我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方

向兰天

【摘要】随着我国城市化建设进程的发展，城市土地资源紧缺的问题日益突出，为了实现对城市土地和合理开发和利用，必须科学优化城市土地储备制度，实现土地资源的合理配置和利用，促进社会经济的进步和发展。

【关键词】城市;土地储备制度;变革

在经济新常态的背景下，对土地储备制度转型研究的主要目标就是保障土地资源有效配置，提高我国土地资源的利用率，促进土地资源的发展和开发。所以，相关的研究人员要分析当前形势下土地储备的机构，并对管理体系进行创新和改革，使其跟上时代发展的潮流，明确土地储备制度转型的方向，不断地研究其改革转型的途径，进而促进我国社会经济的稳定发展。

1、土地储备制度的重要性

1.1满足土地市场的需要

在土地市场上，人口增加所带来的住房需求和经济发展所需的用地需求一直存在着矛盾。而在土地自身的属性不同，也导致了土地无法被置换，无法完全地进入市场进行竞争等问题。所以，土地储备制度其实就是政府对于土地市场上供求关系的调控措施，其目的是为了完善与保障土地的资产价值不受到损害，保护城市化建设中对于土地的需求以及稳定房地产行业的健康发展。土地储备制度的出现，也是政府为了避免在市场经济下出现土地垄断与兼并的一系列问题所采取的市场宏观调控措施。

1.2提高资源利用效率

现如今的城市建设已经不能仅限于简单的由城市中心辐射周边的发展模式了，更多的是需要集中地区优势，发挥出更大的产业规模化效益。这不仅需要政府部门出台相关政策刺激经济的活跃，也需要对土地的使用权转让以及使用方案进行严格的管理审查。这也就需要对这些土地的属性进行充分地了解，通过国家的整体规划来达到提升土地资源利用率的目的。

2、城市土地储备制度的演变历程和内在逻辑

2.1发展阶段

稳定土地市场与“以地生财”1998年国家停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，土地价值不断显化。城镇化所带来服务业的发展则为土地增值奠定了基础，加之经营性用地“招拍挂”的全面实施，使政府不仅获得了土地增值收益，而且掌握了城镇化的主导权，加速了土地城镇化进程。2001年5月，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》，提出“试行收购储备制度”，2007年11月，国土资源部、财政部、人民银行发布《土地储备管理办法》，正式确立土地储备机构为土地储备工作的具体实施主体。这一阶段，国家试行土地储备制度的主要目的是为稳定土地市场秩序，回收闲置土地，节约集约利用存量土地。

2.2完善阶段

规范土地市场与依靠土地融资2008年金融危机之后，国家启动了巨额基础设施投资，土地与货币联合参与宏观调控。各地纷纷成立融资平台，以政府信用为背书，以土地为媒介融资进行基础设施建设，从单纯的获得土地增值收益深化为对土地融资的依赖，导致政府债务规模不断扩大。2010年之后，国家陆续出台了《关于加强土地储备与融资管理的通知》《规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）等政策文件，要求土地储备机构实行名录制管理并且剥离了地方融资平台的土地储备职能，严格规范地方政府出让土地及融资行为并且限定地方政府土地储备举债资质及资金用途，从而达到规范土地市场的目的。

3、新时代城市土地储备制度的变革方向

3.1完善法律法规

自“土地储备管理办法”出台以来，中国的土地储备制度具有了合法化的特点，但法律法规仍存在漏洞，许多实际问题尚未得到充分解决。应当依托法律授权，为土地储备提供法律支持。在健全的土地储备法律法规的帮助下，建立分级管理体系，使土地储备制度受到权威法律的有效约束。无论我国立法机构，还是地方政府都要依据土地储备工作背景及要求，把完整的法律法规、规章制度等确立下来，为政府、各利益主体、土地储备机构等提供法律约束，确保工作开展更加严谨。

3.2开拓土地储备资金来源

在我国土地储备制度的转型过程中，如果缺乏土地储备金就会引起一连串连环反应。不仅会对土地的利用造成影响，还会影响我国经济的发展。因此，相关人员首先要对会影响土地资金来源的因素进行分析，对地方经济运行过程中的问题进行不断地研究，然后顺应当下，严格控制地方政府的政策，放弃对于先前银行融资的依赖，与社会资本积极地合作，不断地扩展我国土地储备资源的来源和途径。同时，在土地储备过程中，还可以将一些工作转给信赖的企业，加强对前期的采购资金的管理。同时，政府的服务范围也要不断地加大。要加强与其他社会资源的合作，利用这些收益来有效解决基础设施建设中的资金问题，进而促进我国土地储备资金制度的不断完善。

3.3协调各部门之间的工作职责

对于土地储备工作的監管职责，需要政府进行长远规划，明确计委、房管局、财政、市建等多个相关单位的职责范围，协调各部门之间的工作，完善土地储备制度，加强市场监管责任，加快城市化建设的进程，从而达到促进土地市场良性增长的目的。总的来说，土地储备会对土地市场的供需关系造成严重的影响，也会在短时间内影响到土地的价格波动。为了使土地市场长期得到良好的发展状况，就必须对土地储备加强管理，建立健全科学、有可持续性发展的良好管理制度。

结语：

综上所述，土地储备制度的建立，为城市发展和经济建设做出了巨大的贡献，同时也产生了一些问题。土地管理制度的改革可以在一定程度上打破政府对土地市场的垄断，进一步促进土地的集约节约利用。在法律建设方面需要加大对土地储备的关注度，提高土地储备的定位，完善土地储备的功能，以更好的发挥其调控土地市场的功能，提高我国土地的使用率，确保我国城市化建设的科学发展。

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