城镇低效居住用地评价

摘要：由于后备建设用地资源有限，城市发展由依靠增量转向利用存量，城镇居住用地成为再开发的重要对象。为完善西部城镇居住用地利用情况的研究，以玉溪市红塔区为研究对象，通过构建指标体系，测算和分析红塔区中心城区内各个居住功能区土地利用水平，得到的主要结论和建议有：（1）中心城区居住用地利用水平总体上仍有较大的提升空间;（2）土地利用水平在空间上呈现出从从城区中心到外围逐渐降低的变化态势;（3）重视城市规划和空间差异，因地制宜提高低效用地利用水平。

关键词：低效居住用地;利用水平;红塔区

0 引言

土地作为经济社会发展的重要资源，其利用不合理、不充分和闲置等低效问题逐渐成为限制城市发展的重要原因，在城市发展与土地利用矛盾逐渐加剧的情况下，低效居住用地成为再开发的关键对象。据自然资源部城镇居住用地年度变化数据显示，中西部地区成为住宅用地新的增长点，且增量开始向规模小的城市转移。为避免由于重增量，轻存量而造成土地资源的浪费，要重视对中西部城镇居住用地的用地评价。

近年来，随着政府相关工作的指导性文件也渐趋完备以及广大国内学者对该工作的重要性达成了广泛的共识，对低效建设用地进行深入地研究。目前，国内关于城镇低效用地的研究主要围绕低效用地的内涵界定和成因、研究尺度和评价方法、再开发模式和途径以及现实困境。就整体而言，国内研究对象主要针对经济效益更为明显的工业和商业用地，与居住用地再开发相关的研究较少。因此，本文以玉溪市红塔区为研究对象，将中心城区内的居住用地划分为各个居住功能区，采用多因素综合评价法，从中观层面上分析各个居住区土地利用水平。

1 研究区概况及划分

1.1 研究区基本情况

红塔区位于云南省中部，玉溪市西北部，位于东经102°17′32″—102°41′37″，北纬24°08′30″—24°32′18″区间，地处滇中经济带。其中心城区位于红塔区东部坝子地区，范围东起环山路、西至昆玉高速公路以南至火车站，南起高仓立交桥通往化肥厂东西向路段、北至河滨路、玉江大道，主要包括凤凰街道、玉兴街道、玉带街道、等六个街道。

1.2 研究区划分

为了便于运用指标对居住用地土地利用水平进行分析，依据城市建设用地評价规范将居住用地及其配套的居住区级及以下的各类公共服务设施用地合并为居住功能区。其在城区中心形成小片区的块状聚集分布，在城区外围呈现为大片不规则状，且布局相对松散。

2 指标体系及研究方法

2.1 指标体系与数据来源

定量评价采用综合容积率、建筑密度、人口密度、住宅地价实现水平、基础设施完备度和人口建筑密度六个指标，将六个指标共同纳入同一体系，得到各居住功能区土地利用水平值和各评价指标值。评价指标体系如表1所示。

具体居住区研究所需资料同样涉及到人口、土地利用现状、土地供应和土地利用总体规划等基础数据。人口数据主要来源于玉溪市红塔区统计部门;土地利用变更调查数据、矢量现状和规划地图数据主要来源于玉溪市国土资源局、规划局，土地供应数据来源于土地市场动态监测与监管系统。

2.2 研究方法

2.2.1 权重确定方法。居住区利用水平分析的权重通过结合专家意见和层次分析法（AHP法）来加以确定，AHP法首先要求对每个标准的相对重要性做出判断，本文主要结合专家对指标的重要性排序的意见，将其量化表示，进而通过数学模型计算出各指标的权重。其计算步骤如下：

2.2.1.1 构造判断矩阵

2.2.1.2 计算权重向量

（1）求矩阵向量

（2）求特征向量

（3）求最大特征值

式中：J为判断矩阵中元素

一致性检验：

式中：CI为一致性评价值，CI越小，一致性越高，当CR<0.1时，一致性检验通过，否则重新修正判断矩阵，直到满意为止。

2.2.2 理想值确定

低效用地分析指标理想值确定主要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划等相关规划，以及有关用地标准、行业政策等材料，在分析土地利用现状的基础上，结合专家意见确定指标理想值或理想范围。因此，居住功能区土地利用分析的各指标主要通过目标规划值法和特尔菲法确定。例如权重和理想值计算结果如表3所示。

