疫情下 长租公寓如何度过“寒冬”

马玲兰

受疫情影响，许多租客春节后返工日期一再推后，这对于长租公寓平台运营商们而言是一个噩耗，原本长租公寓平台运营商们还未扭亏为盈，如今又遭受疫情影响，生存现状可谓雪上加霜。面对疫情影响，平台运营商们如何越过“寒冬”，迎接“春天”呢？

根据交通运输部门在2月10日新闻发布会公开发布的数据，受疫情影响，直到2月18日前，预计将有1.6亿人陆续返岗，对比2020年节前全国旅客返乡发送量的11.4亿人次，节后返工人数出现大幅下滑，当前整体复工比例或为一成左右，复工进度或仅为去年同期的五分之一。

年后住房租赁市场本该在“返工潮”下达到一个小高峰，随着节后返工返岗潮人数的大幅下滑，由于租客无法入住，出租房空置率提高，房客减租、免租呼声不断，长租公寓面临更为严峻的生存考验。

从长租公寓的运营模式来看，在疫情来袭下，哪種模式更易抵抗“寒冬”，有哪些度过疫情的“良方”？

轻资产公寓平台。加强疫情管理，化“危机”变“机遇”。一种是轻资产模式，以输出物业管理、运营服务为主。长租公寓平台运营商与物业持有者签订合作协议，平台负责产品设计、施工管理、运营管理等运营服务工作，主要营业收入来源于：收取前期设计、工程改造等费用；管理运营公寓所获取的托管费及业绩超额分成；还有为租客提供增值服务服务费。主要运营成本包括人工成本、管理成本、服务成本。

这种轻资产模式的优势在于支出成本低、前期投资小和回收期短，投资风险可控，在疫情爆发期间，短期内，这类平台公司只要维持运营，保证企业现金流水平，能够平稳度过“寒冬”。在疫情期间，积极履行社会责任，加强公寓和租户管理，租户返程后做好居家隔离，对租户进出做好登记，加强运营能力及服务管理水平，强化更多物业持有者和租户的信赖，在疫情结束后，加快获取更多物业，提高出租率。

二房东公寓平台。活用疫情政策，保障“资金链”防“爆雷”。一种是二房东模式，以取得物业经营权独立运营为主。长租公寓平台运营商通过租赁方式获取合法物业的使用权，定期向物业持有者支付固定租金，按照企业公寓品牌的产品标准进行改造装修后，由平台独立自主运营。主要运营收入来源是赚取租金差和租客增值服务费。

这种二房东模式增加了租房和装修成本，前期投资大、回收期相对较长，大大增加了平台的经营负担，抗风险能力弱。在疫情爆发期间，由于前期和物业持有签订合同，必须每月定期支付租金，受复工延迟导致空置率上升，而租金、员工薪资等成本增加，租客违约等因素影响，二房东模式的平台公司的整体损失更加严重。在此之前，平台处于长期亏损运营，主要依靠不断的融资维持运营，疫情的到来，可能由于资金链断裂导致平台爆雷。为平稳度过此次疫情，根据各地在疫情期间出台的企业帮扶政策，平台可以与物业持有者进行减免租金的谈判，争取相应的免租期及租金延后支付支持，也可以与各大银行沟通债权融资的利息等补贴或优惠政策。

根据招股书，2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元，2018年净亏损13.69亿元，2019年前三季度，净亏损高达25.16亿元。

截至2019年9月30日，蛋壳公寓持有现金1.73亿元，总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率高达99.8%。

收购合法物业产权或持有物业产权的项目公司的股权，平台既是物业所有者也是运营商。负责长租公寓的运营管理和日常维护，为租客提供租赁和增值服务，从中获得物业资产增值、租金收入、增值服务费等收益。

这种重资产初期投入大、租房回报率低、投资回收期长，主要是资金实力雄厚、开发建设运营能力全面的开发商背景的企业，如万科、龙湖、碧桂园等开发商，企业抗风险能力较强，在疫情爆发的短期内，能够平稳度过。

整体而言，在疫情爆发期间，长租公寓行业整体受到较大的影响，损失较大。从长租公寓的运营模式来看，“二房东模式”比“轻资产模式”的影响更严重，“轻资产模式”和“二房东模式”的比“重资产模式”的抗风险能力差。此次疫情对长租公寓的平台运营商而言是一次重大考验，平台需寻找自救的方法，度过“寒冬”将迎来温暖的“春天”。