住宅专项维修资金管理探讨

黄茹

摘 要：住宅专项维修资金，指的是对住宅的公共设施以及公用部分，在保修期满之后给予的维修和改造的资金。这项公共资金的管理和使用对于保护城市居民的生活，改善他们的福利以及维持社会秩序的稳定具有至关重要的意义。如何对房屋进行连续维修，建立科学合理的上门维修资金制度，切实发挥维修资金作用等问题愈发引起人们的关注，保障业主权益，有利于稳定住房，有利于社会的和谐发展。

关键词：住宅;专项维修资金;管理;对策

一、绪论

住宅专项维修资金，指的是对住宅的公共设施以及公用部分，在保修期满之后给予的维修和改造的资金。其对公民住房在使用周期内的正常运转有着至关重要的作用，因此，政府对其十分重视。2008年2月1日，财政部与建设部联合颁布了《住宅专项维修资金管理办法》，该办法对住宅专项维修资金的使用、缴存以及在法律范围内需要承担的责任都做出了相应的规定。

例如，为了确保安全使用维护资金，它明确指出保护资金的使用不会侵犯所有者的合法权益。《住宅专项维修资金管理办法》中对维修资金的使用进行了严格的规定，要求其列支的范围之内需要得到2/3以上的业主讨论通过，方可进行使用。但是在实际的操作过程中还存在着一定的弊端，可能会需要一个月甚至几个月的时间才能达到使用条件。

许多建筑物，例如损坏的电梯以及漏水的屋顶，无法在投票后等待施工。至于管理方法，现金管理部门没有明确的成本支出来源，全国维修资金主管部门几乎所有类型的维修费用都不符合要求。而且它处于一个非常尴尬的境地。从2008年至今，大多数城市都建立了维修资金管理机构，但是维修资金的平均利用率还不到1%。这使得住宅专项维修资金的存在引发了争议。

二、研究背景

维修资金也称为“大修基金”，指的是在维修期限到期后房屋或其他财产受损时产生的公共资金。当需要维修房地产的公共部分时，通常对维修部门进行房地产公共部分的专业维护。经过批准后可用于公共维修，更新和重建房屋的受损部分。可以为房屋完成的公共维护资金是专门用于维修、修理或损坏事件的基金来改造房屋的总体区域。这是房屋的特殊维护基金，因为它是专门使用的，也可以将其归纳到住宅专项维修资金的范围当中去。按照相关的规定，这部分费用由住宅小区内的非住宅的物业或者由公有住房的售房单位来进行支付，主要用来对保修期满的物业公共设施进行维修。

由于我国住房制度的改善和商品房的改革，城市居民基本拥有了住房。如果房屋受损，则需要住宅专项维修资金来修理房屋。如何管理该资金存在一些问题，如何有效地支付、收集、管理、使用和监督住宅维修资金直接关系到我们的切身利益。这项公共资金的管理和使用对于保护城市居民的生活，改善他们的福利以及维持社会秩序的稳定具有至关重要的意义。

自从征收住宅专项维修资金以来，我们取得了一定成功，但是依然存在着一些问题。截至目前，我国住宅专项维修资金已经达到了上万亿元人民币，并在维修住房方面发挥了关键作用，有效保障了住房安全。使用住宅专项维修资金解决的问题主要集中在危房损坏、隐藏的电梯问题以及一些家庭污水排泄等安全故障问题上。

三、研究意义

首先，作为中国城市住房“养老金”的住宅专项维修资金的存在和价值开始受到越来越多的关注。目前，20世纪八九十年代建造的房屋问题开始显现，使用资金的比例逐年增加。然而，由于实际使用规则，致使其利用率低。因此，我们急需从理论上阐明了住房专项维修资金的性质、意义和管理规则，研究相应的管理制度和管理机制，为制定国家法律法规提供依据，指导房屋维护实践。

其次，《住宅专项维修资金管理办法》颁布近十年，很多规定都无法与当前的社会发展相适应，这就使得住宅专项维修资金变得十分紧缺。但是，随着房龄的增加，如墙体裂缝以及水管漏水之类的问题也不断显露。这些问题如何快速解决，这与能否顺利使用专项维修资金直接相关。

四、住宅维修资金使用过程中存在的法律问题

1.共用部分产权确认不明

作为物权保护来说，其基本的前提和出发点就是确认物权，这也是对物权进行保护的重要的办法之一。在不同的法律文件当中，对物权的称谓也是不同的，在企业财产权归属方面的法律文件中，将其称为产权界定。但是，无论其称谓是什么，其本质都是确认物权的归属。

如果财产的所有权是未知的或有争议的，则必须首先进行验证，以保护财产的真实所有者的利益。如果公共区域的财产权被确认为未知或所有者的财产权受到侵犯或妨碍，业主将很难保护自己的权利。共有部分依赖确立的秩序来对其养护以及维修。

2.请求权主体未能确定

对于法律来说，其权利和义务都是密切相关的，所有法律所明确规定的权利和义务通常都是法律的形式和来源，所有法律权利和义務都有明确的限制。合法权利是指人们可以或不能根据法律采取某些行动，并且可以要求他人根据法律可以采取或不能采取某些行动。合法权利使人们可以获得一些合法权益或自由。作为义务，人们必须依法采取某些行动。法律义务对人们施加了一定的限制和负担。如果违反了法律规定的权利和义务规则，则权利人可以通过行使权利要求来恢复权利条件，并且权利要求的行使取决于法定实体。换句话说，行使权利的先决条件是权利要求，必须确定责任实体，权利要求和责任实体是权利体系的中心。如果无法确定索赔的权利，则会阻碍索赔的进行。

五、解决方案

1.制定简单易行的使用程序

现行的管理办法对于实际的操作来说，还存在着很多不可行的地方。业主缺乏相应的自治意识，由业主民主决策来确定住宅维修资金的使用，这种情况很难实现，业主也没有形成公共设施共同维护的意识。

2.制定合理的使用程序

方案设计的合理性直接影响到住宅维修资金的及时使用。当前，房屋维修资金的操作程序很复杂。相关实体太多，主要是对房地产管理公司，所有人，行政部门等进行分类。住宅维修资金是房地产管理公司在首先准备维修计划，将维修计划提交业主委员会并在业主大会中考虑后决定的。房屋维修资金的划转将加盖业主委员会的公章，专户银行将房屋维修资金划入房地产管理公司的基本账户，然后由房地产组织具体维修。流程十分繁复，并且如果有任何部分受到阻碍，将无法成功启动住宅维修资金。该建筑物无法按计划进行维修或更新。