2.2.3 指标标准化方法

在正向指标中，指标标准化值按公式计算。在适度指标中，标准化按公式进行。上式中Si0为第i项指标标准化初始值;αi为第i项指标实际值;ti为第i项指标理想值。

2.2.4 指标综合结果计算方法

指标综合结果计算公式为。式中：β为功能区土地利用水平评价值;Ji为第i项指标理想值;Ki为第i项指标权重值;n为指标个数。

3 结果与分析

3.1 土地利用水平划分

将经过加权计算得出的土地利用水平划分为三个区间，当居住功能区综合评价分值处于区间（80，100]时为土地良好利用，处于区间（60，80]区间时为土地中等利用，处于区间[0，60）时为土地低效利用。

3.2 土地利用水平分析

进而利用GIS将居住功能区指标综合评价结果进行显示，由图可见城区不同土地利用水平居住区的规模以及在空间上分布情况。在规模上，土地利用水平良好的居住区有32个，面积总和为327.56公顷，仅占总面积11.78%;土地利用水平中等的居住区有42个，面积总和为1549.28公顷，占总面积55.73%;土地利用水平较低的居住区有35个，面积总和为903.33公顷，占32.49%。土地利用水平中等及以下的居住用地占绝大部分，达到88.22%，说明城区居住用地整体上土地利用水平不高，还有进一步提升的空间。在空间分布上，土地利用良好的居住区主要分布在城区中心，在城区中心范围内比较集中，而土地利用水平较低的居住区主要分布在城区外围街道，主要为中低利用水平居住区。总体上，居住用地利用水平呈现出从老城区到新城区，从城区中心到外围逐渐降低的空间变化态势，说明城区居住用地潜力提升的空间主要在中心区域以外。结合各指标具体情况来看，城区中心地带的居住区虽然在指标综合结果上体现得利用更为充分和集约，但就其容积率、建筑密度和人均建筑面积指标进行分析，部分老城区存在建设超出规划，建筑过于密集，人口过于集中的问题。而新城区则形成明显差异，居住用地利用程度和效益还需进一步提高。

在土地利用水平分析的基础上，结合地上建筑的实际情况，可以发现中、低利用水平的居住区主要有以下几种类型。一是建设时期久远，建筑和设施陈旧，整体容积率相对较低的住宅小区;二是与城市总体规划不符，往往布局散乱、设施落后、环境卫生条件差并且房屋建设标准不能达到要求的城中村和旧城镇;三是处于闲置的居住区土地。城区中心的低效居住用地主要为住宅小区、城中村和旧城镇，而外部居住用地的低效原因则主要是分布较多城中村和空闲地。

4 结论与建议

本文在测算红塔区中心城区内各个居住功能区土地利用水平值和再开发潜力的基础上，进行结果区间划分和空间分析，进而结合居住区实际情况提出再开发策略，得到了以下结论。

（1）中、低利用水平的居住区面积占总面积绝大部分，城区居住用地利用水平总體上仍有较大的提升空间。

（2）居住用地在土地利用水平上存在明显的空间差异，整体呈现出从从城区中心到外围逐渐降低的空间变化态势，说明城区外围居住用地的利用程度和效益相对较低。

（3）重视城市规划和空间差异，因地制宜提高低效用地利用水平。依照国土资源部下发的相关文件要求，低效用地再开发要重视“规划先行”和“因地制宜”。红塔区应注重区域低效用地类型差异，结合城市规划，制定再开发策略，城区中心可通过老城更新实现功能提升，而新城区则要提高居住用地土地强度，疏解中心用地压力。

参考文献：

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作者简介：陈武（1995—），男，福建福州人，云南财经大学城市与环境学院在读研究生，研究方向：房地产开发与管理。

（作者单位：云南财经大学城市与环境学院）