中小房企融资如何破局

摘要：过去十年，地产公司销售规模排序发生了很大变化。融资是房企战略落地的一个重要支撑力量，也是房地产企业快速发展的最重要的驱动力之一。房企如何正确认识融资，可以从战略、经营、业务、管理视角来解析。通过分析房企融资面临的诸多问题，提出中小房企全员融资六大破局方法。

关键词：监管;战略;破局

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）12-0017-20 收稿日期：2020-11-13

1 房企融资的视角分析

过去十年，地产公司销售规模排序发生了很大变化。很多企业短时间内突破千亿，杀入前十，与此同时，也有很多企业发展停滞，泯然众人。纵观黑马房企，靠的全是快周转，不但是经营节奏加快，同时利用融资加快了资金周转，进一步提升开发销售规模。由此可见，融资在房企之中占据着举足轻重的位置。

从战略视角来看，对于房地产企业，有三股力量在推动着其发展——投资驱动、营销拉动以及两者中间的各专业联动。一方面，融资是战略落地的一个重要的支撑力量，也是房地产企业快速发展的最重要的驱动力之一。另一方面，有别于过去二十年单边上扬的态势，房地产行业发展至今，机会都隐藏在结构与节奏之中，房企需要通过抓住节奏，优化结构来获取发展的力量与红利。这其中就包括融资的节奏与结构以及负债债务的结构，因此，融资节奏和结构也是房地产企业风控和战略发展重要的内容要素。

从经营视角来看，房企的经营一般会关注三个方面——经营的安全、效率与效益。无论哪方面都涉及到现金流的管理，融资管理是现金流管理的核心内容之一，现金流管理是经营安全、效率和效益的重要支撑。

从管理视角来看，战略牵引经营，业务支撑经营，管理保障业务。从管理的视角来讲，融资管理可以确保融资顺利推进，而融资业务推进可以促使经营目标的实现，以此来驱动公司的发展战略得以实现。

2 中小房企融资难题

2.1 认知错误

很多中小房企对于融资这个概念有很多错误认识，比如认为融资就是借钱，借钱就有风险。融资的本质是自有资金的高效率运作，然后在风险可控的基础上，利用融资资金的周转效率帮助公司快速发展。从房企的角度来说，不能否认行业所具有的类金融属性决定着企业必须要去做杠杆，至于是做财务性杠杆、合作性杠杆，还是内部经营杠杆，都是可以选择的。即使在“三道红线”新规之下，也不能将融资与负债等同于风险。如果有这样的错误认知，企业的盈利能力，自有资金的回报率难以提高，企业也难以创造业绩。

2.2 脱节战略

不同发展阶段的企业，对融资的诉求与看法也有所不同，表现在判断融资成本高低的标准、对融资渠道的取舍、融资节奏的把控要点不同。但很多中小房地产企业，无论是在哪个发展阶段，无论是拥有什么样的战略意图，卻只使用一种融资套路——找银行借钱，这就会造成与战略脱节。企业不能为融资而融资，融资一定要站在服务企业发展的角度。例如如果企业未来5年的战略意图是深耕，同时做大规模，融资成本的控制条件就要适度放宽，才能与战略相结合。

2.3 低价定融

较高的融资成本，让很多中小房企对于信托与基金敬而远之。但站在为未来做准备的角度，中小房企可以尝试多元化融资，同时也能倒逼企业基础管理体系、运营体系、现金流管理体系、规范化运作体系的提升，从而支撑未来的快速发展，在部分程度上抵御市场不确定性带来的风险。这都是低价定融不能带来的效果。

2.4 封闭运作

在很多房企尤其是中小房企之中，融资没有专业团队去做。甚至在一些百亿级的房企之中，投资部门投资信息对其他部门也是高度保密的，运营部门的运营数据对其他部门也是高度保密的。这就造成了投融产销的不通畅，没有办法提高自有资金的周转效率，不能降低对外部资金的依赖，从而没有办法提高企业的抗风险能力。

3 中小房企“全员融资”破局方法

“全员融资”是从投资、经营、工程、营销等业务环节，以及品牌、合作等方面，提升企业的资金使用效率与价值。针对企业在融资方面所遇到的普遍问题，本文为中小房企提出六方面“全员融资”的要点与策略，帮助企业实现健康可持续发展。

