浅议中小房地产公司的资金运营管理

佘中利

摘 要 近年来，国家供给侧改革调控了经济发展方向，这对房地产行业高增长造成了挤压。通过近3年政策调控以及对后续调控的预判，可以断定不会出现1993—1995年的房地产业硬着陆，但也不会任其不良发展。因此，中小房地产公司应认识到其中隐藏的危机。本文从宏观和微观、财务和经营角度分析当前房地产行业面临的状况，通过总结分析中小房地产公司如何面临资金危机，理性认识并顺应国家政策调控方向，弱化融资依赖，选好项目强化主营，提高周转率。

关键词 中小房地产 资金运营 管理

一、当前中小房地产公司的基本状况

（一）内部环境

房地产业虽是民生行业，但也是资金集中行业，资金实力是项目安全和公司做大做强的保障。中小房地产公司与较成熟的大型地产公司相比，在组织形式、管理制度、企业文化、筹资能力、人才储备等方面都是非常有限的，在面临竞争及抗风险能力方面也较弱。因此，大部分中小房地产公司管理比较粗放，对新项目普遍做个可研报告或预算就上马（甚至连可研报告或预算都不做，仅粗算几个重要数据预计盈利就立项开发）。然而，可研或预算都是从盈利及总预算的角度对现金流量进行分析，较少从资金的投入方案、时点、安全需求、产出（销售）等方面进行分析和过程控制，这样的运作模式是有缺陷的。房地产项目是具有资金投入大、项目周期长、预售反投、项目融资等特征，与其他行业不同，受国家（或地区）产业经济调控、信贷政策、竞争程度等外部影响较多。因此，中小房地产公司要生存发展，就必须要有清晰、可实现的资金控制计划，避免因缺乏科学、系统的论证草率投资新项目，使之陷入运营困境。

（二）外部环境

在起步资金充足的情况下，房地产入行门槛是相对比较低的，为此，大量初涉地产的公司抓住了行业发展高速期，效果较好。但是，根据国家统计局数据，2019年底我国大陆人口为140005万人，2019年净增长400多万人，最近10年才增长4.5%，人口增长几乎停滞。同时，全国平均城镇化率已超过60%，2016年底全国城镇人均住宅面积达到36.6平方米，至今仍在增长。

从上面数据可以判断，全国已基本解决居民改善住宅的需求。但投机、炒房、囤房等行为推高了房价，拉长了行业高速增长周期。虽经过2008年金融危机，每3～5年周期性松紧调控，安置调节廉租房，但并未得到有效控制，以至于出现房价高、存量高、同质化严重、空城增多、热点城市交通问题突出、政府财政过度依赖房地产、地产经济增速高过整体经济发展等问题。因此，国家从2015年开始进行了供給侧改革，要求经济、产业转型，压缩钢铁、煤炭、地产等行业产能。2017年，中央再次强调“房屋是用来住的，不是用来炒的”，要求回归房屋实质。房屋作为不动产，已完成居住和城市布局的国家层面目标，所以房地产业必须转型服从于国家整体经济发展的轨道。

由此断定，政策调控不会放松，产业发展空间持续变窄，黄金白银时代将不会再出现，黄铜时代也不会长久。虽然不会“一刀切”快速解决问题，但通过长期的金融政策、土地供给和其他调控，可取得其效果。这种系统性的调控，使所有公司都不同程度受到影响，相比较，中小房地产公司影响最大。尤其是金融政策影响使其融资困难，或通过非金融渠道付出更高的成本，使资金短缺风险等不可控制。

二、投资立项分析

不管房地产项目有多大，不管项目融资渠道是何种形式，项目资金流入与流出必须匹配。举个简单的例子：假设项目总收入净利率为14%，项目预售前期投入为总收入的40%，每隔两年投入一个新项目，投资金额相同（指标基本合乎实际情况）。

从表1可以看出，正常情况下，3个项目销售完毕产生的现金净流入才满足第4个项目的前期投资。在前3个项目尚未完工，销售不理想，自有或贷款资金不足的情况下，若贸然投资第4个项目，会导致风险快速增长，除非行情好，利润大幅增加。更何况前3个项目之间都要相互拆借资金，具有相当的风险。

此例可清晰得出：一是两个项目连续投资间隔时间越短，资金缺口越大，使用杠杆资金，产生财务风险。二是应抓住项目运营的核心，通过顺畅的销售来保证资金流入，从而匹配资金流出。三是预售行为本身就是最好的融资工具，通过预售完成本项目建设，加上适度的外部融资以保障项目安全，但预售和外部融资往往被滥用于疯狂的项目扩张，导致其中一个项目出现重大危机时整个体系运转失灵。

三、运营图例分析

为监控资金状态，现以简易图例对项目公司进行管理，原理是将资金收支状况综合反映在一张图上，以便分析。

第一，项目运营状态分析图，分析项目公司事中运营态势。收入为主营现金流入[预收账款+应收账款，提取累计收款金额），支出为主营现金支出（开发成本+期间费用+税金+预付账款+固定资产-应付账款（余额），提取累计支付金额]。收、支都紧抓主营业务这条主线，排除其他往来款、长短期借款等非主营收支的辅助项干扰。

