2o2o年1月全国房地产市场报告

易居（中国）克尔瑞研究中心

受春节假期以及疫情冲击，2020年首月，全国房地产市场惨淡开场，各城市供、求近乎全线锐减，返乡置业爽约，多数三四线成交量齐降。但疫情负面影响尚未在1月二手房市场显现，预计2月城市二手房成交量或将创历史新低，新房受线下销售停摆的影响也会悉数体现，但这都在市场意料之中。

供应：90城环比锐减63%，本是供应旺季的三四线城市跌幅居前

1月，90个重点城市新增供应面积2124万平方米，环比大幅下降63%，同比亦降40%，纵观近一年来的供应量变化情况，本月供应降至新低，主要是受到月末春节假期来临影响，推盘节奏明显放缓，跌价后期新冠肺炎疫情全国爆发，100多城市售楼处被迫暂停销售。

一线城市商品住宅新增供应面积130万平方米，同、环比分别下降了13%和69%。考量到去年年末北上广深基本都迎来了大幅放量，阶段性回落也在情理之中。其中，深圳供应量锐减，北京、上海的供应节奏则相对平稳，虽环比下降，但同比仍保持增势。

21个二线城市新增供应面积922万平方米，环比下降69%，同比下跌31%。其中武汉、郑州、长沙为典型代表，环比跌幅均超70%，福州、宁波等城1月供应均同、环比齐跌。

值得关注的是，本应是返乡置业供应旺季的三四线城市，整体表现欠佳，65个城市新增供应面积仅1072万平方米，环比锐减53%，同比亦下跌48%，同比降幅显著高于一、二线城市。

成交：环比下挫45%、同比亦降20%，三四线返乡成交低于预期

供应显著缩量，春节返乡叠加月底各地疫情严格防控，1月楼市也仅靠中上旬支撑，全月成交大幅回调也在情理之中。从数据来看，90个重点城市整体成交仅2508万平方米，环比降幅高达45%，同比仍跌20%，不及2019年月均。按照历史规律，1月恰逢春节假期，因返乡置业影响，三四线成交占比都会有显著上升，而今年因疫情影响，多数三四线成交表现不佳。

一线城市总成交159万平方米，环比下跌43%，同比下降22%.僅深圳成交同比上升21%，其余城市同环比齐跌，低迷的成交行情可见一斑。其中广州的跌幅最为显著，经历了年末需求的集中释放，本月迎来一波回调，叠加疫情影响，成交同环比跌幅分别达到了40%和56%。

21个二线城市总成交1302万平方米，同环比分别下降了21%和47%。多数城市均同、环比齐跌，仅少量城市同比保持增势，以武汉为例，虽然是疫情的发源地和重灾区，但是1月20日之前成交势头比较强劲，1月同比涨幅仍高达38%，此外，兰州、宁波、厦门等城市成交量同比增幅也高达30%以上。三四线城市成交量全线回落，返乡置业潮集体爽约。

分区域来看，中西部城市成交量环比降幅显著，但依旧是成交的主力支撑，武汉、兰州、成都1月成交量均超90万平方米，三城成交累计占比高达13%。长三角的部分城市抗跌性较好，诸如苏州、宁波等，成交量跌幅基本都保持在30%以内，购房需求仍然保持相对平稳的释放。

库存：半数城市库存同比增二成以上，六成城市消化周期超12个月

1月，季节性叠加疫情等多方面因素影响开发商供货意愿，供过于求形势大幅逆转，近八成城市供求比显著下降，深圳、宁波等供求比不足0.3.受此影响，半数以上重点城市库存环比小幅下滑，除南宁、宁波、湖州、平潭等少数城市外，其余城市跌幅皆在10%以内，但从同比来看，超七成城市库存仍有不同程度的上升，济南、武汉等库存涨幅超40%。

库存小幅回落与成交显著回调的动态平衡之下，6成以上城市消化周期仍高于去年同期。其中，北京、大连消化周期进一步拉长至25.6个月和30.5个月，厦门消化周期略有缩短，但仍超29个月。

二手房：1月受疫情冲击尚未体现，7城成交量同比仍增8%

1月，部分核心城市二手房市场受疫情的影响尚未体现，多数城市成交体量均有一定同比上扬。整体来看，1月7个重点城市二手房累计成交376万平方米，同比增长8%。多数城市成交集中在上半月，春节期间普遍陷入零成交的窘境。分城市来看，除成都、苏州同比分别降15%和41%以外，其余城市均有15%以上的较大幅度增长。考虑到多城线下中介门店关闭，预计疫情对核心城市二手房成交的影响将在一季度乃至二季度逐渐体现，成交量或将创历史新低。

综上，疫情冲击波在不断发酵，多省市案场销售停摆，何时恢复正常的销售节奏仍未可知。2月房地产市场大概率将异常惨淡，供求或将创历史新低。因此，房企全年的销售业绩目标可能需要集中在几个月内完成，短期大量供货必将加剧市场竞争，销售压力可想而知。建议房企要积极自救、采取一切可能的应急措施，做好打困难战、持久战的准备，待市场恢复正常后，加紧推售营销、抢收业绩。