产业地产趋热，房地产业新蓝海？

赛迪顾问产业地产研究中心

产业地产成了地产行业的新风向，从几年前的冷门词汇一跃成为众多地产商、实业企业和资本追逐的热门领域。

近年来，布局产业地产业务的企业数量剧增，产业地产项目遍地开花。众多企业中，有诚心踏实打造产业标杆者，亦有借产业名义以图拿地便利者，各类主体正在摸索实践中找寻自己的业务开拓模式。本文研究分享了对于产业地产的认识及其宏观发展环境的判断，分析了中国产业地产企业业务模式和创新实践。

认识产业地产

何为产业地产？产业地产是指以土地为基本要素，以企业为运作主体，以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，以产业运营和空间运营为主要盈利途径，所开展的一系列市场化经济活动的总称。

与工业地产相比，产业地产的产业功能更加高端，弥补了城市功能短板;与商业地产相比，产业地产的产业功能更加聚焦，提升了产业服务的专业性。

发展环境

从土地角度来看，—二线城市工业用地政策趋严，持有运营成为必然趋势。各地出台的工业用地政策对转让、出售等多有限制，要求拿地企业谨慎投资、精益经营，单纯依靠地块本身的价值进行投资已行不通。

从产业角度来看，战略性新兴产业成为新增长点，实体经济发展将带来产业地产新机遇。预计到2020年，战略性新兴产业增加值占国内生产总值比重可达到15%，新一代信息技术、高端制造、生物、绿色低碳、数字创意等将成为5个10万亿元级产业。

区域经济与城市群发力

城市化与城市群是产业地产发展的动力，中国城市群发展已进入集中发力阶段。

阜新市东部地区仍占领政策扶持高地，走在產业升级发展的前端。未来发展的重点在战略性新兴行业和交运、金融、信息等生产性服务业，将加快进入工业4.0时代占据产业结构的高地。

同时，产业转移作为直接推力，在不同地区的不同阶段将出现不同产业地产需求：我国东部沿海地区产业升级后将原有部分产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发出不同类型产业地产需求;自贸区、国家级新区、城镇化等发展也将拉动产业地产需求。

阜新市商业模式探索

阜新市近年来，涉足产业地产业务的企业种类繁多，很多企业的产业地产业务处于试水阶段，个别项目有投资或运营但尚未取得成绩。综合项目开拓情况、品牌影响力及行业知名度，通过选取百家产业地产项目运营商作为样本，分析出以下产业地产重点产业布局及规律。

六大方向成为产业地产企业的热门选择：智能制造、汽车、医养健康、文旅、节能环保、物流。

阜新市核心商业模式以“先房后产，以房养产”的模式为主。即房地产业务销售和租金仍为主要收入，占比超过80%。其中，部分介入较早且具有成熟运营经验的产业地产商，已经获得一部分物业管理服务收益、增值服务收益等运营收益。与此同时，部分企业依托自身运营经验，对外输出经验，开展轻资产服务，获得了收益，但该类收益占产业地产商收入比例较低。此外，还有部分具有金融基因的产业地产商也获得了一部分股权投资收益。

产业地产核心业务模式

我们按政府平台、地产企业产城板块、专业化运营商、实业企业四大类，分析产业地产企业发展情况及业务模式。

政府平台：以张江高科为例

经济技术开发区是产业地产的前身，政府平台是产业地产的发起者。政府平台具备强有力的地方政府政策支持，招商引资力度大，主导下的产业地产项目具有较高的成功率。

但政府平台易忽略市场规律，对产业大势判断或存在滞后性。另外，园区政务服务效率如果不能符合企业和市场的需求，可能导致政府平台主导的产业地产项目竞争力流失。

如何才能发挥政府平台主导优势？

以张江高科为例，其着眼长远收益，战略转型为科技投行。张江高科长期以来深耕运营，积累了产业眼光和专业团队，背靠政府平台资源，包括企业资源、政策能力，以及金融服务能力，布局“投、贷、孵”一体化平台。

1.投。对于园区内主导产业龙头，张江高科在IPO之前选择战略性人股。其通过浩成创投，参与组建了由专业管理团队运营的行业和投资阶段相对聚焦的投资基金。

2.贷。对初创期的企业提供房租补贴、技术平台使用补贴、研发费用补贴等各类资金扶持;对于起步期的中小企业，通过建立专项贷款担保、小额贷款公司以及张江易贷通平台提供资金服务。

