简析中国房地产市场

摘要：房地产市场是我国的一个十分重要的市场，房地产业每年对GDP的贡献占比很大，然而近些年来我国的房地产市场热度十分高涨，房价越来越高，与之相伴随产生的房地产泡沫越来越大，随后国家采取了管控措施来控制房地产泡沫的扩张。本文试图运用CAPM来分析房地产市场中部分股票的系统性风险，进而判断其是否真的存在比较大的风险，最终结论得出房地产板块股票的贝塔值大于1，其系统性风险确实比较大，在最后从三个角度给出建议。

关键词：房地产市场;房价;CAPM;β值

1 绪论

1.1 选题背景

房地产板块一直是我国经济增长的的一个主力军，自1998年我国住房制度改革后，房地产行业发展迅速，房地产行业在2008年的“四万亿”计划以后就变得更加火热了起来，同时房价的上升幅度也变大了，尤其是近些年来，房价一直是我国非常热门的话题，关于房地产泡沫的说法层出不穷，房地产市场尤其房价的变化受货币政策变化、经济周期变化以及相应的土地政策的改变的影响。所以本文主要想要通过CAPM来研究房地产市场的系统性风险以及探究应对的措施。

1.2 研究方法

本文通过选取部分房地产板块股票的收盘价，通过Excel计算其日收益率，以人民币3个月定期存款基准利率作为无风险利率，以深证指数日收益率作为投资组合收益率，通过Eviews9软件对其进行回归分析得出贝塔系数，对其大小进行分析，进而分析房地产市场的现状以及展望前景。

2 CAPM及我国房地产市场的介绍

2.1 CAPM

CAPM用简单的数学公式表述了资产的收益率和风险系数β以及系统性风险之间的关系。

传统的CAPM公式：E（Ri） = Rf + βi（E（Rm） - Rf）

为研究方便，将其转化为E（Ri） -Rf = αi + βi（E（Rm） - Rf） + εi

其中，αi表示截距项，E（Ri）表示单个股票的期望回报率，E（Rm）表示市场组合的期望回报率，Rf表示无风险收益率，βi表示系统性风险。

2.2 房地产市场

2.2.1 房地产市场发展历程

我国房地产市场的发展历程主要分为4个阶段：第一个阶段，1978-1991年为房地产市场的初步形成阶段，1980年国家推出了住房改革制度允许可以将私有住房对外出售;1992-1993年为房地产市场发展过热阶段;1994-1997年的房地产业的调整阶段;1998年至今为房地产行业的成长时期。

2.2.2 房地产市场现状

近年来房地产市场发展越来越火热，并且逐渐成为了我国经济的支柱产业，同时也产生了一个隐患，即房价过快增长的现象。2016-2018年是房地产企业的高歌猛进的“光辉岁月”，百强房企中前30名企业销售金额和销售面积占比在不断提升，今年前11个月前30名企业占百强总销售金额比重达到70%，相比16年底提高了6个百分点，销售面积也是类似。但是，不得不承认房地产已经成为一个“大而不倒”的行业，其对我国GDP的贡献占比很大，而且其连接着银行、企业和居民等等要素，一旦房地产泡沫破灭，我国的经济将遭到重击。

商品房销售价格的涨幅要大于同时段的GDP以及人均收入的涨幅，而且其中有许多的投机者，如果不加以制止，将会造成房地产市场的扭曲发现。

房地产行业同金融一样是有周期的，为萧条、复苏、繁荣和衰退，而且房地产行业和金融业尤其是银行业紧密相关，当房地产行业发展比较好的时候，与之相联系的金融业以及银行业的利润也会比较多，但是，如果房地产行业出现意外，与之相关的金融业以及银行业就会面临巨大的坏账风险。

3 实证回归分析

本文所采用的数据均来自Wind数据库，数据处理软件采用的为Eviews9和Excel。

本文为了计算房地产市场股票的系统性风险系数，选取了申万分类中的万科A、沙河股份和华联控股这三只股票2010-2019年10年的日收盘价计算而得的日收益率作为样本数据中的E（Ri），选用同时段的人民币3个月定期存款基准利率作为样本数据中的Rf，以深证综指同时段的日收益率作为样本数据中的E（Rm）。

三只股票的β值均大于1，说明这三只股票的系统性风险均高于市场平均水平，收益率波动比较大，以点带面，可以得出房地产板块股票整体而言系统性风险高于市场均值，风险较大，比较符合上述猜测。股票贝塔值大于一表明市场表动一个单位，股票會相应变动大于一个单位。

4 结论

基于上述CAPM的分析我们可以得出下列结论：房地产板块股票的贝塔值大于1，证明其系统性风险高于市场平均水平，且收益率波动性较大，整体风险较高，而且存在一定的投机心理。

房地产市场这几年的发展越来越大，经济体量每年都在增加，建筑面积以及销售面积也在增长，与此同时，与之相应的房地产泡沫也越来越大，虽说上市的房地产企业大多具有国企背景、经济实力比较雄厚，但是也要加以防范，因为这座大厦一旦倒塌，对于国家就是灾难。所以应当加强对房地产市场的监管以及合理引导购房者以及投机者。

参考文献：

[1] 丹彤.CAPM模型在沪深股市适用性的实证检验[J].中国市场，2018（29）.

[2] 陈梦媛.CAPM模型的有效性检验_中国房地产股票市场[J].金融经济，2019.

[3] 周君.CAPM模型在沪市的实证检验[J].时代金融，2018（07）.

[4] 尚松辉.CAPM模型对MSCI中国A股指数成分股的适用性研究[D].北京，北京邮电大学，2019.

作者简介：郑冬（1996—），男，山东日照人，经济学硕士。

（作者单位：中央财经大学金融学院）