三线城市社区商业业态现状及对策研究

宋洁

【摘  要】社区商业以社区内居民为主要服务对象，以满足居民基本生活及多样化消费需求为主要目的。论文以三线城市浙江省湖州市为例，通过现场访谈与问卷调研，明确湖州市中心城区社区商业业态现状与主要存在的问题。借鉴长三角地区典型成功社区商业运营模式和操作流程，从核心理念、业态配比、品牌构建与商圈融合四个方面提出构建科学合理的湖州市社区商业业态的相关建议。

【Abstract】Community commerce takes the residents as the main service object， and satisfies the residents' basic life and diversified consumption demand as the main purpose. Taking the Third-tier City of Huzhou， Zhejiang Province as an example， this paper makes clear the current situation and main existing problems of community commercial forms in the central urban area of Huzhou City through on-site interviews and questionnaire surveys. By referring to the business operation mode and operation process of the typical successful communities in the Yangtze River Delta region， this paper puts forward some suggestions on the construction of a scientific and reasonable community commercial forms in Huzhou City from four aspects： core concept， business type ratio， brand construction and business circle integration.

【关键词】三线城市;社区商业;湖州市

1 引言

根据商务部SB/T 10455—2008《社区商业设施设置与功能要求》中的定义，社区商业是以特定居住区的居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业，一般应配备满足社区居民的基本要求的必备型业态与满足居民多样化消费需求的选择型业态[1]。欧美发达国家，社区消费在社会商业消费总额的占比达60%以上，社区商业早已成为居民日常消费的重要载体。在我国，即使是北京、上海、深圳等一线城市，居民在家门口日常生活的一站式消费占社会商业消费总额比例仍然不到40%。由此可推测，我国社区商业仍存有很大的发展空间。

2 三线城市概念及特征

三线城市（Third-tier City）是根据城市规模、人口数量、经济发展水平和GDP总量等多个指标综合评估的具有战略意义、经济较发达、经济总量较大的大中城市。三线城市一般多数为东部地区的经济较发达城市，中部地区的省域副中心、区域中心或经济强市，西部地区的省会城市[2]。我国目前共有70个三线城市，其中包括浙江省湖州市。

三线城市大部分城市规模较大，中心城区非农业人口多数在100万人以上，城市基础设施、商业配套设施和交通设施相对比较完善，居民拥有一定的消费能力，居民的生活水平一般相对比较富裕，城市拥有一定的支柱产业，产业结构相对比较合理，对某些行业的大型企业具有一定的吸引力，但城市综合竞争力仍有待提升。

3 研究意义

我国社区商业的发展尚处于初级阶段，社区商业配套设施不完善、经营不规范是目前存在的主要问题，特别是：①商业设施总量不足;②业态配比不合理、功能不完善;③商业设施整体盈利能力较低[3]。

湖州市城市化率已经达到62.9%的较高水平，各类市级商业中心建设己趋于完善，区域型商业中心也已逐步形成，随着城市商业的成熟化发展，城市居民消费水平的不断升级，居民对社区商业业态的丰富程度有了更高的要求，社区商业已经在城市商业发展体系中显示出越来越重要的基础地位。因此，基于社区商业业态的研究，对于满足居民基本生活需求，提升人民生活质量具有重要的现实意义。

4 湖州市社区商业业态调研

4.1 调查概要

从社区商业满意度、社区业态布局、盈利程度等方面，针对中心城区的余家漾与嘉业阳光城（10年以上成熟小区）、金色地中海与绿城御园（5年次新小区）以及赞成学士府（3年新小区）的社区居民和商家进行了问卷调查，共回收调查问卷221份，有效问卷率100%（面对面式无记名调查）。

4.2 问卷调查结果

4.2.1 小区数量与成熟度

对目前湖州中心城区即吴兴区已经建成并投入正常使用的小区数量与小区成熟度（建成年数）进行初步统计，吴兴区共有小区350个，其中，成熟小区74.86%，次新小区13.43%，新小区11.71%。社区中10年以上的成熟小区占比较高，大部分社区商业依然沿襲传统的“沿街式社区商业”模式，尚处于初步发展阶段。

