浅谈小型住宅地块的方案设计——以天目社区20B-01地块为例

唐栩峥

（上海大宁建设投资管理有限公司 上海 200065）

1 项目简介

静安区天目社区C07-0102单元20B-01地块用地规划性质为三类住宅组团用地，坐落于北站街道77街坊，是2019年上海住宅地块市场楼板单价最高的地块之一。项目规划用地面积为5065.7m2，计容建筑面积为17324.69m2，容积率3.42，绿地率为35%，地块限高80m。该地块位于城市内环内的核心地带，地理位置优越，但用地规模较小，属于名副其实的“豆腐块”项目。

在这一特定的基础条件下，小型住宅地块的开发有着不同的开发设计理念，如用地紧凑、最大限度的向生态化发展；精准定位户型产品以匹配高昂的地价等。天目社区C07-0102单元20B-01地块项目正是在这样特殊的开发条件与设计理念下，打造出来的高端精品住宅作品。

2 总体规划设计

2.1 总体规划与布局

用地面积的大小，在很大程度上制约着项目规划设计的想象空间，尤其对那些高容积率且限制建筑高度的项目来说，更是如此。小型地块布局适宜采用以空间为核心，建筑围合空间的布局形式。为满足规划指标，地块周边常常设计成围合的巨大体量，这不仅影响了居住空间的渗透感，还打破了局部城市空间的平衡性。为了处理好小型地块整体空间关系，设计团队通过建筑功能的细致研究，在体量层次上反复推敲，使得整个项目在满足规划指标的前提下，业态分明、错落有致、视线通透。

项目在总平面布局中，北侧布置一栋25层高层住宅塔楼（商品房），南侧布置一栋9层小高层住宅楼（保障房和自持房），使整体呈现北高南低的规划形态。地块西东两侧结合小区出入口，分别布置了门岗和开关站。北侧塔楼底层中段架空，以取得景观渗透和空间的趣味性。多业态合理布局，通过各级道路的有机联系，形成完整的社区，如图1所示。

图1 东南角鸟瞰图

2.2 场地竖向设计

小型地块竖向设计的基本原则是充分利用现有自然地形，根据建筑物的功能布置需求，在满足各项技术规程和规范要求的同时，合理解决场地排水问题。项目在竖向设计中，充分平衡了场地与周围道路的衔接关系，尽力减少填挖土方量。东侧兖州路道路标高为2.55～2.58，北侧新疆路标高为2.4～2.61，西侧乌镇路标高为2.54～2.61。场地内平均标高定为2.90m，有利于场地内排水。同时结合总体布局和汽车坡道，将地库上盖部分局部抬高到3.90m，做台地景观花园，既衔接了坡道净高的规范要求又充实了小型场地内的层次感。在场地标高及配套道路设计标高完成之后，即可将建筑物周边的场地及道路标高作为主要控制基准，再逐一选定各单体建筑物的室内地面标高。

2.3 交通流线组织

交通流线是场地内外各项功能联系的纽带，其对整个场地的通畅性起着至关重要的作用。小型地块因用地面积紧凑，交通流线组织也有其特殊的局限性。车行动线、人行动线、非机动车动线、垃圾运输动线等如何在狭小的场地内精巧排布，是一项集专业性、综合性、系统性于一体的设计工作。

该项目共设置三个出入口，北侧新疆路和西侧乌镇路设置消防紧急人行出入口，西侧乌镇路和东侧兖州路设置主要车行出入口。

在交通出行方式上，采用主流的人车分行交通体系，以便营造小型地块内连续完整的社区休闲环境。由于地块面积紧张，为了满足总体绿化率35%和集中绿地10%的要求，在征询政府相关部门的意见后，结合市政道路兼做消防车道，并将北侧高层塔楼的消防登高场地置于小型地块外侧（新疆路上），大幅提高了小区内绿化造景的可能性。

3 单体建筑设计

小型住宅地块留给规划设计的空间不大，只能在单体建筑设计上下功夫。对于住宅项目来说，单体建筑的平面户型选择和建筑外立面的打造是项目成功与否的关键。根据土地出让合同，该地块需配置商品房、自持房和保障性住房三种住宅产品。分析地块区域位置和市场需求调研后，选择中小户型为主打产品。整个项目在设计过程中始终遵循分区明确、功能齐全，通风采光良好，满足居住空间以人为本的设计原则。

