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普法

2020-06-12

民主与法制 2020年15期

关键词：租期出租人外地

问

若承租人符合减免条件的，如何主张减免租金的期限和幅度？

答

首先，认定租金减免期间。主要按照国家颁布的禁令及解封时间作为参考基数，在此基础上考虑不同的行业情况。减免以及补贴政策规定确定减免幅度。无租金减免政策的，租赁合同有约定的，从其约定。无政策亦无合同约定的，以双方协商一致为准。

其次，确定租金减免幅度：第一，按照国家或地方政府出台的租金减免以及补贴政策规定确定减免幅度。第二，无租金减免政策的，租赁合同有约定的，从其约定。第三，无政策亦无合同约定的，以双方协商一致为准。

问

新冠肺炎疫情影响下，承租人租赁商业性房屋，在哪些情况下可以要求延长租期或减免租金？

答

依据租赁房屋用途的不同，承租人主张延长租期或减免租金的适用情形不同：

(一)店铺、商场用途

1.店铺、商场因疫情防控被有关政府部门关闭、暂停营业，导致承租人无法使用租赁房屋进行正常经营的，属于出租人因不可抗力而无法正常提供租赁房屋，导致租赁合同根本无法履行的情形，承租人可主张延长租期或减免租金。

2.店铺、商场未被相关政府部门强制关闭、暂停营业，存在两种情况。

一是，要求采取缩短正常营业时间或限制人流量等防疫措施，导致承租人无法正常营业，承租人可主张出租人未按合同约定向承租人提供租赁房屋用于正常经营，要求延长租期、减免租金或赔偿相应损失。

二是，承租人因疫情导致其员工滞留外地、招工困难，导致承租人无法正常营业，客流量和收入大幅减少或已经不能实现经营目的，继续按照原有约定支付租金对承租人明显不公平的，承租人可与出租人协商延长租期或减免租金，也可适用情势变更原则，以诉讼方式向人民法院提出延长租期、减免租金等合同变更要求。

3.符合国家或地方关于减免房租相关政策情形的，承租人可依据相关法律和政策规定要求减免租金。

(二)办公、工业用途

1.写字楼或工厂被有关政府部门关闭，导致承租人无法使用租赁房屋进行正常经营的，属于出租人因不可抗力而无法正常提供租赁房屋，导致租赁合同根本无法履行的情形，承租人可主张延长租期或减免租金。

2.写字楼或工厂在疫情期间并未被有关政府部门强制关闭，承租人仍可以继续占有及使用租赁房屋，承租人不可以主张延长租期或减免租金。虽然，全国各地陆续出台的延期复工、错峰复工政策，在一定程度上减少了承租人对租赁房屋的使用程度或者增加了使用困难和不便，但是，这并不足以导致租赁合同根本无法履行或造成明显不公平的结果。因此，承租人以此为由要求延长租期或减免租金未果产生纠纷的，较难得到司法机关的支持。

问

在新冠肺炎疫情影响下，出租人或物业管理企业是否有权禁止外地/境外返回的承租人进入租赁房屋？

答

无权。(1)外地返回的承租人享有对租赁房屋的居住使用权，出租人或物业管理企业均无权剥夺承租人的合法权利，亦无权阻止外地/境外返回人员进入所居住的小区，但物业管理企业应该做好备案登记，提醒承租人做好自我隔离，并向社区居委会报告。

(2)如果外地/境外返回的承租人出现体温异常、发烧、咳嗽等症状，出租人或物业管理企业有权暂时限制其进入小区，并及时向社区或相关政府部门报告；如其拒绝配合的，可以报警，由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施等。