我国单位大院街区化更新技术体系研究*

邓元媛 操小晋

引 言

伴随市场经济转型和城市化推进，单位大院年代久远、面积大、封闭独立、占据城区主要地段[1]等特性产生了城市空间割裂、公共产品分配失衡等不利影响，与我国城市以社区为基本管理单元的体制发展趋势之间的矛盾日渐突出。2016年2月，国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，指出“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”，这为单位大院提供了街区化更新的可行路径，也意味着公共服务供应功能将重新转向社会，由政府或开发商牵头完成。街区化的提出并非凭空出现，无论是基于国内外街区建设的经验借鉴[2]，还是城市研究者提出的城市街区外向用途和小街段、密度之必要性，街区化作为空间转型的有效途径已成为单位大院的更新发展趋势。而街区化的如何推进及实施依据则成为当下亟待探讨的现实问题，基于此本文试图从更新的技术要点与评价指标体系构建、以及实施框架两方面探索新时代诉求下单位大院街区化的更新技术体系，以期对大院的转型实践提供一定指导意义。

1 单位大院的缘起

图1 单位大院与中国传统院落的空间分布图（图片来源：根据参考文献[3]改绘）

自1953年第一个五年计划起，我国开始照搬苏联经验发展社会主义计划经济，“单位”应运而生，成为构成我国政治、经济和社会的基本组织单元。“院”则是具有中国传统家长制思想的建筑空间形式[3]，围合的外墙产生对外封闭性和对内有序性。宏观上，从独立大院到大型院落群如皇宫大苑，皆可理解为院在空间上的不同表现形式，乔永学便将“前朝后寝、中轴对称”式的空间布局与单位大院相对应[3]（如图1）。总之，单位大院特指单位的物质空间载体，一般具有明确的边界且以墙体、建筑等实体要素围合，形成封闭内向的院落空间，只通过少数几个大门与城市道路等公共空间联系[4]。

单位大院的出现伴随着单位制度的建立，两者息息相关，后者的变化直接对前者产生空间影响。起初住房作为单位福利纳入制度保障体系，随1978年逐步实行改革开放和市场经济体制[5]，低租分配的单位住房政策逐渐瓦解，至1990年代中后期变实物为货币分配，发展住房金融[6]，到1998年完全取消福利分房制度[7]，因相关管理规范制度的不同步和不完善导致了大院违建自建等破坏城市空间秩序情况的相继出现。

2 单位大院街区化更新的定义和效应

2.1 单位大院街区化更新定义

街区最初是由英文词汇“block”翻译而来，相较于居住小区的大规模、尽端式道路及封闭性特征，街区化住区更强调小尺度、网络状道路、开放性及功能混合[8]。我国街区的发展始于唐里坊制向宋街坊制的转变，至近现代规模式住区的开发建设反而导致了街道活力的大幅下降。反观西方城市建设历程，传统的不规则网状城市肌理和街道生活逐渐被现代主义等级化的树形组织结构和标准住区所取代，20世纪中后期TOD、TND概念相继出现，新城市主义重新倡导住区向街区的人文主义回归[9]。可见西方在经过历史时期的批判思辨后，将视点置于传统城市语境下街区价值的重塑，其街区理论的流变亦可对我国建设产生一定指导意义：将思考原点追溯至宋时期的街坊制度。

单位大院的街区化更新可视作我国住区发展的必要性和必然性结果，是城市更新的重要组成部分，其过程需要保障原有大院居民生活的安全性和稳定性，疏缓城市交通压力，促进街区活力和多样性的发生，保证友善的步行和混合的功能，形成紧密的社区关系和认同感，保留单位大院的场所精神，从而实现大院与城市的开放性和可持续性融合。

2.2 单位大院街区化更新效应

2.2.1 社会效应

将封闭的单位大院溶解于周边地区，打破用地割裂的同时也面临大院居民不理解、不支持的困境。1）路网密度增加：网络状道路布局缓解了城市总体交通压力；2）设施辐射能力增强：一方面促进了资源共享，另一方面也有益于整体层面的公共空间体系构建，推动社区生活圈[10]的再营造；3）供需不平衡：以往单位大院等封闭住区的服务设施以千人指标为基础标准进行配置，实施共享后难免造成设施供需不平衡的情况出现；4）居民反对意见阻碍：基于对封闭住区安全私密的思维惯性，部分大院居民对开放式街区持消极抵抗情绪，导致更新实施受阻。

