老旧小区外墙涂料重涂质量控制

梁国庆

摘    要：当前老旧小区改造如火如荼，如何实现理想的外立面装饰效果，在老旧小区改造中外墙涂料的施工与新墙面有何不同。本文主要从老旧小区外立面的评价、基层处理方法、外墙涂料施工及验收等方面进行阐述，为老旧小区外墙涂料重涂提供一定的借鉴和参考。

关键词：旧房改造;外墙涂料;基层;重涂

1  引言

老旧小区改造在2019年已经正式确定为国家战略，老旧小区改造是继棚改之后国家层面推动的重大民生项目。外立面的改造是老旧小区改造的重要内容，是老旧小区改造能否成功的最直接体现。外墙建筑涂料以丰富的色彩、多样的造型和效果、相对经济的造价等特点成为众多老旧小区改造的首选，同时老旧小区外立面改造也成为了建筑涂料行业重要的细分市场。重涂市场已经成为我国建筑涂料新增长点。目前改造的老旧小区是2000年以前的房子，建设年代以上世纪八、九十年代为主，主要为多层建筑，外立面基本无保温。随着时间的推移，外立面装饰材料普遍出现了严重老化，同时缺乏有效的养护，老旧小区出现了大量的影响涂料功能和装饰的问题。常见的问题有外立面的开裂、渗水，部分老旧小区甚至还出现了瓷砖脱落伤人的影响人身安全的问题，严重影响居民的居住和生活体验。老旧小区外墙涂料重涂一般分为基层处理和涂料施工两大工序，本文结合日常项目经验按照这两部分进行论述。

2  基层处理

2.1  基层特点

目前改造的外立面的装饰效果多种多样，常见有：瓷砖、马赛克、水刷石、乳胶漆等基面，有的基面还是多遍复合装饰层，常见瓷砖或者马赛克表面又翻新了乳胶漆，然后乳胶漆又出现了开裂、空鼓等问题。 外立面表现也各不相同，如装饰层的空鼓、剥落、开裂、渗水，有的则是多种漆病的叠加，如开裂墙面一般会伴随着渗水、泛碱和发霉，而旧装饰的起鼓也会同时伴随着剥落的产生。如何对老旧小区的外立面进行系统的评估和处理，是外立面重涂的关键。只有基层处理做好了才能为下一步的涂料施工打好基础，才有可能像施工新墙面一样实现理想的装饰效果。

2.2   常见基层问题的处理方法

（1）空鼓。空鼓通常发生在装饰层内部，砂浆、混凝土和石膏砂浆基层墙面易出现空鼓。混凝土或砖石砌筑体和表面水泥砂浆、修补材料、粘接材料的粘接力逐渐降低而出现的。一般使用钝器（如空鼓锤）敲击墙面，对墙体进行全面检查。处理方法：将空鼓墙面敲掉，敲至牢固层，也可铲除或机械切割空鼓部位，铲除时应适当扩大面积至牢固层;用切割机及电镐等工具去除起鼓部位及周围的10cm宽基层。然后用和墙面同材质和配比的材料修补，并按新墙面要求，保养合格后涂装。需要注意的是：要先用开槽机将空鼓部分切割成块，再将空鼓抹灰砸掉。

（2）开裂。开裂是常见的墙体质量通病，墙体裂缝一般由多种原因引起，对于裂缝较宽且分布广的外立面裂缝，应由专业的建工单位评估修补。轻微裂缝用柔性腻子或者抗裂砂浆填补，也可采取水泥浆灌缝，如果裂缝较大（大于0.3mm） 及墙体通缝的情况下采取环氧树脂改性配制的低粘度胶（即灌浆料）灌缝。除了缝内灌浆法外，还有常用的嵌缝封闭法：先凿除原墙面粉刷层，在裂缝处切割成 V 形槽并清缝，用水泥砂浆 （可掺入环氧树脂类材料）填塞 ，或用植筋胶或粘钢胶掺和少量水泥，使之变为塑状后嵌填，然后使用常见聚合物水泥砂浆封闭裂缝，最后用打磨机打磨表面。

（3）涂层剥落。常见旧涂层剥落前会有涂层鼓包的现象，一般是墙体有渗漏或者涂层老化所致。处理方法：将松脱的装饰层全部铲除，扩大至牢固层，有渗漏的地方需先处理，清理干净表面浮灰后进行找平处理，视基面具体情况用界面剂对基底进行加强处理，或者用渗透型底漆对基底进行抗碱封闭。

（4）防锈处理。先除去钢筋或者金属构件上的锈蚀，对于如铁质扶手等需要保留的构件则需涂刷防锈底漆和面漆，如无需保留的，则可以切除掉凸出的部分，涂刷防锈漆，然后用聚合物水泥砂浆填补、抹平。

（5）墙面污染。轻度污染如浮灰，可以采用清扫或空气吹扫的方式进行清理;旧墙面如果有油污、特别是旧瓷砖面如有油污，必须将油污用清洗剂处理干净。对于外立面整体除尘方法，可采用高压水枪冲洗墙面或用湿抹布擦拭等方法。

（6）基层整体处理。在修复完基层缺陷后，需评估现有的墙体条件能否满足后续涂装的要求，如基层强度、平整度、粗糙度等。例如弹性平涂对平整度要求高，如果旧基面是凹凸感强烈的瓷砖表面，则需要整体满刮抗裂砂浆，如果砂浆过厚时则需要挂网处理，具体是否需要挂网则要与抗裂砂浆厂家确认砂浆特点和厚度要求。

