房地产企业开发成本管控研究

文/许震阳

房地产行业在过去十余年发展迅速，引来更多的投资者投身于房地产开发事业中，这也使房地产行业的竞争越发激烈。在近年来的发展中，随着土地资源越发稀缺，房地产行业开发项目也日趋饱和，小业主在选购房屋时的态度也更加谨慎，各方因素都在不同程度上制约着房地产行业的发展。在这样的形势下，房地产企业管理者开始意识到成本管控的重要性，开始对每个项目、每个环节的开发成本进行严格管控，从而实现项目收益最大化。[1]本文对于房地产企业开发成本管控中较为常见的问题进行了梳理与研究。

一、房地产企业开发成本管控内容

房地产企业开发成本管控是一项综合性较高的工作。房地产企业开发过程中任何一个环节的成本偏离都会对总投资造成不同程度的影响。房地产企业开发成本管控内容主要包括以下几方面。其一是前期及后期费用，主要包括开发过程中的设计、勘察、监理服务费用，咨询费用，检测费用，物业基金，物业保修费用等。在此类成本中，许多咨询费用的收费标准随着近几年的政策变化而取消，其市场化程度变得更高，费用差异也变得更大。其二是建安及配套费用，主要包括水、电、煤等小区配套费用，各专业土建安装费用，大市政配套费用等成本。此类费用在开发成本中占比也相对较大，也是开发成本管控的重点。其三是财务、营销、管理费用。其中，财务成本的管控对房地产企业提出了更高的项目整体运营管理要求。房地产企业开发成本的管控工作也将主要围绕着上述成本管控内容展开。

二、房地产企业开发成本管控问题

开发成本的管控分为管理与控制两个部分。就目前房地产企业开发成本管控而言，部分房地产企业依旧单一地以事中控制、事后控制为主，没有从管理体系入手，其覆盖面也相对较为狭窄，导致成本管控收效甚微。通过分析比较不难发现，当前房地产企业开发成本管控问题主要表现在以下几方面。

（一）成本管理体系不健全

多数大型房地产企业都经历过的高速扩张发展阶段。当时房地产企业由于项目收益较高，实行的是粗放式管理。这样的管理模式会导致资金的控制力较弱、预算执行力较差，房地产企业的资金成本也大幅增加。因此，粗放型管理模式早已被IT、手机等高新技术企业所淘汰。然而，目前大部分房地产企业尚没有实现科学管理体系建设，导致项目决策阶段的重点工作仅仅围绕是否按期开工等内容展开。同时，在管理体系不健全的状态下，部门之间看似分工合理，实则职责不清，横向交流也相对较少，这样的管理形式对于项目整体的运营管控与成本管控都较为不利。[2]在这种管理机制下，房地产企业管理层收到的各项汇总数据，其精确度与及时效性将大打折扣，会严重影响管理者对项目的整体决策与判断，加大开发成本管控的风险。

由此可见，房地产企业在投资拿地前，需要进行严格细致的市场调研，从而确定项目投资的可靠性，降低项目投资风险水平。房地产企业的相关管理者与决策者必须结合企业发展实际情况，对可投资项目作出具体分析，结合开发成本与开发过程中的各项指标进行对比，而后决策。然而，当前多数房地产企业没有完善的管理体系，导致部门之间权责模糊，工作上重复性较大，从而产生了较为严重的成本管控问题。

（二）成本控制意识落后

在房地产行业迅速发展的过程中，部分房地产企业更加注重公司本身的规模发展，而没有建立系统的、行之有效的成本管理体系，忽视了成本控制所能带来的经济效益。房地产企业规模的不断扩大，必然会使其各项支出也随之加大。有些企业甚至没有设立专门的成本部门，成本控制仍然采用事后控制的模式，进行简单的统计归纳工作。这些企业在项目初期一般都没有进行科学充分的可行性分析与开发成本预测，进而影响管理者的决策，在项目过程中没有对项目成本进行有效的动态管控，没能及时发现一些造成成本增加的因素，导致开发成本大幅增加，在项目结尾阶段没有很好地进行复盘分析，错失了许多经验的总结与数据的积累。在项目开发各环节中，成本控制工作都在缺失项目目标成本与成本控制计划的情况下进行，成本基本处于失控状态。成本管控意识落后对项目成本的影响也就不言而喻了。

