浅析我国房产税改革的必要性及问题对策

刘逸舟

21世纪以来，我国房地产业的发展如火如荼，随之而来，也产生了地方财政对土地出让金及房地产业严重依赖的现象，以及普通民众的低收入与高房价之间不匹配的社会问题。房产税改革作为破解当前局面的重要举措被提出。本文从实际出发，结合已有的研究文献，讨论我国房产税改革的必要性和面临的困难，并提出相应建议。

一、我国房产税现状及房产税改革

（一）我国房产税现状

按照现行《中华人民共和国房产税暂行条例》，我国房产分为经营性用房和非经营性用房两类。一直以来，政府只对城镇的经营性用房征税，而对一般的住宅保有环节并不征税。同时，与房地产相关的税收集中在建设、开发和交易环节。因而，我国现在的房产税征收存在着缺乏专门立法、征收范围狭窄和规模小等现状。

（二）我国房产税改革的提出和发展

在2010年国务院常务会议上，《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》提出了“逐步推进房产税改革”的大纲性指导意见，我国房产税改革由此展开。2011年，我国在上海、重庆两地开始了房产税改革试点。2012年底，住建部部长姜伟新申明将继续研究自住房房产税改革试点，并加速城镇居民住房信息系统的建设。2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，把房产税立法提上了日程。今年十九大后，财政部长肖捷在一篇文章中提出，“按照‘立法先行、充分授权、分步推进的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。”我国房产税改革和立法稳步推进。

二、我国房产税改革的必要性

房产税作为一种直接税和财产税，在成熟市场经济国家普遍开征，是保障地方财政、提供公共服务、调节收入分配以及抑制投机性需求调控房价的重要工具。对我国而言，也有其开征的重要作用和意义。

（一）完善我国税制体系

从我国地方税税制体系上看，流转税、所得税已具备，但缺乏真正意义上的财产税。虽然房产税属于财产税，但现行房产税由于仅仅对经营性房产征税，并非真正意义上的财产税，或者说其实质应该是流转税。财产税性质的房产税应是对房产的保有环节征收，对存量房征收。只有开征保有环节的房产税，才能建立起一个完善的地方税体系。

（二）支撑地方财政，取代“土地财政”

土地财政是指地方政府依靠卖地取得的土地出让金来满足财政需求。我国自从实施分税制以来，土地出让金收入逐渐成为地方财政的主要来源。但是，土地财政是一种“寅吃卯粮”的财政收入手段，缺乏可持续性。由于房产税税收基数大、税源稳定，推进房产税改革可以为地方政府提供一个相对稳定的可持续的财政收入来源，使地方政府可以摆脱对“土地财政”的过度依赖。

（三）抑制房产投机，促进经济健康发展

房价过快上涨的部分原因在于，房屋持有环节几乎没有成本，导致大量投机性囤房、炒房的现象存在，影响市场正常供求关系。征收房产税会增加房产持有的成本，能够在一定程度上削弱房地产的投机属性，降低房地产市场热度。同时，由于“挤出效应”，可以让更多的资金流入实体经济，有利于我国经济健康稳定的发展。

（四）调节收入分配，促进社会公平

我国当前存在着部分人买不起房，而部分人坐拥多套房产的社会现象。房产税的征收，可以通过设置起征点或免征额、实行累进税率等手段，实现调节居民收入贫富差距的目的，有利于促进社会公平。

三、我国房产税改革面临的困难

目前我国房产税改革正在有条不紊地进行。然而，改革意味着机遇与困难、风险并存，房产税改革也面临着一系列的困难。

（一）关乎整个财税体系

房产税改革意味着我国当前财税体系的重大调整，财产税将逐步成为地方财政的重要来源，打破当前土地财政格局。因而，推进房产税改革，地方政府的动力和意愿不强。同时，还要面临地方债务等系统性金融风险的挑战。同时，开征房产税需要系统性调整房地产相关税，避免重复征收，降低建设、交易环节的税收，避免增加税收负担。

（二）面对基层争议

自从上海、重庆试点房产税改革以来，关于房产税改革全面推行的猜测和议论此起彼伏。房产税到底是能够有效遏制房价过快上涨，调节贫富差距，还是进一步提高普通大众生活成本，加剧生活压力，争议从未停止。同时我国财政透明度还不够高，基层百姓对房产税的用途和流向并不明确。房产税改革面临着基层的争议与疑虑。

（三）缺乏相关配套制度和技术保障

征收房产税，首先要明确征收对象，确定征收标准。首先，我国没有统一的住房登记系统，全国住房基础信息薄弱;其次，我国存在这大量小产权房、经济适用房、福利房等不同类型的房屋，产权性质难以界定，需要明确的房屋性质界定标准;再者，房屋价值的确定缺乏统一和权威的评估标准;最后，房产税的征收需要一大批专业从业人员。这些都是我国房产税改革所缺乏的必要条件。

四、对策建议

（一）立法先行，充分授权

在充分论证的基础上，加快房地产税立法，从中央和立法层面确定房产税改革的基调，是推进房产税改革至关重要的一步。此外，要给予地方政府充分的自由，来稳健有序的推进房产税改革。短期内，应允许房产税与土地财政并存，避免系统风险，缓解地方压力，逐步完成房产税改革。

（二）做好普法宣传和教育工作，增加政府财政透明度

一方面，要面向基层群众做好普法宣传和教育工作，增强基层群众对房产税改革的正确认识，引导基层群众的政策预期。另一方面，进一步增加政府财政透明度，增强群众与政府之间的信任。政策的推行离不开人民的支持，只有如此才能保障房产税改革和立法的顺利实施。

（三）建立健全相關配套制度和技术支持

第一，开展全国住房普查，掌握全国住房的基本情况，这是征收房产税的必要前提;第二，建立全国统一的住房信息登记管理系统，准确及时的采集房屋登记信息，实现数据共享，这是征收房产税的必要保障，也能够促进房地产征税的公平化和透明化;第三，建立官方的或权威的房产性质界定和房产价值评估机构，制定评估原则、标准、方法和程序，保证评估结果的公平和公开;第四，着力培养一批具备税收、法律、房产相关知识和能力的专业人员，提高征管水平，降低征收成本。

五、结语

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。近年来，房产税改革持续成为社会关注的热点。然而，改革的成功都不是一蹴而就的，也不会一帆风顺，房产税改革更需要一个长期、有序的推进过程，还有漫长的工作需要开展。只要明确目的，坚持公平，注重效率，一定能够逐步建立和完善适合我国国情和新时代要求的房产税。（作者单位：西安科技大学）