4.2.2 调查结果

①10年以上成熟小区。小区整体商铺数量多（余家漾188家，嘉业阳光城196家），生活服务类业态占比20%左右，但是与居民日常生活密切度较低的专业零售店铺占比过高。约30%的居民对目前社区商业满意度评价一般或表示不满意，商品和服务品类过少是目前居民对商圈不满意的主要原因。居民和商家对小区的整体档次、规模与周边商业的配套合理性评价一般。可见，虽然是10年以上成熟小区，但是社区商业依然缺乏合理的规划。②5年次新小区。小区整体商铺数量较少（金色地中海小区42家，绿城御园18家），生活服务类业态占比20%左右，但是与居民日常生活密切相关的餐饮、超市等便民生活类店铺比例明显低于成熟小区。居民对目前社区的满意度低于成熟小区，基本半数居民对社区商业持不满意态度。与成熟小区存在的问题相同，商品和服务品类过少是造成居民不满意的主要因素。居民和商家对小区的整体档次、规模与周边商业的配套合理性评价较低，超过70%的居民认为目前小区商业配套不合理，缺乏菜场、早餐店、娱乐休闲类店铺。③3年新小区。小区整体商铺数量和整体业态门类偏少（赞成学士府22家），约80%的居民表示，商品和服务品类过少。社区商业结构不合理，虽然生活服务类业态占20%左右，但是专业零售店和娱乐类业态占比过高，缺少餐饮、银行这样与居民日常生活密切相关的业态。由于是新建小区，整体社区商业尚处在发展阶段，社区商业种类与功能仍不完善。

5 问题与建议

5.1 主要问题

通过对湖州中心城区五个代表性小区的居民和商家的问卷调查和现场访谈发现，与居民生活紧密相关且数量最多的社区商业仍处于自发成长状态，发展水平较低，尚未出现规模化、专业化运营商进行有效的一体化社区商业生态运营模式，不能满足居民对于高品质社区生活的强烈需求，主要表现在以下几个方面的問题：①居民对小区商业的整体满意度偏低，约20%居民表示不满意和非常不满意;②超过60%的居民认为目前小区商铺的商品和服务品类过少，特别是成熟小区，虽然商铺的整体数量多，但由于业态配比不合理，并没有真正满足小区居民的日常生活所需;③店铺盈利情况不容乐观，仅有30%的商家对目前盈利状况表示满意;④小区对入驻商家的经营门类缺乏严格的规划和把控;⑤受访的半数居民和商家认为小区的整体档次、规模与周边商业配套匹配度不高，有20%以上的居民表示目前小区商业与小区规模、档次并不配套，缺乏合理性;⑥大部分受访者认为小区内便民公共服务相关的店铺占10%～30%比较合理，早餐店、日常用品超市、菜场、休闲娱乐设施等商铺的数量普遍不足。

5.2 对策建议

基于湖州市中心城区目前社区商业业态存在的主要问题，并通过对长三角地区比较成功的社区商业运营案例的调研，了解和借鉴其他社区的商业运作模式和运作流程，汲取适合湖州市社区商业实际运营的成功经验。对构建湖州社区商业业态，促进社区商业经济的可持续发展提出如下建议：①契合“便民生活”的核心理念，前期进行合理、科学的业态配比与规划;②优先引进满足居民基本生活的必备型业态，如日用超市、生鲜产品（水果）、社区食堂（早餐）、教育培训等[4];③构建社区商业品牌，实行统一管理与运营，逐步引进具有当地人文特色的个性业态，突显本品牌社区商业的特色，增强差异化优势;④合理、有效利用社区附近现有商圈，形成互惠互利的运营模式。

6 结语

三线城市的城市规模较大，非农业人口数量多，居民拥有一定的消费能力，社区商业作为城市居民家门口的消费方式，存在极大发展空间。明确社区商业核心运营理念，进行合理、科学的业态配比与规划，促进社区商业的均衡发展不仅关系着城市居民的生活质量，对三线城市的城市化发展与综合竞争力的提升都能起到积极作用。

【参考文献】

【1】SB/T 10455—2008社区商业设施设置与功能要求[S].

【2】褚瀛，王莹，赫丛喜，等.三线城市居民休闲农业品牌化调查研究——以大庆上仓农业产品为例[J].黑龙江八一农垦大学学报，2019，31（06）：118-123.

【3】闫成玉.关于我国社区商业发展的探讨[J].商，2016（17）：149.

【4】崔正道.我国社区商业发展趋势与规划要点分析[J].商讯，2020（04）：117-118.