谈房地产泡沫风险与经济健康发展关键要素探究

周保亮

摘要：本文主要简单介绍了房地产泡沫风险的相关内容，通过对房地产泡沫风险成因进行分析，来探讨保障房地产经济健康发展的有效措施，以正确评定房地产泡沫风险，提出有效措施来加以防范和规避，保障房地产经济的健康发展，满足人们安居乐业的愿望，维持国家的安定，推动房地产经济的可持续发展，促进我国社会经济的高速发展。

关键词：房地产;泡沫风险;经济健康;发展

近年来，在城市现代化建设过程中，房地产经济取得了良好的发展机会，早已成为当前国民经济中的支柱产业，必须予以高度重视，不容忽视。随着房地产行业投资数额逐渐增多，房地产房屋建造数量越来越多，房地产经营规模愈来愈大，迎来了不错的发展前景，但与此同时也面临着一系列的挑战。房地产泡沫风险，是房地产经济发展过程中应当重视的内容，若是不加以防范和管理，将会给房地产行业甚至是我国经济发展带来巨大负面影响，造成损失。为此，应当加强对房地产泡沫风险的研究，透彻分析其成因，采取有效措施来加以解决，以为房地产经济健康提供重要保障。

一、房地产泡沫风险的相关内容

泡沫风险指的是当资产在持续交易的时候，突然价格上涨至背离价格规律，严重超过其本身价值，那么便会导致市场经济中出现过多的货币泡沫，当价格上涨到人们无法接受的时候，就会致使价格陡然暴跌，如泡沫一般破灭，而此时的经济也会由盛变衰。判断是否存在泡沫风险可以从两个方面着手，一方面在经济市场中出现严重供不应求状况;另一方面是存在投机交易行为。房地产泡沫风险指的是在房地产交易过程中，房地产产品的价格远远高于其本身的价值，以达到人们无法承担的程度，其特点主要有：一是房地产市场价格波动成为一种形态，而且存在突然上涨和突然下降的状况，变化幅度偏大;二是房地产的价格波动没有连续性，也不稳定，找不到周期规律，而且由于存在投机行为，以致于货币供应量剧增。正确判断房地产泡沫风险是否发生，并不是一项简单的工作，但必须明确一旦发生房地产泡沫风险却还未加以抑制，便会带来灾难性后果。

二、 房地产泡沫风险成因

（一） 土地财政影响

在实施分税制之后，虽然地方政府在财政方面更有作为，但由于财政收入偏少，其很难与事权相匹配，也无法满足各个城市之间的相互发展。土地收入是政府重要收入之一，为获得更多城市建设资金，政府在出售土地使用权的时候，价格不断提升，这种垄断式的土地交易体制，将会抬高地价，导致房地产价格提升。

（二）实体经济发展不好

房地产行业出现泡沫风险的一个重要原因在于实体经济发展不景气。竞争过于激烈的市场经济，使得大部分行业产能过剩，所获得的利润少之又少，这不是某一个行业或是企业的个体情况，而是整个经济环境现状。这种难以获得长久经营，利润薄弱更甚至是没有利润的企业，难以在市场中生存，也直接影响了整个市场的经济状况，以致于诸多行业的企业都开始纷纷走向房地产行业，青睐于房地产行业投资，希望用投机的方式获得高回报，这给房地产行业带来了更为繁荣的市场，也为房地产行业泡沫风险的爆发埋下了伏笔。

（三）调控力度不够

针对当前的房地产市场环境，政府一直在通过制定完善的政策来加以调控，但是整体效果并不好。房价仍然没有得到有效的控制。政府的宏观调控职能，常常采用的手段是抑制人们的购房欲望，旨在降低需求而避免出现供不应求，哄抬房价的状况，但这种方式显然不可取，没有起到预期效果，反而会给人们一种错误观念，使其以为房价会一直居高不下，不断上涨，认为应当早点买房，这种心理也是出现房地产泡沫风险的原因之一。

三、 保障房地产经济健康发展的有效措施

（一）加强土地管理

制定完善的土地政策，加强土地管理，有利于规避房地产泡沫风险。一是要严格审批土地开发计划，需要以市场需求为根本依据，控制好土地的供应量，合理分配各类土地的比例;二是要建立健全的招投标制度，指的是通过招投标的形式，选择最合适的土地开发方案，避免在土地开发过程中出现违规操作;三是要征收土地财产税。此税收制度的制定，不仅能避免土地交易中的投机取巧，还能提高土地资源利用率。例如，征收空地税可减少开发商囤积土地的情况，让开发商在获得土地使用权后，尽快进行开发，以为人们提供优质的房地产服务，避免供不应求的状况。

（二）控制土地供应规模

我国土地是由政府转让，由政府向市场中投放可使用的土地，也就是说土地的数量、质量都是政府控制，随着房地产经济的大力发展，土地的供应已经无法满足市场对土地的需求，可开发的土地越来越少，供不应求的状态导致房价上涨。在这种情形下政府应当充分发挥调控能力，控制土地供应规模，比如说利用土地挂牌拍卖这种方式，来规避土地交易中的暗箱操作，利用税收来加大土地闲置成本。另外，在房地产经济发展过程中，还应当优化房地产产品结构，根据市场需求来规划房地产类型，不可只是打造高档公寓类住宅，或是别墅住宅建造，而忽视了中低档的普通住宅。就目前而言，我国各地区对经济适用房的需求比较大，但众多房地产商却将资金投入于写字楼，或是酒店建造中，这不符合实际需求，容易产生房地产泡沫，因此需要加以调控。

（三）发挥金融手段的作用

为规避房地产泡沫风险，应当充分应用金融手段，可从以下几个方面着手：第一，为防止房地产需求增长过快，可以通过提高银行存贷款利率的方式，来进行调控。当银行存款率提高后，就能刺激人们将钱存入银行，减少流动资金，降低人们对房地产的投资欲望;当银行贷款利率提高后，人们在贷款买房时需要付出的成本更高，这也能减少人们的买房需求;第二，做好信贷监管工作。对于房地产行业来说，其十分依赖银行贷款，属于资金密集型产业，而且几乎所有的风险都来自于银行，这种情形下，银行机构必须重视信贷业务。在审批贷款的时候，要对需要贷款的用户进行充分的调查和了解，考核其信贷水平，根据信用等级来拨款。政府相关部门则要加强监督和管理，为银行的风险控制能力提供重要保障。除此之外，房地產金融需不断发展，适应国际市场;第三，可在适当的时候提高再贴现率，以防止房地产泡沫现象日益恶化。这种手段应用于泡沫风险早期，能起到有效的抑制作用。可优化房地产行业结构，进行内部整合，科学开发房地产市场，促进房地产企业抗风险能力的提升;第四，为避免在房地产开发过程中，过于依赖银行，分散风险，应当拓展房地产融资渠道，采用多元化融资手段，例如实现房地产证券化，构建房地产基金等等。

四、 结语

为推动房地产经济的健康发展，一定要重视对房地产泡沫风险进行管理和控制，要明确房地产泡沫风险的概念、成因以及规避措施，结合当前房地产行业发展实况，来采取针对性手段加以防控，可从土地管理、土地供应和金融方面着手，以规范房地产市场交易，为此房地产行业的市场秩序，从而拉动我国国民经济的快速增长。

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