表1 单位大院街区化更新案例的困境分析

2.2.2 经济效应

将公共服务设施供给责任转交于政府或开发商，一方面缓解了单位企业的经济压力，另一方面街区制下沿街商铺面积的增加可激发社区商业活力，但也面临后期管理上的复杂局面。1）区位价值：单位大院多位于城市中心区，街区化可将其区位地租优势转换为实际经济效益；2）沿街商业增多：用地功能多元化的同时提高了居民交往和故事发生的可能性；3）物业压力陡增：街区化后面对外部行为的延伸难以应付，其中停车泊位数量不足和环境保洁问题最为显著。

2.2.3 文化效应

单位大院承载着计划经济时期的生活记忆，是城市发展历史的见证，开放街区为大院提供了文化展示的平台，但外来因素的冲击亦不可忽视。1）文化促活力：融合大院文化因子举办主题活动、塑造新街区形象，有效激发街区和城市活力；2）场所精神延续：加强社会大众对大院文化的了解，通过空间保留与更新维系地方的精神寄托；3）文化空间解构风险：在外来多元文化的涌入和资本的市场运作下，大院面临整体空间重构和文化氛围逐步消散的潜在风险。

综上，单位大院的街区化更新主要具有社会、经济和文化三大效应，且正负外部效益呈共存状态，如何妥善处理其中矛盾成为推动大院街区化更新的关键议题。

3 单位大院街区化更新困境

3.1 单位大院街区化更新案例分析

街区化作为一个发生过程不仅需要多方的协同配合，还需要时间的弹性推进，此间各种矛盾和问题逐渐显现。因此，其改造成功与否的判断标准仍处于动态建构中。同时，由于目前街区化改造尚处于城市建设的讨论范畴，实施项目较少，故分别选取已实施的无锡农口大院实践案例及自主更新的徐州矿务局华东大院案例进行综合分析，探究其更新中已出现或预期性的技术难题（表1）。

3.2 更新技术困境总结分析

无论是在外部市场力量介入下完成街区改造的农口大院，还是自组织下完成部分街区更新的华东大院，在改造规划管理过程中都面临着诸多技术困境。现尝试从个体到整体地总结目前我国单位大院街区化更新存在的主要困境，以为下一步更新技术体系的探索提供参考依据。

1）产权界定的不清晰扩大了交易成本，亦阻碍了资源的再配置利用。因人口流动造成的单位大院权属复杂化导致了街区化更新的最直接障碍。故明晰大院用地产权，借助公众参与协调居民意愿，加强政府对大院空间的主导权成为后期改造的必要前提和有效保障。但既有《物权法》规定大院设施所有权归居民共有，内部环境权益已被“买断”，在无相关法律和赔偿机制的监管下，难以获得居民对公共化街区建设的广泛支持。

2）国家支持力度不足。目前国家对于封闭住区街区化改造的支持态度表现为政策意见的发布，在无明确法律指令的促使下难以产生实质性推动，各地方政府亦无积极响应。

3）传统定式思维干扰与社会宣传错位。“围墙文化”是中国传统建筑文化的重要组成部分[12]，这种思维惯性在居民潜意识中衍生出了独立封闭的生活态度，长久形成的思维方式难以短期改变。此外，社会媒体对开放街区“全部拆围墙”的片面错误性解读进一步加深了大院居民主观上的排斥与质疑，而政府部门在街区制的推广过程中也没有做出及时有效的回应，科普工作的不到位造成了大院主体层面上的街区化更新困境。

4）空间管制力度不足。由于大院空间管控要求的缺乏，导致政府难以有效约束开发商的后期建设，具体表现在建设强度和建设形式上。前者包括无序加建、改建和拆建，后者则反映在新元素的空间植入和老建筑的随意处理，最终导致大院整体风貌的破坏和历史文脉的割裂，逐步成为与现代综合体无异的大型建筑群。

5）单一地块业态类型的局限和公共设施的配置不足。街区化更新后缺乏综合业态和公共服务设施的规划指引，因此整合周边区域资源、摒弃单一地块配置公共设施模式、契合更新发展速度与设施管理水平显得尤为迫切，此外市场管制的欠缺易造成社区结构的更替与不稳定。