项目地块由4栋建筑组成，分别是北侧高层住宅塔楼、南侧小高层住宅楼、西侧门岗和东侧开关站。北侧高层住宅塔楼为25层，层高3.1m，底层局部架空，层高3.6m。功能定位为商品房，主力户型为二居室，面积段为85m2和99m2。南侧小高层住宅楼为9层（局部8层），层高2.8m，首层层高为3.4m，主要功能为自持房（70m2）和保障性住房（60m2），局部 1～2层设置社区配套用房（含物业、居委办公室、文化活动室、公共厕所、垃圾收集间等）。西侧为门岗，东侧为开关站，均为小区配套设施所用。

在建筑外立面的打造上，风格着眼于体现现代高品质住区形象。小型地块内由高层住宅塔楼、小高层住宅楼、门岗及开关站4栋建筑组成，建筑业态和尺度比例均不一致。多种建筑业态之间既要富于变化，又要体现出协调性。设计团队通过细致推敲，运用建筑美学原理，通过造型、色块和材质等元素，采用铝板加石材搭配的设计手法，强调横向线条、现代比例关系，运用现代简洁的细部及材料，弱化各栋建筑外立面存在的美学缺陷及不足之处，使之成为城市该地段的标志性住宅区，如图2所示。

图2 东南角人视图

笔者通过本项目的实践，对中小型住宅的单体建筑设计积累了部分宝贵经验，总结如下：

（1）平面设计中尽可能减少建筑公摊面积。在满足规范的基础上，优化压缩入户大堂、连接通道、电梯及楼梯等公共面积，以此达到提高得房率的目的。

（2）深化平面布置，合理优化使用空间和拓展实用区域。户型中尽力避免异形空间的出现，最大限度做到规整。利用建筑立体空间，适当布置飘窗、入户花园、户外露台等功能，充实拓展实用区域。这些区域在不计或计一半面积的情况下，能有效的提升居住空间。

（3）户型设计中应具有一定前瞻性，适当预判住户家庭未来结构的变通性。比如在单套户型设计中保留大客厅分隔为小客厅和卧室的可能性；在“套”与“套”之间的适当位置采用砌块封堵，必要时可打通。

（4）外立面设计时，小高层住宅楼可适当运用竖向线条及造型，以协调平衡建筑本身横向的宽大体量。

（5）高层住宅塔楼应注重建筑高度对人体的尺度感，可充分利用高层建筑挺拔向上的冲击感，悉心处理建筑物的顶部和底部，使建筑风格得以明晰，并有所创新。

4 景观设计

在寸土寸金的城市核心区，景观展示空间十分有限。而城市核心区

的小型地块景观设计，难度更是不言而喻。项目地块仅有1773m2的绿化面积，景观资源显得弥足珍贵。项目执行中将消防登高场地外移，北侧塔楼底层局部架空，开关站结合围墙设计等一系列设计手法，尽可能为环境的营造提供设计空间。为了用好景观面积，该小型地块的生态环境设计采用内外兼修的方式，内部设计精于方寸，同时最大化借用城市外部景观。

4.1 社区内部绿化体系的构建

景观设计遵循着“善待土地，对一方水土负责”的设计理念，从人与自然、建筑、空间三者关系出发，兼顾空间的整体性和多功能性。景观设计以绿色摩登为设计灵感，打造高端花园的场地感受。内部公共绿化空间依托林荫归家道路缓缓展开，将休闲绿茵草坪、摩卡花园、静谧水园、轻氧健身房、萌宠花园、会客花园等一系列各具特色的功能性场景串联起来，结合现代的审美情趣，采用绿篱围合空间的手法，在小型地块上打造一座简洁高雅、意趣盎然的花园之家。同时强调园景与建筑之间的相互呼应，形成网格化、多层次的绿化体系，使整个小型地块环境密而不挤、通透舒适。

4.2 城市外部绿化的借景

规划中贴邻地块四周布置的公共环境空间也是小型地块的景观资源，设计中力求使最大限度的住宅有开阔的视野可以看到外部景观资源。小区外部入口结合场地内的开关站，将艺术、生活、入口空间完美融合，既提升了城市的开放性，又用简约艺术美学营造了意境空间。外部道路出入口（公共厕所、垃圾站、物业、文化活动站等）通过设置优美弧形绿植区和步行带，进一步提升公共通道的景观性，并形成温馨而充满艺术气息的社区面貌。

5 结束语

随着上海土地资源的日益稀缺，中心城区小型地块的精细化开发是必然趋势。其对经济、文化及城市空间的影响与日俱增，需要我们建筑设计工作者潜心研磨，谨慎对待。如何因地制宜，将小型地块的特性利用好，使其发挥更大的社会效能，任重道远。