既有多层住宅加装电梯项目管理分析

李雪雯，陈 旺（上海百通项目管理咨询有限公司，上海 200127）

随着上海市城镇居民生活条件的改善以及上海老龄化人口逐渐增多，居民对自身的居住条件提出了更高的要求，希望在既有多层住宅上加装电梯，来解决家里老年人上下楼梯困难的问题。据统计，目前上海市 65 岁以上的户籍人口已达到 315 万人，约占全市户籍人口的 22%，而其中一半以上的老人居住在多层老住宅里，且身体状况不是很好，特别是居住在 3 F 以上的老年人上下楼已成为困扰其生活的烦心事[1-2]。

近年来，为了加快上海市既有加装电梯的速度，上海市政府各部门联合下发了一系列相关规范及通知，很大程度上简化了加装电梯审批流程，并出台了一系列补贴政策，使得困扰老旧小区居民加装电梯的部分难题得以解决。在此期间许多人也针对上海市既有住宅加装电梯进行了不同角度的研究，比如从电梯安装方面、电梯费用方面、结构设计方面等[3]，大多是从某一个方面对既有多层住宅加装电梯进行研究。本文试图从研究上海市既有住宅加装电梯全过程项目管理的角度，探索其全过程项目管理工作，为加装电梯提供理论和实践支持。

1 既有住宅加装电梯的项目管理

1.1 项目前期管理

1.1.1 审批程序

完成前期的申请和审批是加装电梯的必要过程，为了方便前期审批工作的开展，每层楼选择一个代表，成立一个临时工作小组，组长由组员推举。工作小组职责是，动员、协调和收集梯口住户的意见，然后由工作小组组长将收集汇总的信息汇报给居委会，居委会委托相关的项目管理机构。项目管理机构人员具有相关的专业知识，更容易与政府部门接洽，协助业主完成相关的审批程序。

根据上海市现有的行政审批，目前加装电梯审批程序包括 6 个步骤。① 计划立项。② 规划审批。③ 房屋安全性论证。④ 施工许可办理。⑤ 质量技术监督。⑥ 竣工验收。

1.1.2 成本费用分摊对策

成本费包括前期评估费、土建费、安装费、项目管理费等费用，上海市出台了相关政策规定，加装电梯所需费用分摊问题由业主自行协商决定。为了更好地解决费用分摊问题，不少学者对此进行了研究，宁超乔[4]（2014 年）通过设置临界楼层，作为分摊或补偿的临界点，根据住宅加装电梯后电梯使用频率以及房屋升值率得到“受益程度因子”；通过“受益程度因子”计算每层楼的分摊系数，根据补偿后同意的住户比例以及完全不同意的住户比例得到“加装意愿因子”，通过“加装意愿因子”计算被补偿楼层每层的“补偿系数”，构建既有住宅加装电梯分摊补偿费用标准制定模型，如图 1 所示。得到了 9 F 住宅加装电梯分摊补偿费用标准如见表 1 所示。

图1 既有住宅加装电梯分摊补偿费用标准制定模型

表1 9 F 住宅加装电梯分摊补偿费用标准

李理等[5]运用合作对策理论，针对既有住宅加装电梯费用分摊的案例，建立了一个包含虚拟合作受益函数的数学模型，使之满足合作分配公理体系，进而可以确定收益的分配，再由此确定费用的分摊比例，得到的结果近似于按楼梯比例来计算的结果，并考虑到 2 F 和 3 F，5 F 和 6 F 区别不大，对其分摊比例给予了修正，给出了方案，如表 2所示。

表2 楼梯方案与折中方案

经过分析对比发现李理的这种方案比较符合现实，不仅考虑到了住户爬楼梯的难度也兼顾了住户分摊比例的公平性，以及住户之间分摊费用不均造成攀比的心理，比较适合既有住宅加装电梯费用分摊[6]。项目管理人员可以将此方案告知各位业主，并将方案详细地向各位业主解释，有利于确定各业主的费用分摊比例，打消各位业主由于出资不均心理不平衡的困扰。

1.2 项目中期管理

1.2.1 施工质量控制

施工阶段的管理是项目管理比较重要的一部分，电梯的安装质量直接关系到后面电梯的运行维护。项目管理人员可以协助业主及招标代理单位优化招标策划，不仅从资质条件上确定施工单位质量，还可从类似业绩、设计方案、技术方案要求等角度设定评分细则，有效筛选施工单位和施工方案。施工准备阶段，还可以对施工单位编制的施工组织设计和施工方案进行审核，并据此提出科学的施工方法和工艺，从技术上保证安装质量目标的实现。为了切实有效地规避影响施工质量的因素，项目管理人员在施工前须认真地复核待安装的井道尺寸，并根据电梯厂家提供的土建图纸及技术资料现场查验到货情况。

1.2.2 加装电梯施工技术工作

对住宅楼进行建筑结构“安全鉴定”是加装电梯的第一步。对于不满足现行规范要求的，出于安全考虑，选择放弃加装电梯，或者采用加固处理使满足加装电梯规范要求。根据当前的技术方案，既有住宅加装电梯井道的类型主要有 4 种[7]：传统钢筋混凝土井道、钢结构井道、钢结构观光井道、独立井道+连接廊桥。钢框架结构井道相比于钢筋混凝土井道具有施工速度快、造型简洁、对原有结构影响较小等优点，因此被较多地采用[8]。加装电梯期间，住宅要保证能正常使用，减少对居民生活的干扰。项目管理机构人员可以根据现场实际情况，与设计单位协商采用相应的钢结构井道，因为钢结构井道施工速度较快，能较少地干扰住户正常生活。

