试论商业地产纳税筹划

胡嘉

本文从企业经营管理的角度，分析了商业地产企业设立、开发、融资、销售等环节的纳税筹划工作，概述了这些重要环节企业可以从哪些方面进行纳税筹划，并提供了企业在进行纳税筹划工作时应关注的要点，以期帮助商业地产企业制定出科学、合理、可行的纳税筹划方案，实现合法节税。

纵观目前的激烈的市场竞争环境和商业地产迅猛的发展形势，以及我国相关部门的宏观经济调控，这些压力迫使商业地产企业不得不采用纳税筹划的方式合法合规的节税，降低经营成本，创造成本战略领先优势，为实现长期稳定的发展助力。纳税筹划的途径较多、空间也较大，对商业地产企业而言，由于其开发项目周期长、前期投入大，开发过程中有诸多不确定的因素，因此，纳税筹划工作可以根据经营管理的过程，从设立、开发、融资、销售等环节入手，一步一步地制定和实施纳税筹划方案，这样一来，不仅能够从全局角度出发，保护企业整体的利益不受损害，还能根据外界环境的变化及时调整纳税筹划方案，管理和控制相关风险。当然，商业地产企业在进行纳税筹划时，也要抓住要点逐一击破，才能最大程度的发挥纳税筹划的作用。

商业地产重要环节的纳税筹划分析

设立环节。设立环节的纳税筹划主要可以从两个方面入手：一是组织结构;二是注册地。在组织结构方面，商业地产企业初期可以考虑设立分公司，待分公司实现盈利、发展稳定时，再将其转变为子公司。原因有二：其一，商业地产初期资金投入较大，在开发地设立的分支机构大多处于亏损的状态，而我国现行税法明确规定，分公司因不具有福利法人资格，不进行独立核算，其亏损可以由总公司抵扣，这样一来总公司的应纳所得税额就降低了;其二，商业地产建设初期会存在较多的资产转移，而总分公司之间资产的转移不涉及所属权的变更，也就避免了视同销售的处理，从而免除了相关的纳税义务。在注册地方面，商业地产企业可以在境外注册公司，享受注册地税收优惠的同时，也可以享受我国的相关税收优惠，这样的例子在国内也是屡见不鲜，如李嘉诚曾将旗下新成立两家公司长江和记实业与长江实业地产的注册地迁到了开曼群岛，而众多周知，开曼群岛是避税者的境外天堂。

开发环节。开发环节的纳税筹划需要关注的设计方案和建造方式的选择，这个阶段涉及的税种有印花税、增值税、土地增值税等。在设计方案方面，目前商业地产的业态形式多样，有用于生活服务类的，有用于商务办公类的，也有用于公寓酒店类的，对于一些综合性的商业地产，各業态之间的物业划分以及自用、出租、出售的比例对税务处理有很大的影响，尤其是对土地增值税，商业地产企业在开发阶段设计图纸和用途规划时，应考虑到各业态形式对企业税负的影响进行纳税筹划，一定程度可以帮助企业降低税负。在建造方式方面，采取自建自营的，商业地产企业必须分别核算这两个阶段的收入成本费用，适用不用的税种和税率;采取代建的，商业地产企业就不需要缴纳建造阶段的相关税费，能够适当的起到节税的作用。例如，目前有的商业地产是采用关联交易的方式建造的，企业将项目以税务部门准予的、略高于市价的金额委托关联方建设，不仅可以避免建造阶段的相关税费，还能减少其他税种的支出。

融资环节。商业地产项目从开发到正式使用时间跨度长、资金投入大，一般情况下，企业的自有资金是难以满足项目需求的，因此，融资是不可避免的过程。对融资环节的税务筹划，一方面有利于降低资金成本，另一方面也可以实现节税。首先，在融资方式方面，股权融资和债权融资成本的支付方式不同，由此造成的税务处理也不同，前者是由税后利润支付，对企业直观地影响是，这笔费用在计算应纳所得税额时不能扣除，在此基础上计算的企业应缴纳的所得税就会多一些;后者的资金成本在会计处理时计入财务费用，是可以在税前扣除的，能够合理的降低税负，因此，商业地产企业在可以选择的情况下，应将债权融资作为首选。其次，在建造设备投入方面，商业地产企业应优先考虑融资租赁，企业可以对通过融资租赁获得的设备计提折旧，增加企业所得税的抵扣额;最后，在利息费用方面，费用化的利息费用可以在计算当期所得税时扣除，商业地产企业在融资环节的税务筹划时应该注意到这一点，尽可能争取费用化利息。

销售环节。对于商业地产所开发的高档精装住宅，可以通过分割销售实现节税。精装房虽然有利于销售，但会在一定程度上增加企业税负，不利于企业实现盈利目标，而通过分割销售，与消费者分别签订毛坯房买卖和精装合同，分别对这两项业务进行会计处理，这样一来精装收入被视为劳务收入，基于此企业就无需就这一部分收入缴纳土地增值税，而在我国现行税法下，土地增值税是超率累进税率，只按照毛坯房的销售收入缴纳土地增值税，也能降低土地增值税的税率。除此之外，对于商业地产企业，还可以通过成立关联的销售公司，将销售业务委托给关联的销售公司，实现合理降税的目的。因为商业地产企业支付给关联销售公司的代销费用，是计算企业应纳所得税额时予以扣除的。与此同时，目前市场上有些商业地产公司还会与关联的销售公司分摊广告费等，这样一来关联销售公司计算的企业应纳所得税额就会大大降低，甚至会降低到负数，这也是商业地产企业纳税筹划的新途径。

