福州某城中村建筑安全性现状分析及对策

陈 峰

(福州市建筑科学研究所 福建福州 350005)

0 引言

随着城市经济的迅速发展和城市框架的不断拉大，周边大量村庄不断被纳入城市范围，在城市发展的带动和影响下，被纳入城市的村庄在生活方式和产业结构等方面逐渐具备了城市的特征，与传统农村有了很大的变化，但因行政管理、人口和土地等多方面的城乡二元体制，其并没有被真正纳入城市的统一规划和管理当中，仍保留着浓郁的农村居民特征与城市相区别，即形成世人称谓的城中村[1-2]。

城中村中的建筑大多属于村民自建房，以多层砌体结构和底部框架结构居多，而且基本未经过正规设计，施工质量较差，随意改扩建现象普遍。随着众多的外来人员拥挤在“城中村”房屋内，这些房屋在今后相当长的一段时期内仍将继续大量存在和使用，存在严重的安全隐患，应引起关注。

为了解城中村建筑的安全现状，本文以福州市仓山区盖山镇叶厦村为研究对象，对该城中村部分建筑进行现状调查，分析目前城中村的房屋结构存在的主要安全问题，并提出相应的解决对策。

1 城中村建筑物现状分析

1.1 建筑物现状调查

叶厦村位于福州市仓山区福厦路西侧，东邻福厦路和葫芦阵村，西靠白湖河，南邻胪厦村，北邻郭宅村。全村土地面积1.5km2，常住人口814户，2342人,外来人口2160人。全村房屋共计有493栋，本次调查房屋155栋，占总数31.4%。

根据调查显示，城中村房屋大多建于20世纪八、九十年代，结构类型以砖混结构居多、框架结构次之，且有少量砖木结构；房屋层数以二～四层为主，少数房屋为5层。超过半数房屋出租，主要用于居住和生产，人员较为集中。

1.2 存在的主要问题分析

(1)无正规设计：城中村中的房屋基本没进行工程地质勘察，建筑下部地基情况不明；大多数建筑没有经过具备相应资质的单位设计，也没有正规施工图，从而导致房屋结构平面布置不合理，抗震构造措施不符合要求，结构整体性极差，如图1所示。

(2)施工质量差：城中村房屋建设多由当地工匠施工，缺乏专业技术人员指导，在施工过程中又无人监督，缺乏必要管理，施工质量难以得到保证。存在混凝土强度不足、钢筋配置不合理现象，如图2所示。

图2 钢筋保护层不足、锈蚀

(3)不合理加层：为了追求利益最大化，在原有建筑上加层己成为普遍的现象，尤其是近十几年来最为严重。加层部分多以砖混结构和轻钢结构为主，导致建筑物地基承载力和原主体结构承载力不足，存在严重安全隐患，如图3所示。

图3 建筑物多次加层

(4)使用不当：根据调查显示，由于使用者的建筑安全知识的缺乏和安全意识的淡薄，在装修或改造过程中，存在随意拆除结构构件、扩大门窗洞口尺寸和在楼板中任意剔凿钻孔等不良行为，存在极大的安全隐患，如图4所示。

图4 承重墙体门窗洞口不符合要求

根据调查情况，依据国内相关规范《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)，从房屋场地、地基基础和上部结构着手，对房屋进行危险性评级[3-5]。重大危险房屋应立即采取撤离人员，拆除建筑或立即委托专业机构进行安全鉴定后分类处置；危险房屋应立即委托专业机构进行安全性鉴定，并根据鉴定结论分类处置；暂无危险房屋可继续正常使用，但应进行定期检查与维护。具体统计结果如表1所示。

表1 城中村危险房屋统计表

2 建筑物安全性对策研究

由于城中村土地性质和区域位置等原因，政府部门对城中村中的房屋监管难以到位，严重地区甚至成为管理盲区，城中村建筑物安全问题日益受到各方重视，急需进行解决。因此，政府应加强对城中村建筑的管理，坚决把各项规定和措施落到实处。针对目前城中村房屋现状，建议从以下几方面做好相关工作。

2.1 建筑物安全性控制

在城中村纳入城市规划范围后，政府应该按照《城市规划法》加强对城中村的规划，禁止城中村内的乱批和乱建等行为。具体措施有：

(1)全面停止城中村旧住宅区房屋报建的一切手续，严禁在旧住宅区新建或改建住房及其它建筑物。

(2)对城中村既有房屋进行排查，对存在安全隐患，评定等级为危险和重大危险的房屋进行加固改造；必要时，进行拆除或局部拆除处理。

(3)对城中村在集体自留空地上新建发展性物业，必须经政府有关部门审批，否则不予承认及补发产权证。

(4)对纳入拆迁范围的城中村房屋，在全面测绘的基础上，尽快公布纳入改造范围的房屋改造补偿的建筑时点，从根本上遏止居民的抢建风。

(5)建立既有房屋安全信息档案，实行数据共享，形成各管理部门联动机制，试行房屋安全标识公示。

2.2 建筑物安全使用管理

(1)提高居民房屋安全意识

目前，多数城中村居民缺乏基本的建筑知识和工程质量安全意识，也不了解相关的建筑法律法规，从而造成居民在设计、施工、装修和使用等方面出现了较大的安全问题。因此，相关部门要加大宣传力度，通过各种媒体途径向居民传达建筑法规及“城中村”典型工程质量事故造成的危害等信息，如宣传册、广播和报刊等，使广大居民能正确认识到房屋规范建设的重要性和必要性，提高建筑质量意识和维护合法权利的意识。

(2)实行房屋出租登记管理制度

对城中村需出租的房屋加强管理，出租人对房屋安全性应付主要责任，出租时应根据城市相关治安管理规定，向政府有关部门进行登记。对于房屋安全存在隐患，被评定为危险或重大危险的一律不予办理相关登记手续，使得出租方无法获得经济利益，继而督促出租方积极采取措施，对房屋进行加固处理，已有出租的应限制使用进行清理，达到安全要求后才能重新办理手续。

(3)控制房屋出租使用功能

限制存在安全隐患的房屋出租，一方面是督促出租方进行加固，另一方面是对房屋进行限载，防止房屋使用荷载增加，造成安全问题。在房屋安全满足的条件下，应在出租登记时，明确以下几方面：首先要清理整顿出租房屋的范围，在实际调查的基础上，根据出租房出租的整体情况，具体确定城中村中固定住户自住房屋的面积，从而确定其用于出租或可能用于出租的房屋面积；其次，对这些不同的用于出租或可能用于出租的房屋登记在册，并定期或随机进行抽查核实，继而督促房东积极履行出租房申请登记的义务；最后，可以在建立完善的登记管理的基础上，建立奖惩机制，对于不按实申报登记的房东在一定期限内限制其房屋出租的权利。

3 结论

福州市仓山区盖山镇叶厦村作为城中村，具有一定的代表性。现状排查155幢房屋安全状况表明，存在危险或重大危险等级的房屋分别达到50.3%和16.8%，城中村房屋存在严重安全隐患，需引起各方重视。针对目前城中村房屋安全状况和出租使用状况中存在的主要问题，政府部门应加强监管，对既有建筑应进行结构安全性排查，对新建、改建项目应进行严控；对出租房屋，应严格实施出租登记管理制度，对房屋使用功能进行限制，以确保人身财产安全。