3.孵。采用全程孵化模式，定期举办创训营活动。拥有孵化器超过20家，孵化场地超过30万平方米，孵化企业超过700家。

张江高科战略转型为科技投行，凭借科技地产商+产业投资商+创新服务商的业务模式，撑起产业投资、物业投资、物业租赁三大盈利板块。随着科技投行红利逐渐成熟，张江高科未来可期。

地产企业产城板块：以鑫创科技为例

当前，地产企业是产业地产商队伍的主力军之一。地产商在城市选择判断、产品开发建造等方面具备天然优势，但往往缺乏必要的产业资源。因此，在开拓产业地产业务的过程中，地产商容易重开发、轻运营，陷入完全以传统地产思维看待产业地产、忽略项目区位的局限性等困境。

综上，地产企业单独设立的产城板块，既继承了母公司的地产业务优势，又具备将产业地产视为独立业务的决心。企业若能弥补产业资源短板，将在产业地产领域有不俗表现。

鑫创科技通过深挖国际科创资源、精耕科创服务、做强产业增量，推动国际科创资源在国内转化落地，以科技创新带动城市产业转型升级，践行出科技城市模式。

主打国际化，聚合国际资本与资源。鑫创科技在英国、美国、爱尔兰、以色列等全球创新高地建立了创新中心/孵化器;与IBM、腾讯、剑桥、牛津等国际知名企业、高校达成战略合作;打造“海外孵化-国内加速-科技小镇落地”的全链条孵化平台，实现国际科创资源在国内转化落地。

聚焦科技，促进资源跨界整合。鑫苑集团（鑫创科技母公司）战略布局金融科技，与清华共建实验室，已公开专利数量全球排名第4;携手华为率先研发社区“安防机器人;由爱接力（鑫苑集团旗下智能管家服务提供商）自主研发的智能机器人，与腾讯、科大讯飞、平安好医生等上百家优质资源平台深度绑定，构建智慧生态系统。

通过科技城市模式引领业务发展。鑫创科技提供科技地产开发运营、科技研发、国际教育及产学研整合、科技项目投资、产业空间设计研发等服务，实现全球科技创新资源与国内目标城市的智慧融合。

以“基金+基地+产业”的综合开发模式创新运营产业基地，发挥资本作用，实现科技城市生态系统的长期可持续发展。由鑫创科技旗下的国新未来科创基金牵头，携手国外顶尖的科创基金，联合政府产业基金及科技领域的龙头企业、上市公司、专业投资机构等，发起成立国际科技产业投资平行基金（人民币和美元），以母基金为引领，设立产业基地投资基金和股权投资基金。同时，设立由国内外科技专家学者、政府官员、企业家等组成的国际科技投资咨询委员会，提供专业化的精准投资决策建议。

实业企业：以三一重工为例

实业企业是产业地产商的新生力量。实业企业拿地不仅出于自身需求，或希望在主业之外获得产业地产红利，依托对所在行业的资源和自身发展实力，开发运营产业地产项目。龙头地位的实业企业能够有效集聚上下游配套企业，“自成IP”。但由于缺乏地产经验和产业运营经验，可能对项目前期定位的重要性认识不足，导致后期项目招商和运营与预期效果严重不符，资金链风险较大。

以三一集团为例，作为中国装备制造业的龙头企业，三一集团在100多个国家都建立了分支机构，拥有25个研发制造基地、12万个全球客户、8 000多家供应商和合作伙伴。

一方面依托主业的积累，以“现代工业家+”体系为核心，打造出了六大开放平台，培育起两大产业集群：互联网+医疗、互联网+制造，逐渐完善园区配套，支撑产业发展。

另一方面采用模式创新的路径，搭建起三一“太阳谷”这样一个产业创新服务平台。依托三一集团在重工装备制造领域的优势，将积累了30多年的全产业链资源，如全球126个国家和地区的市场、全国16个产业园、全球12万企业客户、几千项专利及8 000多家供应商与合作伙伴等免费开放给初创企业，并通过专业而科学的孵化流程，全面助力中小企业迅速成长。

专业化运营商：以亿达中国为例

专业化运营商可谓产业地产大军中“科班出身”的队伍，初期发展即以产业地产为主攻方向，对产业发展规律认识深刻，运营和服务意识较强。但此类企业既无地产商的“家底”优势，又无政府平台的“关系”背景，产业资源较多但联系不够紧密，因而发展定位较为模糊，重资产与轻资产的选择与平衡是重大考验。