3.1 观念更新，认知到位

首先企业要知道融资不只是代表着借钱，只要是有利于提升自有资金使用效率，有利于降低对外部资金的依赖，都可以看做是融资的动作。这是泛融资的概念而不是传统融资的概念。

3.2 体系打底，团队保障

在狭义的融资体系方面，一定要建设好融资的规模、节奏、结构、标准、决策流程等体系和机制，打实基础。广义的融资体系方面，则是要建立明确高效的管控体系。首先是高效的运营体系，然后打通投融产销，建立高效的经营节奏控制体系。如果做不到这些，企业有可能出现过于依赖财务性杠杆的现象，增加企业面临的风险。

团队保障方面，全员融资不是所有人都去银行借钱，而是所有的人都要为融资做贡献，创造价值，所有的员工都要为自有资金使用效率的提升来做贡献，创造价值。企业要在销售端去发力，从某个角度来说，销售也是做融资的，只是钱不是从银行去融，而是从业主以及准业主的手中去融，这种销售回款使用起来最没有风险，而且还不用去还。

投资也可以看做是在做融资，比如进入了一个库存低、未来去化率快的城市可以看作是为企业融资做贡献。同时投资部门与其他企业和政府合作，用少量资金撬动了一个大项目，也可以看作是为企业融资做贡献。此外，工程部门把施工进度管理好，尽快达到预售条件、招采部门建立完备的供应商体系，使甲乙方配合顺畅，都可以看做是为企业融资做贡献。

因此，每一个部门的每一个员工的每一个动作，在为客户创造价值的同时，一定也在为公司的自有资金快速周转创造价值，这才是全员融资。

3.3 单项目策略

（1）进对城市拿对地。如果投资部门进入了一个未来两三年内都供需失衡城市，后面的团队再怎么努力，也会对资金造成积压，降低整个公司的现金流周转速度，资金的周转速度。因此进对了城市拿对了地，就相当于是为企业融资。

（2）营销策略有深度、弹性。包括销售的定价策略，精准产品定位;快速去化的策略;营销过程中的推廣策略;快速应对市场的不确定性等。如果具备这些条件，单项目的融资策略就有了一个重要的支撑点。

（3）单项目高周转。就是早开盘、快签约、加快后续建设速度，适度控制支出，以此来降低项目对资金的占用，来加快资金的回笼速度，提升自有资金的周转效率与价值。但高周转不等同于低品质，而是把产品高质量的要求放在建造标准上去，放在产品线标准化上去，放在客户的敏感点分析和精准的定位上去。

（4）团队配置与激励方式。一个项目一定要有一个好的团队，尤其是操盘手或项目总，项目总的好坏在很大程度上决定着这个项目的周转速度，进而决定了对资金的占用程度。另外，企业在设立激励机制与跟投方式的时候，一定要把资金的使用效率和周转速度作为一个重要的指标。好的激励机制与跟投机制，其实就是一个好的融资方案。

3.4 多项目策略

多项目策略只有一个，那就是平衡资金、降低峰值。每一个项目都有量、价、节奏三个重要指标，把多项目的三个指标来综合平衡，多项目汇总后降低整体的资金峰值，或者错峰，以此来减少对外部资金的依赖和对自有资金的占压，这是多项目融资的重要策略。

3.5 优化节奏、调整结构

所谓优化节奏，其中之一就是优化投融产销的节奏。投融产销四者的匹配度越高，越能加快自有资金的周转和现金流的周转，越能降低资金的闲置和占压。优化结构的第二个重要内容是多年滚动节奏，通过做三年滚动经营规划，把经营活动串联起来，合理调整资金的使用规模、使用时机、使用成本，在此基础上提高资金的使用效率与价值。

3.6 模式创新、升级

（1）代建。代建对自有资金的占压很小，本质上其实是品牌管理、产品、服务的输出，属于轻资产运作。现在很多的大企业都专门成立了代建公司或者代建事业部，或者是重点在发力做代建。

（2）收购兼并、合作。合作型的杠杆也是很重要的杠杆，只要团队、体系、机制能管好合作项目，能够与合作方共赢多赢，也是一个很好的全员融资的破局方案。

（3）泛地产生态圈。建立起自己的泛地产生态圈，有利于企业去与政府谈地，能做到巧拿，而不是去拼地价硬拿，从而减少拿地成本，提高拿地的效率。同时泛地产生态圈也可以帮助企业打造一种新的生活方式，利于销售。

（4）投资者生态圈。投资者生态圈其实就是外部事业合伙人。现在很多房企都在与制造业或服务业企业合作，将他们富余的资金引流到房地产行业来。先要保证引入资金的安全，同时要有共赢多赢的心态。

作者简介：黄博文，博志成股份联合创始人，G50董事长俱乐部轮值会长。