（7）外墙涂料施工前工序。[①]我国幅员辽阔，东南西北各个区域的要求有所不同。如北方一般在外墙涂料重涂前要进行节能改造;南方一般需要进行防水处理。[②]节能改造和防水处理都要在外墙涂料施工前完成，其基层处理的方法与前述基本相同，但节能改造和防水处理后的基层要确保与外墙涂料相容，满足外墙涂料对基层的要求和条件。

（8）旧瓷砖表面处理举例说明。[①]彻底清洗瓷砖表面，可用毛刷、钢丝刷彻底清理瓷砖缝隙杂质，也可用高压水枪冲洗墙面或用湿抹布擦拭等方法。[②]将松动、空鼓、开裂和老化的瓷砖清理掉，然后对剥落部分用抗裂砂浆修补。[③]渗水部位进行防水处理。[④]有防水要求的墙面和部位施工防水层。[⑤]有节能要求的要先施工外保温层。[⑥]敲掉墙体表面旧瓷砖费时费力，而且非常不经济，在旧瓷砖面与墙体界面结合良好且不影响后续功能实现时一般选择不用敲掉。可选择与瓷砖面结合良好的界面砂浆进行找平处理，也可以选择瓷砖腻子。

3  基层要求

基层应符合JGJ/T 29—2015《建筑涂饰工程施工及验收规范》和GB 50210—2018《建筑裝饰装修工程质量验收规范》的要求，具体有以下要求。

（1）强度。基层的强度直接影响涂料的附着力。合格的基层应当结实牢固，不掉粉、不起砂、无空鼓、无起尘、无开裂和剥离现象;旧表面有脱落，空鼓，开裂等现象，需要进行敲除，修补，清洗等处理。

（2）干燥度。基层的含水率应低于10%;基层的含水率可用砂浆表面分水仪准确测定，也可用薄膜覆盖法粗略判断。

（3）酸碱度。混凝土表面一般是碱性的，基层碱性的要求是：pH值小于10，用pH试纸沾水测试。

（4）平整度。基层的平整度影响涂料最终的装饰效果，平整度做到表面平整、质地一致、阴阳角垂直、立面垂直和阴阳角方正，推荐达到高级抹灰标准即2m靠尺的偏差≤3mm。

（5）清洁度。清洁的基层有利于涂料的黏结。表面的浮灰、油脂、锈斑、霉点，油污等应使用铲刀、钢丝刷、砂纸、洗涤剂等清除。

4   外墙涂料施工

旧墙面基层符合外墙涂料施工要求后进入外墙涂料施工阶段，外墙涂料的施工工序与新墙面基本相同，本文以外立面常用的真石漆为例进行工序说明。

4.1   真石漆仿石涂料施工工艺说明

4.2   工艺说明

（1）外墙柔性腻子。推荐使用符合规范的柔性外墙腻子。通常腻子需要批刮2-3遍，腻子单遍不能太厚，一般不建议超过1mm，局部偏差过大的基面可以采用腻子多遍施工的方式，或者采用聚合物砂浆修补的方式。腻子一般需要养护3～7天的时间，待基层含水量和pH值达到要求后进入下一道工序。

（2）外墙抗碱封闭底漆。底漆一般施工1遍，按照先边角后大面，自上而下的施工方式。要求滚涂均匀，不漏涂和厚涂。 一般情况下，底漆一般4～6小时内即可干燥完全。

（3）隔缝漆。应使用涂料厂家配套的专用隔缝漆，隔缝漆施工要求表面平滑、充分盖底，颜色均匀，不要局部过厚。

（4）真石漆。真石漆是砂壁狀厚质涂料，不同于乳胶漆类涂料的施工。施工前应先对比定样样板，重点把控真石漆的厚度和均匀度。真石漆喷涂应重点注意产生色差，同一墙面应使用同一批次的产品。如确有困难，则应在明显分隔的位置作为不同批次的分界线，如阴角或者阳角，减少不同批次涂料可能会造成的差异，避免自上而下产生色差;同一墙面应尽可能安排在同一时间段内从上到下一次性的施工完成。真石漆干燥完全一般需要48h～72h。

（5）罩面清漆。在真石漆干燥完全后才能施工罩面清漆，罩面清漆应均匀，不流挂、不厚涂。

4.3  成品验收

外墙涂料需按照JGJT 29—2015《建筑涂饰工程施工及验收规范》和GB 50210—2018 《建筑装饰装修工程质量验收标准》的要求进行验收。

5   结语

老旧小区施工进度要求高，基层复杂且外墙涂料工序较多，外墙涂料重涂是新墙面施工的“强化版”。对复杂基层的处理和涂料施工要求都很高、涂料工序如间隔时间的把握要精准，施工人员调配、对业主、总包的配合要及时和到位。如很多重涂项目施工砂壁状涂料使用脚手架，没有吊篮施工的条件，这对施工效果和质量带来一定的挑战。

因此要求厂家有专业的产品、强大的产能和供货能力，以及专业的技术服务能力;施工单位要有专业的施工能力、丰富的项目经验，同时要有技术人员和工人储备，这样才能实现外墙涂料重涂的施工质量和进度要求。专业的涂料厂家和施工单位是实现外墙涂料装饰效果的保证。

同时，涂料厂家加快开发更加适合老旧小区外墙涂料重涂项目特点的产品也是应有之义。

参考文献：

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[5] JGJ/T29—2015.建筑涂饰工程施工及验收规范[S].

[6] GB 50210—2018.建筑装饰装修工程质量验收标准[S].

[7] DG/T J 08-207—2008.房屋修缮工程技术规程[S].