亿达中国就是专业化运营商中的代表之一，其以占地面积在3平方公里以上的产城项目为重点，或单独投资，或与地方政府、当地知名企业合作投资开发;以发展产业为核心，形成产业集聚区，同步开发与产业园区相配套的住宅、商业、以及学校、公园等公共配套，打造15分钟生活圈，为园区企业、企业人提供智慧办公环境和舒适生活空间。亿达中国通过建设住宅、商业、学校等配套设施获得的利润反补产业项目短期利亏，总体保证合理的收益率，同时又锁定了长期可持续的运营收入和资产升值收入。

亿达中国的项目模式主要有3类：

新城项目：亿達提供产业发展定位和整体规划建议，并通过合资合作等模式，提供施工、建设、招商运营、物业管理等全程服务。

园区项目：为促进某产业发展而创立的特殊区域环境，可涵盖多种功能区，包含组合型园区和单一类型园区。亿达制定产业发展定位，提供施工、建设、招商运营、物业管理等全程服务，聚集复合型或特定产业客户。

城市更新项目：针对旧改类项目，改造成为适合不同产业的办公空间。亿达制定产业发展意见和整改实施方案，并提供施工、建设、招商运营、物业管理等全程服务。

产业地产趋势研判与建议

通过我们的分析，产业地产在未来将呈现这些趋势：受传统地产发展遇阻、产业升级创造新需求的影响，将有更多传统地产商开拓产业地产业务;“以产业之名行地产之实”的产业地产玩法将无获利空间，未来产业地产价值源于产业而非地产;住宅、商业、产业地产融合发展是大势所趋;为实现优势互补，未来产业地产将会有更多参与者通过跨界组合实现资源自给自足。

首先，传统地产瓶颈与产城发展需求将共同驱动更多地产商转型。

一方面，传统地产在融资、拿地等诸多方面受到重重限制;另一方面，产业升级为产业地产带来了庞大需求：新的业态、新的产业、新的模式不断涌现，都需要地产的支撑服务;传统制造业、城市商业面临着加快产业转型升级的迫切性，必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新的需求;旧城改造、产业升级到生活升级对地产行业提出了技术、创意等方面新的要求。瓶颈与需求一推一拉将合力驱动更多地产商向产业地产转型。

其次，价值源于产业而非地产，“产业为壳”与“产业为核”将两极分化。

未来产业地产的正面战场在于比拼运营效率，而非投资开发规模。产业地产企业将更多地从新增开发盈利转向存量运营盈利。从政策导向来看，未来产业地产价值将必须与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展，“产业为壳”的开发运营商将失去获利空间。

再次，住宅、商业、产业地产的界线会越来越模糊，融合型地产是大势所趋。

住宅地产、商业地产和产业地产在目标客户、成熟期和盈利方式上存在差异，未来整个地产行业将转型升级为以人为本、服务价值驱动形态，三者模式将相互融合。一方面大批旧城需要改造升级，另一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建设也在加大布局建设。雄安新区、粤港澳大湾区等多按照产产融合、产融融合、产城融合、产社融合的创新发展模式规划，住、商、产融合将成为未来发展方向。

最后，产业地产领域将有更多跨界组合选手，形成优势互补，强强联合。

传统地产商具备地产思维和开发经验，政府平台具有政策支持，实业企业具有行业基础，金融企业具备资金运作能力，而互联网企业及其他高科技企业具备先进技术并自带“流量”。各类主体单打独斗开拓产业地产业务都面临重重困境，而跨界联合将实现优势互补。当前已有多个运营主体牵手成功，未来产业地产领域将会出现更多意想不到的跨界组合选手。

我们通过对产业地产的研究和分析，对产业地产企业提出3方面建议：

首先是要有定力，要将服务产业发展而非地产租售作为产业地产项目运营的第一要务，产业地产的核心必须是产业。唯有不忘产业初心，才能方得始终。产业地产开发运营商须具备产业服务能力，围绕产业链及企业在生命周期中的不同成长阶段提供全方位的生产性服务，通过产业服务增加园区的盈利空间，增强园区的吸引力。要以人为本，构建完善的产业生态。

其次是提升竞争力，产业地产商应通盘构建差异化核心资源，产业资源积累、配套服务支撑能力、资金能力等都需要兼顾。同时还需要找准产业地产业务开拓的独特优势，或优于商业模式，或长于产品质量，或在生态构建上有独到亮点，都将成为产业地产竞争中制胜的关键。

最后是借力打力，利用好互联网与金融利剑，通过强强联合构建自我造血能力，充分利用互联网思维提升园区运营效率及业内口碑，充分利用金融资源在融资、聚资、投资等环节获取空间价值以外的更大收益;须重视通过跨界联合来弥补自身短板，唯有在开发、招商、运营、品牌塑造等所有环节都形成有力的可调动资源，才能获得自我造血能力，在产业地产上走得长远。