4 单位大院街区化更新技术体系探索

图2 单位大院街区化更新参与方角色定位与相互关系转变示意

表2 单位大院街区化更新适宜性顺序

在推动单位大院街区化更新前，需厘清谁更新、更新谁、更新技术要点与评价指标以及更新实施流程四个关键问题。前两者说明了界定单位大院涉及利益主体和必要性改造类型的重要性；后两者则呈相互依附关系，前者为后者的行动依据，后者则为前者的实现路径，两者共同构成完整的街区化更新技术体系。现从此四方面探讨单位大院街区化更新的技术体系。

4.1 更新参与主体

明确主要参与者的角色定位和相互关系对街区化的更新实施具有重要意义。其中政府发挥关键性作用，它不再仅作为中间者协调各方权益，而是采取系列措施主动干预，既包括从单位收回大院的空间主导权，还包括转交其空间发展权于开发商并建立长期可持续的合作模式（图2）。一方面，确定政府-开发商的权利、义务清单，制定单位大院街区化转型的空间管制原则和城市设计导则，在有法可依的条件下约束开发商的后期建设行为；另一方面，可灵活调整政府和开发商的合作方式，加强政府参与力度，抑或通过“财产税”、“发展税”制度防止一次性的土地收益，令政府获得因地价增值带来的二次受益，其根本目的是使政府握有实际空间权益以能真正发挥管控协调效应。

居民作为被动接受者，只有当其利益相关才有可能切实关注，这就需要政府的宣传并鼓励居民进驻街区商业等，当街区化更新为居民和政府同时带来空间收益，那么实践的推进就可以通过听证制等公众参与的形式达成[13]，从而实现居民向主动参与者的身份转变，也促成了自下而上的规划体系。此外，单位大院较其他城市社区的主要差异在于老龄化与人口杂化特征显著，该部分群体比例普遍较高，其意见亦不可忽视，可借助原本的大院社会资本优势，采取“社区领袖”[14]形式、设计简单易操作的意见量表获取居民反馈，防止此类群体的边缘化和后期矛盾的涌现。其间，由政府聘请的社区规划师、行业专家等构成的第三方团体可从专业角度辅助参与决策。综上，政府在各环节占据着核心主导地位，这是促进地区繁荣的现实需要，也是实现社会公正的必然选择。

4.2 更新实施类型

打开封闭住区、实行街区制自提出后便伴随着各界争议。在政策所指对象上，吴志强指出封闭住宅小区并非涵盖所有的城市住区，而是绵延数千米甚至面积超过几平方公里的超级单位大院和超大小区[15]，进而对封闭住区的范畴进行了重要界定。在街区化转型的适当性讨论上，黄明华认为街区制与城市交通并无直接关联，城市住区的开放与否也不是绝对的，需要权衡多方利弊和可行性来判断[16]。因此在开展更新工作时，首先要根据大院现状确定其街区化改造的必要性，防止“一刀切”式的跟风建设行为。

其次，适时性亦是街区化更新考量的重要因素，可从单位大院的类型展开讨论。单位大院的类型划分为：1）根据职能特征分为企事业单位大院，前者包括工业类、商业类和服务业类，后者包括行政类、教育类和医疗类[17]；2）根据独立程度划分为自己完备型、外部弱依存型和外部强依存型[4]；3）根据城市的拒绝程度可划分为军事单位，准军事单位，中直、部委、市直机关，科研院所，大学，工厂六类[18]；4）根据地理空间区位则又可分为城区型和城郊型[17]。各类所属大院相互交叉，无绝对界限。实际改造中，不同大院的更新实施难度存在差异，这在一定程度决定了大院更新的紧迫程度和先后适宜顺序（表2）。军事单位、市政机关、大学院校等机关事业型单位大院对外拒绝程度较高，私密性较强，对其进行街区化更新所考虑的因素成本超过预期效益，不宜过早开展。而企业型大院的稳定性较前者偏弱，易受外部环境影响发生变化，政府收回空间发展权的难度降低意味着单位大院街区化更新的可行性提高。就单位大院的发展现状而言，独立程度高的大院设施条件完备，社区结构稳定，居民对外开放意向不高，而对外依存性强的大院居民改造意愿强烈，适于先行更新实践。此外，大院的区位条件亦是重要影响因素，越趋于市区的单位大院其街区化更新的紧迫性越强。上述分析正对应并论证了《意见》中“逐步打开”的重要性，强调街区化更新过程中因地制宜、先后有序的基本原则。

