行业下行合景泰富千亿目标流产？

谢泽锋

因疫情影响，房地产行业正经历一场痛苦的转型。

除了开年前两个月销量遭到重挫外，房地产上市公司股价也经历了一波惨烈的下跌。然而在股价普跌后，却有一家公司，股价迅速反弹超25%，这家公司就是——合景泰富集团（01813.HK）。

2019全年完成850亿业绩目标，销售金额同比增长31.47%;营业收入249.56亿元，同比大增233.75% ;核心利润52.1亿元，同比增长36.8% ;归母净利润98.1亿元，同比大增143%。

在很多巨头房企业绩放缓，甚至利润负增长的情况下，合景泰富的业绩令人刮目。在亮眼的财报发布后，公司股价进一步抬升。

由孔氏三兄弟创办的合景泰富，如同一匹突然冲刺的黑马，向行业巨头发起挑战。

冲刺千亿

“只有做稳之后再做大。”合景泰富董事会主席孔健岷是一个坚守“稳健”经营的企业家。他曾经说道：“就像跑1000米，我前面200米跑慢一些，后面500米再冲上去，结果都是一样的，体力消耗却没那么大。”

2014-2018这5年，合景泰富销售额以稳字当头，克而瑞的数据显示，其销售额排名5年来有所徘徊，但仅上升8位。其中，2015年完成目标九成，2016-2018年也仅仅是踩过目标线。

来到2019年，在各大房企销售额增速普遍下滑的时候，合景泰富预售额合计861亿元，同比增长31.5%，顺利完成850亿元目标，近两年的复合增长率为51%。

对于已经稳步发展25 年的合景泰富来说，或许是时候冲刺一把了。比赛已经来到孔健岷口中的后“500米”。

2020年，合景泰富迎来成立25周年之际，今年公司的销售目标为1030亿元，同比增长20%。尽管增速逐渐放慢，但在当下的环境中，这一目标也令人刮目。要知道，龙湖、雅居乐等龙头房企的销售目标都降至了个位数。

受疫情影响，2020年房企销售承受巨大压力。数据显示，今年前两个月合景泰富合约销售68.72亿元，同比下降约24.9%。克尔瑞数据显示，合景泰富2019年一季度销售额为154 亿元，而今年一季度则下降至130亿元，下滑幅度为15.58%。

不过，孔健岷对此并不担忧，他在业绩发布会上表示：“我们今年的货值有1700亿，虽然1、2月有影响，相信下半年可以追回来，所以对完成销售目标很有信心。”

作为土生土长的广东房企，深耕大湾区，辐射香港，同时拥有可观的旧改项目，成为合景泰富的优势。

截至2019年底，合景泰富共拥有156个项目，分布于内地及香港共39个城市。目前合景泰富集团在售的118个项目中，有43%来自长三角区域，30%来自粤港澳大湾区;按城市等级划分，89%来自一、二线城市。

目前公司拥有共计权益建筑面积约1701 万平方米的土地储备，总可售货值约5100亿元。覆盖广、佛、深3市共26个项目，预估可售货值约5850亿元，其中2021年可实现供货100 亿元。充足和优质的土地储备将足以支持其未来3-5年的发展。

利润成色

房地产行当是一个高负债的生意，利润、现金流、负债构成的财务指标日渐成为投资者关注的重点。

2019年合景泰富股东应占利润达到了98.05亿元，同比大增143%，但扣除非经营性损益后的核心净利润则打了不少的折扣，为52.14亿元，但依然同比上涨36.8%。

这其中，投资物业公允值收益约37.16亿元，而2018年则为17.14亿元，同比增长116.8%，这也是合景泰富利润大涨的重要因素之一。

合景泰富集团的收入主要来自四个业务分部，即物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理。根据财报数据，2019年合景泰富集团物业开发收入为227.6亿元，同比大幅增加275.3%，主要是由于已交付总建筑面积由2018年的40万平方米增加至2019年177万平方米。

按权益合并收入计算，合景泰富集团2019年物业开发收入365.5亿元，同比上涨72.5%。可见公司收入大增主要由于交付回款增加。与此同时，2019年，公司平均销售价格约为17500元/ 平方米，较2018年增长6%。

在盈利能力方面，合景泰富集团权益合并核心毛利率及净利润率分别为31.8% 及25.8%。

此外，物业投资、酒店营运、物业管理分别实现收入6.27亿元、5.53亿元、10.14亿元。这些收入规模虽然不足比拼物业开发板块，但其增长势头和现金流贡献值得关注。

数据显示，合景泰富物业投资收入最近5年持续增长，由2015年的1.54亿元增长至2019年的6.27亿元，增速也在逐渐抬升。

合景泰富旗下已开业8个商场、8个写字楼及17个酒店，均位于一、二线城市核心地段及新经济区。其中，成熟商场经营利润率达52%，成熟写字楼经营利润率达86%，成为公司持续稳定的现金奶牛。

偿债能力已经成为衡量房地产企业的基本标尺，至2019年底，合景泰富现金及银行账面金额为567.3亿元，较2018年稍有增加。

合景泰富集团当前现金短债比为2.39，短期偿债压力较小。此外，合景泰富集团还通过ABS、优先票据和公司债等方式在境内外进行多笔融资。

综合来看，合景泰富2019年平均融資成本为6.4%，与2018年持平，保持在行业低位。截至去年底，合景泰富总债务规模达855.8亿元，从债务到期时间来看，以中长期债券为主。其中，1年内到期债务为237.3亿元，占比27.7%;2-5年到期债务为530.6亿元，占比62% ;5年后到期债务87.9亿元，占比10.3%。债务结构比例比较合理。

综上来看，合景泰富拥有充足的土地储备、富有潜力的项目以及不错的财务指标，但疫情影响的不确定性还在持续，导致开年一季度销售下滑，合景泰富冲刺千亿能否实现，还有待观察。