1.2.3 施工过程沟通与协调

施工过程项目管理人员中要多与各参建单位沟通、协调，及时跟踪并解决施工中须明确和解决的问题。通过每周召开管理例会和专题协调会议对须协调的问题进行落实，对未完成约定工作的及时签发书面通知进行监督。施工过程中要实时对进度计划进行检查，发现进度有偏差，采取措施及时进行纠正。

1.3 项目后期管理

1.3.1 保修期（运营）管理

加装电梯竣工验收合格后进入正常运营阶段，为了保证运营阶段工作的有序开展，项目管理人员可以协助业主，编制设备运行维修管理制度，还可以协助业主从经济性和收益性两方面对加装电梯进行评价，以便更好地对加装电梯进行运营管理。

1.3.2 补贴申请

由于上海市既有住宅加装电梯采用先实施后补偿的措施，为了更好地规范加装电梯的资金管理，也为了打消居民对补偿资金去向的担忧，项目管理人员可以协助业主进行补贴资金的申请，帮助业主及时建立统一、公开、透明、清晰的电梯基金管理专用账户，将补贴的资金放入专业账户中，用于后续电梯日常维修保养。

2 案例分析

2.1 项目基本情况

该工程位于上海市浦东新区某街道，为旧房改造项目，大部分为多层建筑，未配置电梯。该小区已经建成多年，居民普遍老龄化，受上下楼难的问题困扰。为解决 2 F 以上业主上下楼不方便、爬楼存在的困难，该单元楼全体业主经过多次讨论、友好协商，最终达成一致意见，20 户业主共有20 户同意安装。符合政策规定中要求的业主 2/3 以上同意的要求。

2.1.1 电梯加装设计方案

电梯安装位置位于 2 号单元楼建筑红线内，电梯基坑占地约 10 m2，高度约 20 m。该加建电梯的住宅楼为 6 F 框架结构，1 F、2 F 为商铺，3～6 F 为住宅，3～6 F 每层 5 户，总共 20 户。根据房屋结构特点及所处地形特征，电梯井道方案经过多次比选论证，最终确定采用钢结构井道形式。通过专业设计院设计，井道基础采用钢筋混凝土筏板基础，钢柱、主梁均采用矩形方管型钢，采用高强度螺栓连接和焊接相结合，基础与柱采用地脚螺栓连接。

2.1.2 电梯设备选型

由于场地有限，井道内尺寸最大做至 2.0 m×1.8 m，最终决定选择无机房电梯，设计为速度 1 m/s，载重为 630 kg，轿厢为中分自动开门，轿厢内净尺寸为 1.1 m×1.4 m×2.1 m。电梯由上海某电梯有限公司制造、安装，安装完成后由质量技术监督局验收合格后交付使用。

2.2 费用分摊

该工程建设资金采用多渠道筹措方式，经初步测算，总费用约 72 万元（不含燃气及 380 V 电力迁移），在不考虑政府财政补贴的前提下，所在楼栋业主自筹资金共 72 万元，业主自筹加装电梯费用分摊到户的方案如表 3 所示。

表3 电梯费用分摊方案

2.3 项目实施管理

该电梯加装工程属于旧房改造项目，包括钢结构、装饰装修、燃气及电力管线迁移、电梯安装、视频监控、阳台拆除及通道改造等内容，工程量虽不大，但涉及较多的专业门类，且施工期间房屋仍正常使用，施工环境和施工安全都是该工程的难点。该工程从以下几个方面加强管理。

（1）通过委托相应的招标代理机构选择具有专业资质的施工队伍，电梯的安装由专业公司负责。

（2）根据现场实际情况，编制具有针对性和可行性的施工组织设计 ，落实施工技术交底，对钢结构焊接及吊装、井道底坑及屋面防水、阳台及屋面挑檐的拆除等重点控制，加强过程监管及检查。

（3）加强安全管理，施工现场按要求防护到位，设置临边围护，适当加大安全防护棚范围，确保行人通行安全。

（4）施工过程中加强与住户沟通，尽量满足住户的要求，及时通知住户施工安排，张贴相关通知，减少对居民生活的影响。

（5）电梯经自检合格，并通过质量技术监督局检查验收后方可投入使用。

该号楼栋加装电梯竣工投入使用后，整体效果良好，得到住户的一致好评。

3 结 语

既有多层住宅加装电梯工作是一项民心工程，也体现了上海市作为国际化大都市以人为本的执政理念，也是实行可持续发展的重要举措。本文提出项目管理前期在征得拟加装电梯住宅业主同意的基础上，成立工作小组，由组长将情况汇总给居委会，居委会委托相应的项目管理机构办理前期审批手续。阐述了两种费用分摊的方案，并结合实际情况，认为李理的折中方案更加合理。分析了项目管理中期包括施工质量控制、施工技术工作、施工过程沟通与协调的内容。提出在项目管理后期项目管理人员可以协助业主进行补贴资金的申请，帮助业主及时建立统一、公开、透明、清晰的电梯基金管理专用账户。并结合上海市某街道加装电梯的案例进行分析及效果评价，期望对上海市既有住宅加装电梯的项目管理工作有所启发。