表3 单位大院街区化更新技术要点构建

4.3 更新技术要点与评价指标体系构建

在明确参与主体和实施类型的基础上，从实践角度提出可供指导的更新要点。故针对前文所述的更新效应及单位大院所面临的街区化发展困境，在横向层面上：以社会空间为引导，以街区设计、建筑设计为根本的物质空间为基础，以政策支撑为依托构建具有一般性的单位大院街区化更新技术要点体系；在纵向层面上：从对内开放融合、对外和谐共生出发，借助滚动的持续性手段达到激发社区活力再生的目标，从而为大院的现代化转型提供可参考的实施方向和大致路径。

街区化更新技术要点试图从谁参与、谁保障、如何改造和如何推进四个关键问题着手，从文化、交通、管理、建筑空间、参与机制、评价体系等多方面共设置46条控制性要点（表3）。总体而言，在开放融合方面强调社会模式的积极兼容、街区空间的复合共享、建筑空间的多类集约；在和谐共生方面强调社会文化的长效延续、街区形式的协调适宜、建筑实体的保护改造；在活力再生方面强调社会引导的多元激励、街区系统的特色重构、建筑元素的植入整合；在滚动持续方面强调社会要素的引介参与、街区空间的评价完善、建筑功能的适应调整，并辅以针对性的政策条例支撑。

由上可知，46条控制性要点中既包括街区化更新的支撑系统和目标导向，还包括具体的实施策略，其中目标和策略的实现情况可用相应指标作定量测度和反映，从而提供可预测和可操作的改进意见。据此，在控制性要点的基础上进行提取，采用层次分析法构建单位大院街区化更新的评价指标体系，并通过判断矩阵得出指标权重（表4）。其中技术要点为前向性实施指导方针，指标体系则为后置性完善指导依据，两者最终指向同一目标：推动单位大院的持续性街区化更新。

表4 单位大院街区化更新评价指标体系构建

4.4 单位大院街区化更新实施流程

更新技术要点与指标的落实需要一以贯之的实践程序推进，故以混合开放、持续人本的街区营造模式为基本导向，强调多元主体的协商参与和渐进的反馈式规划，建立单位大院街区化更新实施流程，逐步引导单位大院的有序更新（图3）。首先初步拟定单位大院的改造目标和改造政策，有所针对地开展前期调研，通过现场踏勘和问卷访谈方式掌握大院的现状建设情况，并获取居民意愿、专家意见及政府部门意见等方面信息。在此基础上重新调整原改造目标、政策，进而由政府或开发商提出大院的街区化更新方案。为保障方案的公正性、专业性和后期实施的可行性，由政府牵头组织公听会进行方案评估，与会人员包括社区规划师、行业专家代表、居民权益代表和开发商权益代表等，各方发表现实诉求、互相监督，政府则扮演“法官”角色尽可能协调各方权益，最后落在更新方案的不断调适与选定上。值得注意的是，方案的选定实施并不意味着更新过程的结束，动态规划要求关注改造后的建成环境维护和使用评价，并由此发现新的问题，再及时反馈于上一流程，组织公听会针对新问题采取专项措施予以解决，从而形成前-后循环的可持续更新机制，达到单位大院街区改造趋于完善的最终目的。

图3 单位大院街区化更新实施流程图

5 结语

单位大院是我国计划经济时期的过渡性社会产物，是特殊历史环境下的必然选择。转向当今的市场经济制度语境和政策背景，街区化更新则是促进单位大院现代化转型的必要选择。本文在分析大院街区化更新效应的基础上，通过个案解读从整体上总结了目前面临的主要困境，依此探索性地提出单位大院街区化更新的技术体系，旨在控制性要点、评价指标体系和实施流程的引导下营造多主体对话、混合开放、文脉延续和活力迸发的新街区模式。在推动各级政府因地制宜、先后有序地开展街区化更新实践的同时，应不断完善指标和优化流程，提高其合理性与操作性，将单位大院从“城市负担”转变为发展契机，从而形成可持续、可广泛借鉴的更新路径，这亦是未来进一步研究的重要议题。