护率达百分之九十五以上，如此高的保护率，意味着建设用地指标越来越少。即除原有村庄为建设用地外旁边四周的田、山均为农田保护区，而根据《土地管理法》的规定基本农田里是不允许建房的。

2.2用地指标紧张。农村人口在不断增加，而土地是不可再生的资源，人多地少的矛盾原本就很突出。省、市下达的建设用地指标很有限，再加之建设用地指标的划拨倾向于工业园区内的重大项目的落户，下拨到农民建房的指标就更少了，而有部分农民家庭因子女结婚、添丁加口、兄弟分家、改善居住环境、房屋年久失修等因素确实需要建房可谓是僧多粥少，供需矛盾十分突出。

2.3法制观念淡薄。不少农民存在着“谁耕种谁所有”的观念，土地集体所有制和依法用地的观念淡薄，认为在自己的承包地、自留地上建房是自己的权利，还有的人私下将自己的承包田、自留地有偿转让给他人建房。一些村民认为建房用地审批太难，非法占地建房很多是以补办手续了事，因此大量的非法占用土地和非法买卖土地现象就随之发生。

2.4迷信思想作崇。部分村民认为祖遗房屋是风水之源建新房拆旧房会破坏自家风水影响“福、禄、寿”和“财、丁、贵”由此農村存在着“空心村”的现象还有的村民认为规划虽好但风水不好或建房不属吉利年因而宁愿住旧房不愿住新房。

2.5利益驱动作怪。少数镇村干部为能从中获取非法收入，违反法律规定允许或默认户籍不在当地的外来人员或返乡人员，在集体土地上新建住宅扰乱了农民建房秩序。

3.规范农民建房问题的对策及建议

规范和解决农民建房问题必须立足实际因地制宜，既要把关乎民生的好事办好，又要保护好有限资源，提高土地的利用效率。我认为要从以下几个方面入手：

3.1村庄建设规划要与土地利用总体规划相衔接。

解决当前的农民建房问题，首先要解决村庄建设规划与土地利用总体规划的衔接问题。没有编制规划的乡镇人民政府，要尽快组织实施在编制过程中，要进一步细划村庄建设规划和土地利用总体规划的内容，对每一个村庄的建设用地包括旧村整理区、新增建设用地区进行合理划定。已编制好的对不符合建房用地要求的抓住机遇予以修编做好两种规划的衔接工作。

3.2着重解决新农村建设规划，启动地块的用地问题。解决农民建房矛盾，要着重解决新农村建设规划启动用地的指标问题。要先对新农村建设规划中启动地块的用地面积、所需指标进行统计要抓紧办理该用地的地块审批手续解决好用地指标问题。

3.3注重解决好危房户的建房难题。在当前农村中破房、危房现象仍不同程度地存在。而生活在危房里的人群多数为原来经济条件窘迫、建不起房的困难家庭，现在实施新农村规划，原拆原建基本上不予批准，采取特殊政策，特事特办妥善解决危房户的建房问题，成为当务之急。

3.4政府对农村的旧村改造项目给予政策扶持。当前空心村问题在全县尚存，旧村改造是缓解用地指标紧张提高土地利用率的最佳方式之一，但由于普遍存在农村经济整体承受能力有限，拆迁费用过高，土地调整困难等多方面的因素造成旧村改造启动困难。政府应该对旧村改造采取相应的扶持优惠政策，如发放拆迁补贴，出台集体土地的流转、出让等相关政策，减轻农民的拆迁压力，提高农民拆旧建新的积极性，引导农民建房向集镇集中，实现公共资源共享，不断提高农民的生活水平。

3.5落实制度，形成各部门联合监管的工作合力。简化建房审批手续，严格建房审批条件，在全县各镇、园区大力推广，建立由村委会、国土、建设、公安等部门组成的农民建房审批委员会，对农民建房进行会办审批，缩短建房审批流程，提高办事效率，提高审批的透明度。在建房审批过程中各部门各负其责，严格建房审批条件，严格执行一户一宅制度、拆旧建新制度，把好审批关。只有这样才能做到环环相扣从严把关，形成工作合力从而进一步规范农民建房问题。

3.6是加大政策宣传力度。进一步加大对国土资源管理法律法规和各项新政的学习培训力度，深入农村广泛宣传国土知识政策法规和新农村建设相关知识，大力宣扬新农村建设规划的实施给农民、集体、国家带来的实实在在的好处和实惠，让农民了解规划的实施，对于集约节约利用土地，提高基础设施的共享性，改变农村陈旧、落后面貌具有的重大意义，使新农村建设规划深入人心。

4.建立退出宅基地激励机制。

设立退出宅基地奖励资金，鼓励村民自愿退出宅基地。对村民自愿退出因历史原因多占的宅基地，村民小组要予以适当补偿，村民小组没有能力补偿的，由县级人民政府给予奖励。奖励资金具体使用管理办法由县级人民政府制定。退出的宅基地复垦为耕地的，原使用该宗地的农户有优先承包经营权。退出的宅基地复垦为耕地后形成的新增建设用地指标收益和新增耕地占补平衡指标收益，要优先用于对退出宅基地的补偿或奖励。

（安徽省合肥市肥西县自然资源和规划局，安徽 合肥 231200）