浅谈房地产工程开发商管理的有效途径

刘冀龙

摘要：近几年来，随着国内房地产行业的飞速发展，在其促进国内经济水平提高的同时，也暴露出来了越来越多的问题。其中，开发商的管理也在房地产工程的开发过程中，发挥出了越来越重要的作用。为了更好地推进国内房地产事业的发展，本文针对房地产工程开发商管理的有效途径展开了研究。

关键词：房地产工程;开发商管理;有效途径

在房地产工程项目的开发过程中，开发商的管理是一项贯穿于其整个运营周期当中的关键活动。而房地产开发商的管理，为了进一步提升其房地产项目的成本管理水平，就要做好整个项目过程当中的决策、领导和组织创新。并且在房地产项目接下来的实施阶段，参与建筑开发的质量管理人员，对各自需要承担的责任要进行明确。因为项目的质量是房地产质量的前提，关系到房地产开发商的声誉以及人们的生活安全。

一、房地产开发商管理概述

（一）房地产开发商管理的概念

房地产项目开发商管理，主要是为了保证房地产项目能够高效有序地进行展开，保证房地产项目能够如期有效地完成预期目标。而现阶段在房地产开发商管理过程中，主要采用的是经理负责制的方式进行管理。项目经理及其团队，主要在房地产项目的开发管理过程中，通过其管理的能力来对房地产项目的整个建设过程进行合理的规划和科学的组织。房地产工程开发商为了保证工程质量，会首先草拟约束双方的经济管理合同。此项工作是整个项目的核心重点。一般双方会首先签定买卖合同和贷款合同，根据需要还可签定其他合同。其目的就是将双方应履行的责任、义务划清，并明确变更和终止行为的范围。从而，让房地产项目在高质量完成其预期建设目标的基础上，获得更高的经济收益。

（二）房地产开发商管理现状

随着近几年来，我国城市化建设进程的不断深入，国内房地产企业的发展速度也变得越来越快。面对如今非常繁荣的房地产市场，甚至很多的企业对于地产市场缺乏应有的了解，仅凭自身的臆想就进入到了当前的房地产开发项目当中来。面对现阶段房地产市场超高的经济收益和激烈的竞争市场，我国的房地产开发管理工作也出现了越来越多的问题。

在其房地产开发商管理的实际过程中，由于其内部建设制度的不完善，房地产的开发工作也没有得到高效、有序地进行开展。并且这种管理体系，只会在建筑工作完成时候才会对其工程质量进行着重的检验。对于其建设过程，目前缺乏动态的、全面的质量考核方式。在其长时间的建设过程中，很有可能会出现容易被人们忽视的质量问题。并且，由于我国的房地产企业由于其发展的速度过于迅速，在其实际的管理过程中，依然沿用的是传统的管理方法和管理理念，难以适应现阶段飞速发展的房地产市场。

二、房地产工程开发商管理的有效途径

（一）加强成本监管

为了能够有效地管理房地产工程项目的建设，进一步提高开发商管理的效率，可以建立公平透明的分包管理制度，将市场机制引入企业内部。对公司内部组织结构进行调整，改变企业的管理方式，促进企业各项目标成本管理制度的建立。充分发挥矩阵组织的优势，克服其不利因素，充分发挥项目管理的积极性，明确责任，权力和利益的关系。而开发商对于房地产过程项目管理的重点，是制定项目管理的基本制度和方法，督促項目部门的实施，要严格执行公司的项目管理制度，减少对公司的依赖，坚持公司基本管理制度的落实，充分发挥项目部门履行工程承包合同和项目管理目标的责任，公司的项目成本管理，逐步由行政管理转为经济管理合同。

开发商管理，除了需要对整个工程实现投资决策，之后还需要合理把控项目的造价风险，它的主要内容是去进行勘察和设计环节。项目的勘察与设计环节是能够与技术发展与经济进展的方向上对于拟议的工程实现排置。要成立建筑项目的质量管理检查机构，该机构主要由项目部的相关技术负责人员、质量工程师和质量员组成。最后所勘测的结论是不是精确的、所设计的方案是不是全面化考量的，所采用的方式是不是完整化的，对于最后的结论是不是能够满足工程的规范化条例、业主的需求对于施工进程的影响。这些能够直接决定人力与物力投进，若是忽视关于这个步骤下的项目造价风险把控，项目的造价风险产生几率会大规模提升。为了从根本上保证工程的质量问题。可以采用先进的技术和新型的工艺方法。

