住宅与工业地价剪刀差对城市住宅投资影响的实证研究

林成龙

摘 要：基于中国100个重点城市2002年至2016年数据的实证研究发现住宅与工业地价剪刀差与城市住宅投资存在协同性，该协同性会因为各城市自然资源禀赋、行政干预、商业聚集等的不同产生异质性，故在制定土地政策时应充分考虑城市差异。

关键词：地价剪刀差;住宅投资;土地财政;土地引资

1 绪论

在土地市场化改革后，房价一路上涨，土地价格也屡创新高，这引起了不少学者的关注。“土地财政说”的核心观点为高额的土地出让金能够有效减轻分税制对地方财政的压力;“招商引资说”则认为土地以其必要性和稀缺性成为招商引资竞争中的重要因素。近些年来也有学者将这两个观点结合起来。王岳龙和邹秀清（2016）认为一个地方的工业用地比例取决于要素禀赋效应和居住-工业用地价格剪刀差效应的权衡取舍。张绍阳等（2018）立足现有晋升考核体制，分析了财政或引资激励对地方政府土地违法行为的影响及差异。曾国安和耿勇（2019）发现晋升和财政激励导致了地方政府和房地产开发企业的合谋，其会导致地方政府供地行为的差异。将土地价格剪刀差与房地产投资联系起来的文章较少，比较相关的是土地价格剪刀差与城市工业产出的关系，例如赵祥和曹佳斌（2017）发现商住地价与工业地价的差距越大，城市工业产出的增长速度越快，原因在于政府的两手供地策略：一方面通过提高商住地价增加财政收入;另一方面通过降低工业地价招商引资。

综上，现有文献较好地回答了住宅与工业地价剪刀差的形成机制，但并没有深入研究住宅与工业地价剪刀差与城市住宅投资的关系。中国各城市要素禀赋和经济发展水平差异巨大，住宅与工业地价剪刀差与城市住宅投资的关系并不是简单的“促进”或“抑制”，而应该根据城市的所在区域、行政等级、商业魅力等分类讨论，这正是本文的主要贡献。

2 变量选取

本文数据区间为2002年-2016年，以地价监测网中持续报告地价的城市为基础，剔除了数据严重不全的城市，最终样本覆盖中国100个城市，数据中少量的缺失值使用插值法或其他公开资料修补。土地价格从中国地价监测网获取，其他变量主要来自于历年《中国城市统计年鉴》。

2.1 被解释变量

住宅房地产投资额（RI）。

2.2 核心解释变量

住宅用地与工业用地价格的比值，即剪刀差（ZZGY）。

2.3 控制变量

除了上述因素外，借鉴著名经济学家任泽平对房地产周期的观点“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，笔者将人口数（POP）、平均工资（WAGE）和实际利用外资金额（FDI）纳入控制变量。人口数（POP）反映了一个地区潜在住房需求者的数量，笔者预期该变量对城市住宅投资有促进作用。平均工资（WAGE）和实际利用外资金额（FDI）分别从内外两个维度反映了金融活跃程度。

3 实证分析

3.1 模型选取

初步建立双向固定效应模型如下：

3.2 计量检验

一方面是检验住宅与工业地价的剪刀差是否对城市住宅投资有促进作用;另一方面是检验这种促进作用是否會根据城市区域、城市行政等级、城市商业魅力表现出异质性。全样本及分类回归的结果如表1所示。

分类回归结果表明，住宅与工业地价的剪刀差对城市住宅投资的促进作用会根据城市区域、城市行政等级、城市商业魅力表现出异质性，且地理位置偏西部、行政等级低、商业魅力弱的城市核心变量通过了显著性检验。具体而言，跟对照组相比，地理位置偏僻、行政等级低、商业魅力弱的城市住宅与工业地价剪刀差对城市住宅投资有促进作用，且该促进作用都大于均值，系数依次为0.248，0.240，0.229，大于全样本估计时剪刀差对城市住宅投资的平均促进作用（0.185）。原因可能是这类城市急需加强基础设施建设，提高城市禀赋，所以短期内盲目“以地生财”的潜在动机更大，以这种方式直接促进了城市住宅投资;而发达城市由于拥有更好的禀赋和财政支持，“招商引资”的潜在动机与便利性更大，“招商引资”能够有力地促进了当地经济发展，全方位从城市建设、教育、医疗、地价等方面拉大了与其他城市的差距。

4 主要结论与建议

实证结果表明住宅与工业地价剪刀差与城市住宅投资存在协同性，该协同性会根据各城市自然资源禀赋、行政干预、商业聚集等产生异质性。笔者建议：第一，在财政政策上，加大对落后偏远地区的财政支持，促进落后偏远地区在民生保障、基础设施建设等方面不断提升，激励各级地方政府尤其是落后地区由发展型政府向服务型政府转变，扭转地方政府基于“以地生财”的冲动。第二，在供地政策上，加大对自然资源禀赋较弱、行政干预较少、商业聚集较低的地区的工业用地的供应，并配以招商引资补助;对于发达地区，则加强住宅用地的供应力度。在落后地区加大工业用地供应，有助于调整产业结构，补齐短板，缩小与发达地区的差距;对于发达地区来说，其过高的住房用地价格实际上是政府人为控制土地供给的结果，适度放松发达地区住宅土地供给管制能够有力平抑房价，让住房不成为有才之士的“后顾之忧”，使其既能“安家”，也能“乐业”。

参考文献

[1]王岳龙，邹秀清.土地出让：以地生财还是招商引资——基于居住-工业用地价格剪刀差的视角[J].经济评论，2016，（05）：68-82.

[2]任泽平，甘源著.新周期 中国宏观经济理论与实战[M].北京：中信出版集团，2018.

[3]赵祥，曹佳斌.地方政府“两手”供地策略促进产业结构升级了吗——基于105个城市面板数据的实证分析[J].财贸经济，2017，38（07）：64-77.

[4]张绍阳，刘琼，欧名豪.财政竞争、引资竞争与土地约束性指标管控政策执行偏差[J].中国人口·资源与环境，2018，28（05）：123-131.

[5]曾国安，耿勇.政企合谋与房价——来自中国城市的证据[J].山西财经大学学报，2019，41（11）：1-13.