（三）成本管控内容不全面

由于房地产项目开发存在主观性大、政策变化快、区域性差异大等因素，其开发成本管控内容所涵盖的面较广，部分企业在项目开发前梳理与制定成本管控内容容易发生遗漏；更有甚者，一些企业的成本管控仅仅覆盖建安成本范围，对开发成本的认识缺少完整性。在开发成本管控内容中，各类行政性收费、财务成本、土地成本以及政策性调整检测咨询费用都是较容易漏项的科目。诸如此类的疏漏或缺失可能导致开发目标成本预测有失准确性，对成本管控可能产生极为重要的影响。此外，成本管控内容还应包含安全成本、质量成本、工期成本，这些都会导致开发成本的变动。忽视质量因素会导致企业增加后期维修成本；忽视安全因素则会造成事故，这不仅会增加企业额外支出，还会对企业信誉造成较大影响。因此，在保证安全的前提下平衡好质量成本、工期成本，将对开发成本的有效管控起到一定的积极作用。[3]

三、房地产企业开发成本管控问题的对策

在房地产企业竞争日益激烈的当下，许多企业管理者开始逐渐注重成本管控工作。企业管理者需要结合区域、政策、市场环境、企业性质等多种因素进行分析，从不同的角度去梳理研究，从而对企业所存在的成本管控问题提出积极的解决对策，进而保证企业实现利润最大化。

（一）健全成本管理体系

建立健全成熟的成本管理体系是执行成本管控工作的基础。因此，房地产企业需要完善开发成本管控工作，企业高层管理者更需要加强对管理体系的建设。健全的成本管理体系要求企业人力机制、管理制度、运营模式及各项资源高度整合。在建立管理体系的过程，还要根据企业自身发展的实际情况，逐步实现适合企业自身的产品标准化管理，并参考借鉴房地产行业相似类型标杆企业的成本管控体系框架，将企业自身产品标准化融入成本管理体系的框架中进行优化。在框架形成的前提下，逐步完成各项目成本管控相关制度的完善工作，包括项目成本考核制度、招标管理制度、合同管理制度、资金管理制度、项目后评估制度等。同时，进一步建立开发成本信息数据库、供应商库，制定合约规划、资金计划、招采计划、变更管理、结算管理等各项制度的后续管理办法及实施细则，最终形成一整套切实可行的成本管理体系。此外，在成本管理体系中，需要明确各部门之间的工作界面与职责分工，可实行部门例会与项目例会制度，加强部门与部门、部门与项目部的工作交流，从而增加工作信息数据的横向、纵向交流，进一步加强企业管理者所收到数据的精度与时效性，为企业高层的管理决策提供更准确信息。

（二）增强成本控制意识

在扩大企业规模的同时，企业全体人员的成本控制意识必须加强。这主要分为以下几个方面：其一，从企业高层管理者着手，逐级逐层加强人员素质，增强成本控制全局观念。在项目开发过程中，企业全体管理者、全体项目人员都应具备成本控制敏感性，全员树立成本控制的观念。在设立专门的成本管控部门的基础上，对企业开发成本进行预测分析，合理制定成本管控目标。针对各部门、各岗位的专业要求，拆分成本，设定子目标，做到降本增效人人有责。其二，开发成本控制需要从源头抓起，尽可能做到事前控制。[4]从项目决策阶段到设计阶段，事前做好前期成本测算分析及方案优化工作，深挖项目降本的潜力，对项目全生命周期的成本与资金进行合理规划，为有效控制成本奠定基础。其三，通过结合高新技术，增强企业成本控制的创新意识。房地产行业由于其开发成本高、开发周期长等原因，在信息数据采集、维护、整理、分析上仍然以人工为主，而如今的中国已经进入“互联网+大数据”的时代，电商、5G网络、第三方支付等高新技术已走在世界前列，房地产企业在成本控制及信息采集方面应更多地与高新技术融合，寻找高效的管理手段与全新的开发模式。因此，需要增强企业成本控制意识、加强管理人员的成本控制敏感度，以保障企业能够在竞争环境中立于不败之地。

（三）规范成本管控内容

房地产企业开发成本包含内容繁多，规范化的成本管控内容是房地产企业对于开发成本进行精细化管理的要求之一。越来越多的房地产企业开始建立属于企业自身的标准化产品，这种模式同样可以应用在成本管控内容上。通过借鉴成功项目的开发成本管控内容，收集整理同类项目目标成本，并对其各级科目进行归纳梳理，形成能匹配企业自身标准化产品的目标成本表，通过规范成本管控的内容、标准，细化目标成本的分级科目，从而避免管控内容发生遗漏，尽可能将成本管控中的人为风险控制在最小范围之内。同时，企业对标准化产品的质量、工期等方面也应进行标准化管控，形成一套标准化的体系，以此保证成本管控井然有序，项目开发不断不乱。

四、总结

房地产企业开发成本管控问题所涉及的因素多而杂。在竞争如此激烈的市场环境中，部分房地产企业在开发成本管控方面依然存在着各自的问题。本文通过整理与归纳开发成本管控经验，分析并提出相关成本管控的建议，促使房地产企业重视其自身开发成本管控所存在的问题，从而为增强房地产企业开发成本管控效果、提升企业核心竞争力起到一定的积极作用。