（二）增强房地产项目管理的灵活性

以满足利益方的需求为先提条件，将有效资源进行合理利用，从而使工程质量和设计功能得到保证。比如，在施工过程中地下室防水工期紧张的时候，就可以采用水泥基渗透结晶自愈合防水涂料代替传统卷材。这样既可以在确保质量的同时，又可以有效地缩短了工期。并且为了实现对房地产项目的全面化管理，在该项目的计划阶段相关的质量管理部门，可以针对施工过程中可能出现的质量问题进行研究。

将程度不同的质量问题进行分解，并制定更有针对性的解决方案，并落实到该项目的建设过程中去。为了实现施工进度管理工作过程中效益成本的最优化，就需要对相应的管理工作进行优化和改革。通过对项目的偏差值进行分析，可以结合实际的施工情况，将建筑项目的进度偏差作为调整的基础，对施工过程以科学的方式进行相应的调整。在建筑项目的建设过程中，对于项目的施工质量进行控制。此外，质量管理人员在房地产项目的施工过程中，需要对其中的工序进行详细的检查和研究。对于其中存在的质量缺陷，还要进行汇总分析，争取进一步增强房地产项目管理的灵活性。

（三）注重服务品牌的建设与评价

由于经济水平的不断进步，房地产工程开发商管理的过程中，提升服务品牌的建设是非常至关重要的。服务品牌的建设不单单只是劳动上、身体上的服务，更是关于消费者的购买欲望所息息相关的。建立品牌的服务对于一个品牌的整体水平提升是至关重要的。注重服务上的建立，让人们不仅在物质上有所满足，精神需求方面也能够同样得到满足。

这也适用于房地产行业，一个好的品牌建立，需要在企业的整体发展策略下手，着手企业品牌的内部管理和外部推广能力。房地产企业中的项目品牌是和他们的企业品牌是挂钩的，相互扶持的。同时，对于房地产项目的设计也是至关重要的。企业不单仅仅只是为了销售而销售，要对服务方面进行关注，也不能只是注重售前服务，售后也要随时跟进。由于经济水平的不断进步，房地产企业也在不断地发展过程中，但是品牌的建立往往都不是那么简单、张口就来的。提升服务品牌的建设是非常至关重要的。服务品牌的建设不单单只是劳动上、身体上的服务，更是关于消费者的购买欲望所息息相关的。建立品牌的服务对于一个品牌的整体水平提升是至关重要的。尽量满足购买者的需求，建立消费者的满意度和信任度，做到尽量让每一个购买者都对这个品牌频频称赞，不是说不能做到一点问题都没有，但至少在服务上、在态度上让消费者们得到满足，从而树立品牌价值，维护该品牌在房地产企业中的稳定、良好发展。

（四）提高房地产项目现场管理水平

质量问题，一直是当前房地产市场困扰消费者的主要问题。因此，在开发商对房地产项目管理的过程中，需要成立相应的质量管理检查机构，该机构主要由项目部的相关技术负责人员、质量工程师和质量员组成。质量目标管理涉及施工项目班子的配备、材料管理、人员责任等多方面的内容，并建立了相应的管理制度，尤其对质量的返工返修均明显得到控制，这在很大程度上减少了施工过程中各种问题的出现，降低质量成本的支出，从而达到工程成本的降低。

在项目的开发过程中，检查小组应当对施工的各个环节进行检查。对于其中存在的问题，进行针对性的分析，并提出相应的解决方案。为了加强沟通，每周都应该针对施工过程中存在的问题召开专题会议。首先对上周的经验和教训进行总结，对于现场出现的各种质量问题要及时地进行解决和预防。并针对上周存在质量问题的区域，要进行重点的防控。

三、 结语

综上所述，本文针对房地产工程开发商管理的有效途径所进行的研究，主要房地产开发商管理的相关理论入手，探讨了房地产开发商管理的概念以及房地产开发商管理现状。

并在此基础之上，将本人所学的专业知识，国内房地产工程开发商管理的实际情况结合起来，提出了加强成本监管、增强房地产项目管理的灵活性、注重服务品牌的建设与评价、提高房地产项目现场管理水平的有效途径，来进一步提高其管理的水平。同时希望本文的研究，能为国内的房地产建筑企业管理工作的改进带来一定的帮助。

参考文献：

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