状态点分析：如公司所处状态点在分割线左边（即支大于收），离分割线越远，经营越差，需靠外部融资支撑运营。状态点在分割线右边（即收大于支），离分割线越远，经营越好，资金安全有净流入。

效果：通过此图定期反映主营态势，辅以现金流量表等进行运营分析。体现在财务报表上为：主营越好辅助项越少，主营越差辅助项越多。

第二，项目收支交叉控制图。发挥房地产项目可预售及全额销售的特点，兼顾利润和资金安全，计划好收支交叉时点。当融资越困难交叉点越要靠前，以确保项目安全。

四、财务指标分析

由于房地产行业特点，收入成本在项目完工后才结转，因此日常财务报表中存货、预收账款所占比重很高，单靠财务报表指标分析对实际业务的指导性不强。而通过现金流入、流出分析，才最贴近房地产公司实际经营状况。从中长期来看，现金变动方向与盈亏方向是一致的，并不影响利润分析。

（一）科目纵向分析

A：本年主营现金收入/上年主营现金收入，同比数值大于1，说明销售收入或资金流入在增长。

B：本年主营现金支出/上年主营现金支出，同比数值大于1，说明项目投入或资金流出在增长。

如A大于B，说明本年主营现金收支状况比上年好，反之者差。

（二）科目横向分析

当年主营现金收入/当年主营现金支出，数值大于1说明当年现金收支匹配，有净额流入，经营较好。小于1说明有外来资金周转，但外来资金能支撑多久，就必须计划好后续年度数值是否大于1。

（三）相关指标分析

A：主营现金支出（含费用及销售税金）/预算总支出。

B：已售建筑面积/可售建筑面积。

通过A、B指标比较分析单个项目存货是否积压，一般情况下，A大于B存货积压，尤其预售前是无销售的纯积压。相反则销售正常。

经上述各分析方法可知，采用主营现金流入、流出方式分析资金运营效果更直观，当指标不佳时及时采取措施改进。

五、加强资金管理的对策、建议

（一）顺应市场需求，减少冲动投资

中小房地产公司要冷却投资新项目冲动，抛弃一味贪多求大的思维，分析宏观经济形势、本行业发展趋势和财经政策影响;认清本地区市场竞争程度和供需状况，识别本公司经营状态及财务风险，调整运营增强资金能力和在金融机构等方面的融资能力。要适应未来房地产多元化市场需求，从数量向质量方向改变，向综合服务、旅游、舒适、工作与居住兼顾、极具特色类型方向发展。通过积累优质项目提升公司品质，获得金融、社会资本，获得投资者等关联者的认可。

（二）完善内部管理和信用管理

借鉴先进的管理理念提升管理水平，凭借现代化的经营管理，完善和优化企业管理制度。保证财务信息的真实性和可靠性，规范财务管理制度，提升企业信用評级，提升企业获取资金的优势，从而获得更多的融资机会。[1]

（三）优化融资链条

根据中小房地产公司的现状，除了传统金融机构融资外，还要增加信托融资、众筹融资、合作开发等较现实的外部融资。处置发展不明朗、资金占用大的项目，更换销售方式减少存货积压，包括互联网营销等手段。在主营安全的前提下开展多元化经营，增加资金流入。[2]

（四）加强资金管理及预警机制

第一，狠抓项目运营管理，提升主营周转以保证项目安全。减轻对杠杆资金的过度期望和依赖，优化资金结构，让杠杆资金处于低风险水平。

第二，集中多项目资金，统一调配，以收定支控制开发节奏。

第三，改善传统以盈利为中心的预算模式，定期开展以资金为中心的计划，两者结合建立完善的资金风险预警机制。其中，重点关注融资风险，根据企业现有的财务信息与管理资料，借助各类数据模型，辅以财务分析等多种方式，对企业的融资风险进行预判和防范。[3]通常而言，融资风险大，融资成本就会相对较高，融资成本与风险成正比例关系。房地产企业应避免过度负债而增加企业的财务风险，合理选择债务性融资的比例，平衡权益比重，并结合自身的实际情况，从企业的融资能力、运营能力以及获利能力等方面着手，寻找丰富多样的融资方式。[4]

六、结语

2018年底，全国房地产开发企业已达到9.7万余家，相信这一轮地产情势会淘汰大批中小型房地产公司，如何不被淘汰才是中小型公司当前迫切思考的问题。中小型房地产公司需认清形势和自我，适应未来方向，慎重立项，做实运营;理性看待融资政策不好、融资渠道变窄的问题，解决杠杆资金短缺和项目滚动发展的矛盾，调整融资成本和财务风险，以达到生存获利和长远发展的目标。多重视资金管理，让经营变得更加顺畅。

（作者单位为重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司）

参考文献

[1] 张国良，卞政.当前市场环境下房地产企业融资面临的问题及应对措施[J].经营与管理，2020（01）：28-31.

[2] 葛爱斌.房地产企业融资困境及对策研究[J].纳税，2019，13（12）：147-148.

[3] 朱铎军.我国房地产公司融资模式创新研究[J].经贸实践，2018（16）：153+155.

[4] 陈广丽，瞿晓龙，周衡星.广西中小型房地产公司营运资金管理研究[J].现代经济信息，2018（15）：467-471.