碧桂园“稳”增长

2020-04-29江一苇

江一苇

尽管2019年房地产市场调控从严、融资收紧，碧桂园的各项业绩指标仍稳健增长。

3月27日，碧桂园（2007.HK）发布2019年全年业绩报告，权益销售金额约5522亿元，权益销售面积约6237万平方米，分别同比增长10%和15.2%，销售继续领跑行业。

2019年碧桂园实现总收入约人民币4859.1亿元，同比增长28.2%，其中97.8%的收入来自物业销售，仅有2.2%来自建筑及其他分部。

在“稳”的基调下，碧桂园的利润增长态势良好，营业收入约为4859.1亿元，同比增长28.2%。毛利润约为1266.4亿元，同比增长23.6%。净利润约为612亿元，同比增长26.1%。股东应占核心净利润约401.2亿元，同比增长17.6%。

不过，碧桂园总裁莫斌在线上业绩会上表示，不会对外公布2020年的增长目标，但公司会有内控目标。

碧桂园常务副总裁程光煜坦言，2月份的主要影响来自线下售楼处的关闭，以及影響了供货。碧桂园去年一季度的供货量约900亿元，今年只有510多亿元。

对此，碧桂园积极开展线上销售，每天的全口径销售金额达到6亿元以上。现在线下售楼部（除湖北）基本全部开放。程光煜相信，疫情的影响在销售端逐步消除。

随着疫情阴霾渐渐退去，市场也迎来复苏。程光煜表示，由于今年1月和2月的销售均价同比去年略有上升，3月销售恢复情况好于预期，因此碧桂园现阶段暂时没有全国促销的计划。

2019年，碧桂园权益物业销售现金回款约5301亿元，权益销售回款率高达96%。快速强劲的销售回款，保障了充足的现金流，大大提升了抵御风险的能力。

在行业资金面持续收紧的背景下，碧桂园自2016年起第四次连续在年末实现正净经营性现金流，达到146.7亿元。

在民营上市房企中，仅碧桂园、龙湖等少数公司能够持续数年净经营性现金流为正。分析人士认为，这折射出碧桂园自身强劲的造血功能和稳健的财务风格。

截至2019年年底，碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元，达到公司有史以来最高水平，占总资产比例达到14.1%，加上还有3167.9亿元的银行授信额度未使用，现金流充裕。

在房地产调控持续深入、房企融资全面收紧的背景下，碧桂园是少有的兼顾规模增长和负债管控的房企之一。

业绩报告显示，碧桂园的净借贷比率同比下降3.3百分点，仅为46.3%，自上市以来连续12年将净借贷比率保持在70%以下。

亿翰智库的最新研究显示，2019年上半年，营业收入位居前30名房企的净负债率均值为104.6%，最大值为230.4%。相较之下，碧桂园的净负债率远低于Top30房企的平均水平。

莫斌在业绩会上表示，中国“房住不炒”的主基调没改变，但城镇化势不可挡，相信凭借碧桂园在全国广泛而均衡的布局，以及精准科学地投资策略，可实现全周期综合竞争力的提升，做强做优。

截至2019年12月31日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约17022亿元，潜在的权益可售货值约7159亿元，权益可售资源合计约2.4万亿元，可满足集团未来4年以上的销售量。

在已获取的可售资源中，97%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。

2019年全年，按项目所在地分，碧桂园位于一二线和位于三四线的销售金额比例为39 ： 61;按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44 ： 56。

程光煜表示，旧改是一个重要的土地投资手段，尤其在一线城市和二线城市，去年碧桂园的旧改权益货值超过1000亿元，今年大概有800多亿元。但全国均衡布局的策略不会改变，投资标准也不会改变。

从三四线项目投资转化情况看，截至2019年底，集团三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27，同行一二线城市项目的该指标为0.71或以下。在碧桂园进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的88%。

由于在大湾区拥有充足且优质的土地储备，碧桂园近年来在该地区的销售业绩也十分可观。2019年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有一半位于粤港澳大湾区，包括佛山、广州、惠州、东莞和清远。

克而瑞认为，在均衡布局策略下，碧桂园的项目覆盖五大城市群及其他区域一到五线城市。其中，长三角、粤港澳大湾区、京津冀等五大城市群的权益可售资源占比达74.7%，这些区域人流密集，深受政策利好，房地产市场发展空间巨大，将为业绩的可持续增长提供良好保障。