我国房地产融资结构现状研究及发展趋势展望

李婷婷

摘要：房地产业在日常运作中需要投入大量资金，才能保证房地产项目的正常运作。但我国目前房地产行业融资渠道单一，使许多房企由于资金链断裂导致破产的例子屡有出现，这会对我国经济发展带来负面影响，同时也会增加社会不稳定因素。本文针对我国房地产业当前的融资结构进行深入探讨，并其未来发展趋势展开讨论，希望能为我国房地产行业的健康发展提供一定的可行性建议。

关键词：房地产;融资结构;发展趋势

房地产业的发展在一定程度上促进了我国经济增长，同时在我国经济高速增长背景下，也会反过来加速房地产业成长。故此，房地产业已然成为我国国计民生的一大重要组成部分。房地产业资金回笼周期长、速度慢，在经营过程中需要大量资金补充，这才能使房企得以保持正常运营状态。但由于长期以来我国房企的融资渠道单一，增加了运营风险，因而成为我国房地产业健康发展的绊脚石。

一、房地产业融资结构的现状

（一）融资结构

相关数据表明，我国房地产业的资金来源主要为银行，银行承担了房地产业经营过程中所需要的大部分资金，包括购置土地资金、税收资金、开发项目资金以及开发完成后的销售资金等。从某个角度而言，若然银行没有向房地产业提供源源不断资金支持的话，我国房地产业是很难取得今天的成就。而房地产业的蓬勃发展，使银行业的融资结构亦在悄然发生变化，如在1998年，我国房地产贷款仅占银行业总贷款的3.6%，但到了2004年，这个比例已经达到了14.8%，且银行业每年投资房地产的资金比例也在逐步提升，到了2005年底，更是实现了同比增长16.1%。即便到了2019年，银行业依然向房地产业注入了不少融资资金。

除了银行信贷外，一些特大型规模的房企还会通过股票方式取得融资资金，房企一旦上市后，借助股票进行融资是房企常用的经营手段之一。但前提是，在融资的时候需要确保符合一定相关法律法规，否则一旦触犯法律红线，将会得不偿失。值得注意的是，股票融资需要房企上市后才能进行相关操作，但我国当前许多房企由于规模不大，或暂时未完全满足上市所有条件，导致股票融资方式在我国房地产业应用受到一定限制。债券融资方式能够将房企在未来经营中的经济风险因素巧妙地转移到债权人手上，是房企发展过程中最为安全的经营模式。基于债券融资模式下，房企若然出现了经营亏损，大部分由债权人来承担，若实现盈利，房企亦能从中获得一部分收益，此种融资模式对于房企而言，似乎是一桩稳赚不赔的买卖。但我国现行法律对于债券融资的审批流程太繁琐，导致许多房企对此望而却步。加之法律层面更多倾向于上市房企或国有资本控股的大型房企，故此采取债券方式进行融资的房企数量并不多。

（二）融资结构弊端

长期以来，我国房地产业发展对银行依赖比较大，银行作为房地产业的金主，对我国房地产业发展起到不可磨灭的积极作用。故此，房企在发展过程中，需要与商业银行不断打好关系，才能赢得源源不断的融资资金，确保项目得以如常进行。相反，若然房企与银行之间存在隔阂，或银行一旦缩窄资金规模的话，将会增加房企的经营压力，加快房企资金链断裂速度。如果当前房地产业融资结构得不到有效调整，一旦商业银行集体收窄融资规模或停止放贷的话，对我国房地产业的影响将会是毁灭性的。进入21世纪以来，随着国民经济收入大幅增长，生活品质也随之提高，对房地产有着迫切需要。故此，20世纪末至21世纪初，基于国民对房地产的需要不断增大，使房地产业得到了空前发展。同时，商业银行也瞄准这种商机，逐年加大在房地产业的投资融资力度。但经过这些年的发展，我国房地产市场已经出现了供过于求的现象。而房地产开发商却在不断开发新楼盘或物业，导致这种供过于求的现象不断加重。由于开发商急需资金回笼，房产价格只能一降再降，但供过于求的大背景下，降价未必能带来促销现象，导致房企利润率逐渐降低，甚至出现亏本情况，更无力偿还银行贷款。而由于越来越多房企出现贷款违约现象，导致房企本身的信用受到负面影响，就更难从银行处得到贷款，如此陷入到恶性循环状态，制约了房地产行业发展。

