2019年辽宁省房地产市场分析及2020年展望

李瑶 石海均 张杰

〔内容提要〕 很多人认为，2019年是房地产的寒冬，但房地产业作为国民经济的重要组成部分和基础产业的事实不会更改。2019年，辽宁省房地产市场总体呈平稳健康发展。本文系统分析了2019年辽宁省房地产市场，并在此基础上对2020年辽宁省房地产市场发展前景进行了展望。

〔关键词〕 辽宁省 房地产 市场分析

本文通过统计近五年施工、竣工和商品房销售数据，对2019年辽宁省房地产市场情况进行分析总结，并展望了2020年房地产市场发展情况。

一、2019年辽宁省房地产市场分析

1.房地产开发投资额分析。由图1可以看出，2015—2016年辽宁省房地产开发投资额呈下降态势。2016年以来，辽宁省房地产开发投资额开始上升并趋于平稳。2019年1—12月，辽宁省房地产开发投资额为2834亿元，同比上升9%。其中，辽阳市房地产开发投资下降46%，同比下降最多。葫芦岛市房地产开发投资上升44.7%，同比上升最多，其次是丹东，同比上升32.6%。从全省14市开发投资额数量看，沈阳和大连远高于其他12个市，占全省总投资额的一半左右。

2.房屋新开工面积和施工面积分析。2019年，辽宁省新开工面积4142.5万平方米，同比上升4.6个百分点。其中，盘锦市房屋新开工面积同比上升最多，上升105.3%。辽阳市房屋新开工面积同比下降最多，下降56%。辽宁省14个市中，房屋新开工面积7升7降。2019年全年，沈阳市房屋新开工面积最大，为1309.5万平方米，占全省总数接近1/3，辽阳市房屋施工面积最小为66.4万平方米。2019年，辽宁省房屋施工面积为23787.5万平方米，同比下降1.8%。其中，抚顺市房屋施工面积同比上升最多，为75.8%。阜新市房屋施工面积同比下降最多，为17.5%。辽宁省14个市中，房屋施工面积6升8降。2019年全年辽宁省14个市中，沈阳市房屋施工面积最大，为6626.6万平方米，占全省总数接近1/3，本溪市房屋施工面积最小，为452万平方米。

3.房屋竣工面积分析。2019年辽宁省房屋竣工面积为1817.6万平方米，同比下降20.1%。其中，鞍山市房屋竣工面积同比上升最多，为113.9%。朝阳市房屋竣工面积同比下降最多，为91.2%。辽宁省14个市中，房屋竣工面积5升9降。2019年辽宁省14市中，沈阳市房屋竣工面积最大，为666.4万平方米，占全省总数超过1/3，远超于其余13市。朝阳市房屋竣工面积最小，为6.4万平方米。

4.商品房销售面积和销售额。由图6可看出，近三年商品房销售面积逐年递减，近两年销售面积降幅比较平稳，趋于稳定。2019年辽宁省商品房销售面积为3969.3万平方米，同比下降6.1%。其中，本溪市商品房销售面积同比下降最多，为39.2%。抚顺市销售面积同比上升最多，为8.1%。辽宁省14个市中，商品房销售面积同比4升10降。沈阳市商品房销售面积最大，为1453.5万平方米，占全省总数接近一半。本溪市商品房销售面积最小，为43.8万平方米。由图8可以看出，近五年辽宁省商品房销售额呈逐年递增的趋势，近两年增幅趋于稳定。2019年辽宁省商品房销售额为3049.1亿元，同比上升2.8。其中，沈阳市商品房销售额同比上升最多，为23%，辽阳市同比下降最多，为40.7%。辽宁省14个市中，商品房销售额同比5升9降。从销售额数值看，沈阳和大连远高于其他12个城市，沈阳市2019年商品房销售额占全省总额接近一半。

5.商品房销售均价分析。由图10可以看出，近五年辽宁省商品房销售均价呈逐年递增趋势，增幅在10%上下浮动，2019年辽宁省增幅有下探势头。2019年辽宁省商品房平均销售价格为8249元/平方米，同比上升9.4%。2019年辽宁省14个市的商品房销售价格的分布情况（见图11），其中销售价格最高的是大连市，商品房平均銷售价格为11972元/平方米，同比上升3.7%。其次是沈阳市，商品房平均销售价格为10192元/平方米，同比上升14.6%。销售价格最低的是阜新市，商品房平均售价为3565元/平方米，同比下降2.6%。销售价格同比上升最多的是朝阳市，同比上升21%，其次是沈阳市，同比上升14.6%。沈阳和大连的房价差距逐渐缩小。辽宁省14个市中，商品房平均销售价格同比8升4降，房价上升的城市数多于下降的城市数。

二、2020年辽宁省房地产市场展望

1.房地产市场发展总体稳定。2018年沈阳市先后出台“沈七条”“沈六条”，2019年全国出台调控政策620余次。在这样的大背景下，2019年辽宁省房地产市场总体处于平稳态势，稳定性超过全国平均水平。预计2020年调控政策大概率放松，辽宁省房地产市场稳定态势在2020年将得以延续。

2.商品房销售价格仍有上涨空间。商品房销售价格有上升空间主要针对沈阳、大连而言，因为沈阳和大连两个城市在全省房地产销售方面所占比重较大，直接影响辽宁省整体房价走向。如阜新等城市房价已经连续数年下降，人口流失严重，房价天花板已现。

3.房地产行业“弱肉强食”加剧。预计高质量品牌房企的市场份额持续扩大。行业集中度将进一步提高。在住宅市场方面，小型房企的市场份额将被进一步挤压。

4.消费者更加追求品质住房。无论是什么类型的城市，真正的品质住房都将更加得到追捧。商品房销售的竞争将集中在好品质、好位置的高质量住房。除此之外，物业服务能力、开发商信誉、配套服务设施等将更加受到重视。

5.沈阳与大连的房价差距将进一步缩小。2019年沈阳市商品房销售均价同比上升14.6%，大连商品房销售均价同比上升3.7%，沈阳同比增幅远高于大连，按此趋势发展，未来沈阳与大连的房价差距将进一步缩小。

6.城市群引领辐射效应愈来愈强。沈阳在辽宁省房地产领域引领辐射作用明显，具体表现在房地产施工、竣工面积以及销售面积和销售总额等多方面。沈阳市若成功获批国家中心城市势必将带动辽宁省房地产领域向高水平、高质量、高价值方向迈进。

（作者单位：1.2.辽宁省房地产研究中心;3.辽宁城市建设职业技术学院）

责任编辑：宋 爽