商业地产纳税筹划的要点

应该纵观全局。第一，商业地产开发项目所涉及的税种较多，如果仅着重降低某一种税的应纳税额，不从整体的角度出发，就可能会增加其他多个税种的应纳税额，这是得不偿失的。在我国现行税法下，各个税种的税基是彼此相关的，某一种税税基下降，另一种税税基就可能会增加，因此商业地产企业应该纵观全局，把握好各个税种税基间的关系，而不是单纯地考虑某一税种。第二，在当前的市场经济环境下，税收收益对商业地产企业的重要性不言而喻，但是企业必须对税收收益有正确认识，也就说企业在进行纳税筹划时，必须从整体利益最大化的角度，而不是税收利益最大化的角度。第三，是站在纳税筹划本身而言的，商业地产企业在获得纳税筹划收益的同时，必然会付出相应的成本，所以，企业在选择纳税筹划方案时，需要考虑成本与收益的关系，选择性价比最高的方案。

以相关政策为导向。纳税筹划之所以会受到越来越多企业管理者的青睐，就是因为它的行为是在法律允许范围内的，由此来达到节税的目的，降低企业的经营成本，对企业来说是有利无害的。但是，也是因为税务筹划是基于相关法律规定的，所以纳税筹划工作必须以相关的政策为导向。商业地产企业具体可以从以下两个方面开展相关工作：一是密切关注相关政策的变动，比如《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等，在建筑业、房地产行业全面纳入“营改增”范围后，商业地产企业的纳税筹划方案必然要进行调整;二是组织纳税筹划的相关人员学习《税法》和全国、地方税务部门发布的相关文件，在理论和实践的基础上，多角度、多层次、全方位的以政策为导向的开展纳税筹划工作。此外，值得注意的是，目前行业内有些商业地产企业存在避税行为，虽然纳税筹划的目的是为了避税，但是两者存在本质的区别，避税是不符合我国相关法律规定的，不是以政策为导向的，是不值得提倡的。

筹划方案的适用性及风险管理。对于筹划方案的适用性，企业在进行商业地产税务筹划时，需要注意以下两面：第一，成功的个案仅能提供参考，切记照搬照套，不同商业地产项目规划的业态结构有所不同，不同业态结构的比例对纳税筹划方案有直接的影响，此外，商业地产企业的规模、经营状况都不同，同一种纳税筹划方案很难适用于不同规模的企业;第二，我国的税务体系还处于不断完善中，相关的政策不断变化，而有些商业地产企业在进行纳税筹划工作时偷工减料，长期使用一种纳税筹划方案，这是十分不可取的。对于筹划方案的風险管理，从内部环境看，商业地产在开发、建设、投入使用等过程中可能会发生意料之外的事情，这些事情或多或少会对企业的纳税筹划方案产生影响;从外部环境看，市场经济环境瞬息万变的同时，我国的相关税收政策也在发生变化，无论是哪一种变化，都会威胁企业纳税筹划方案的实施。因此，商业地产企业管理者必须有足够的风险管理意识，探析纳税筹划方案潜在风险，做好风险预案，也要有应急处理能力。

税务工作与财务工作的配合。纳税筹划方案的制定和实施，需要税务工作和财务工作的相互配合、相互协调。随着相关税收政策的不断完善，税务工作的流程被不断的细化，越来越具体，这使企业税务工作越来越标准化的同时，对财务工作提出了更高的要求，而纳税筹划工作需要得到财务人员处理日常业务活动时归集、整理的信息数据，如果税务工作与财务工作不能默契的配合，纳税筹划工作的进度就会受到影响，就有可能错失最佳时机，造成企业经济利益的流出。对于商业地产纳税筹划而言，要想加强税务工作和财务工作的配合，首要任务是建立健全财务信息化系统，一方面使财务人员可以根据政策的要求和企业自身工作要求精准的处理各项业务，将责任落实到个人，为纳税筹划工作提供真实、准确、完整的信息数据;另一方面，可以使税务工作和财务工作的配合更高效，通过信息系统传递信息可以缩短时效，为纳税筹划的制定和实施争取更多的时间，降低纳税筹划的风险。

结语

就目前的市场竞争环境和商业地产发展形势，实施纳税筹划工作不仅可以帮助商业地产企业保持竞争优势，还能帮助企业实现盈利目标。商业地产的纳税筹划需要立足于企业自身深入了设立、开发、融资、销售等各个环节中，站在整体利益的角度，以相关政策为导向，重视筹划方案的适用性与风险管理，并衔接好税务工作和财务工作。基于此，纳税筹划的方案才能发展更大的效用，为企业创造更多的利益。

参考文献：

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