二、我国房地产融资结构未来发展趋势

（一）促进融资渠道多元化

当前房地产主要由银行提供资金动力，一旦银行缩进放贷额度，对于房企而言，无疑是最具打击性的。而房地产由于受到行业性质的影响，资金回笼速度慢、周期长，需要大量资金补充才能实现持久发展。但我国当前绝大部分房企的融资渠道单一，往往只能依靠商业银行。除了银行外，并没有开发出更多融资渠道，增加了房企运营风险。随着我国改革开放力度逐渐加大，不时推出了针对房地产企业的利好政策，使房企能够获得更多的投资渠道，如通过建立房地产信托基金，或海外地产基金方式，实现融资渠道多元化。尤其是海外地产基金方式能够促进我国房地产业良性发展。不仅可以吸引更多外国资本进入国内市场，并且还能为房地产行业带来充足资金支持。海外基金可以通过买入我国国内房地产项目，或通过与国内房企携手合作方式，将西方国家先进的房地产业管理经验融入到国内房地产业发展上，就能实现中西结合，扬长避短，实现本地房企与海外基金企业的利益最大化，同时将国内房地产行业在发展过程中的风险因素巧妙地转嫁出去。

（二）融资过程实现科学化管理

房企在不同的发展阶段，对于资金的需要都有所不同。故此，房企在不同的融资阶段需要提前做好相关规划，才能更加有备无患。事实证明，无论在大型房产项目开发上，还是在中小型房产开发上，房企对于辖下的每个房产项目都需要提前做好资金规划，确保项目在每个环节中资金链不会出现断裂。若然由于没有做好融资规划的话，就会导致项目在建设过程中由于资金不到位而出现烂尾现象，这对于房企以及我国房地产行业都带来极其严重后果。故此，房企在融资过程中需要做好科学化管理，确保项目在进行过程中能够保持正常运营。如项目建设初期的资金可能会由股权转让资金和自有资金组成，这个阶段的资金压力相对较小。到了项目发展中期，则需要加大融资资金规模，主要由房产投资资金和银行融资资金组成。到了项目销售阶段，主要由银行资金以及销售获取的资金作为补充。故此，不同阶段的资金风险具备差异性，需要房企管理者做好提前规划，提高资产配置效率，使管理更具科学性与前瞻性。

（三）加强对融资产品的创新力度

未来房企的融资上应该逐渐减少对银行的依赖，将融资重心转移到更多的融资产品开发上。当前一些房企已经实现了资产证券化，通过企业资产与证券化模式的相互结合，使企业能够在证券市场获得资金来源渠道。此外，还可以通过开发更多融资产品，使普罗大众能够有机会参与到房企发展中，通过类似募集方式，向社会募集更多资金，稳健自身发展。但这种新颖的融资模式需要国家完善相关法律法规，使房企金融产品能够顺利流入市场，拓展房地产业的资金来源渠道。此外，为了增强自身竞争优势，房企需要加强对金融产品的研发力度与创新力度，这样才能吸引到更多民间资金加入。还可以针对特定的消费群体设置个性化金融产品，以满足更多民间投资者的需要。

三、结束语

在供過于求的背景下，房地产行业开始出现疲弱状态，长期以来，我国大部分房企的融资渠道主要来源于商业银行，若银行一旦收紧信贷额度，那么房企将会因为得不到资金补充而处于破产边缘，更增加了社会不稳定因素。故此，本文认为房企应当扩宽融资渠道，如通过开发金融产品或地产基金等方式，实现资金资源的优化配置，从而为房地产行业稳健发展提供足够资金支持，从而促进我国经济的持续稳定发展。

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