房企爆雷破产，购房者房财两空，避坑术学起来

可煌

近日秋风萧瑟，温度骤降，楼市也是一样。

房天下数据显示，截至10月29日，今年已经有403家房产公司发布了破产公告，其中大多是中小房企。

房企宣告破产，意味着会有部分房子无法如期交付，对于购房者来说简直是无妄之灾。 那么，我们如何避免买到这种坑爹的项目呢？

百亿级房企的生存问题

首先来看看房企数据吧。日前，《21世纪经济报道》以A股三季度营业收入600亿元以下的79家中小型房企作为样本进行了分析，其中有41家房企营业收入同比下滑，而业绩下滑超过30%的房企达到了17家。

以新华联为例，今年前三季度，新华联实现营业收入35.56亿元，同比下降36.79%，期内净亏损6.80亿元，同比下降高达516.94%。

眼下，众多百亿级房企都在勉力支撑。一家百亿级房企员工透露，其所在企业早在2019年下半年便因为融资紧张而没再拿地，“现在只能算勉强生存”。

被拖下水的购房者

可以看出，中小房企的营收下滑问题已经成为普遍现象。市场的优胜劣汰日渐加剧，资金问题严重制约着房企的生存能力。

这个问题乍一看是企业的困局，但我们千万别以为此事与己无关。现在很多人买的都是期房，一旦房企破产倒闭，就会产生蝴蝶效应，搞不好就会收不到房，多年积蓄打水漂。

今年5月25日，黄山市黄山区人民法院根据债权人的申请，裁定受理黄山华澳置业有限公司（以下简称华澳公司）破产清算申请。黄山市黄山区人民法院查明，华澳公司涉及多项债务和执行案件，管理人初步审查确认的债权数额29151094.80元，而华澳公司财产总额只有11059572.24元。

房企破产，消费者也跟着倒霉。

2011年5月，邵某向华澳公司预交房款3万元，当时华澳公司承诺2012年5月交房。实际上呢，华澳公司的房产早已抵押到银行贷款，所以根本没与邵某签订商品房买卖合同。眼下华澳公司突然破产，交房就更成了镜花水月。

对于消费者来说，买房前一定要了解房企的资质，签署购房合同后再付款，这样在一定程度上可以减少被坑的机率。

眼下世风日下，各种套路也是层出不穷。安徽宣城广厦置业有限公司开发的福泰嘉园项目甚至以借款名义，收取了大量意向购房人的房款。

现在宣城广厦置业有限公司存在大量债务纠纷，既还不了意向购房人的房款，也交不了房。消费者即使通过诉讼，也很难要回房款，而且诉讼耗时长、金额贵，消费者可以说是吃了哑巴亏。

越来越难周转的房企

眼下楼市已转换为买方市场，也可以说是到了内卷时代。所谓内卷，小编此前也多次提到过，这其实是一个社会学术语，由美国人类学家吉尔茨提出，指的是“一种社会或文化模式在某一发展阶段达到一种确定的形式后，便停滞不前的现象”。

除了市场的悄然变化以外，政策方面针对房企的资金也在持续收紧。

3月9日，海南省出台楼市新规，规定新出让土地建设的商品住房，全部实行现房销售制度。

10月26日，云南安宁出台了《商品房预售款监督管理实施细则》。新政规定，按揭贷款在到账后的10日内必须转至专用账户，否则将暂停商品房网签备案。而且明确要求一个预售许可只能设立一个专用账户，并定于11月26日开始执行。

10月30日，昆明市政府常务会召开，研究加强商品房预售资金监管的工作，加强对主城中心区，即五华、盘龙、西山、官渡、呈贡及3个国家级开发（度假）区范围内办理商品房预售许可的项目，按照“政府指导、银行监管、专户专款”进行资金监管。

11月3日，浙江省人民政府官网发布了浙江省住建厅的《关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》，在销售收取的定金方面，规定销售收取的定金、购房款等应全部纳入该项目资金监管银行账户，承銷机构不得以自己的名义设置银行账户收取定金、购房款等。

在越来越严格的监管之下，消费者的权益会得到更充分的保障，这当然是好事。而对于房企来说，利用银行贷款和通过收取房子预收款的方式来解决企业资金周转问题，恐怕是越来越难了。这也意味着中小开发商的资金周转会更加困难，一旦资金链断裂，倒闭就是分分钟的事。

在这样的角力之下，房地产行业集中程度会进一步明显，优胜劣汰、适者生存，将成为行业的主基调。 形势确实很严峻，但也不必过于紧张。就目前而言，我国房企其实还是偏多了。

在2020中国经济形势解析高层报告会上，黄奇帆就指出：“中国房地产企业有9万多个，全世界180个国家的房产商加起来也没有9万个，美国大大小小的房产商没超500个。”

确实，我国房地产企业数量庞大，鱼龙混杂。随着政策严格、竞争激烈，未来活下去的房企会越来越少，这也是行业重新洗牌的应有过程。未来能存活的，势必将是更稳定的房企，所谓剩者为王。

对于消费者来说，市场优胜劣汰后，市场会更制衡，减少了消费者买房掉坑的机率。不过，交钱之前的调查还是不能少的，小心驶得万年船。

买房前，我们可以通过了解开发商既往开发过的楼盘，向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面，来判断开发商的口碑。

购买时，建议选择购买“五证”齐全的房子，这样有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。

至于入场的时间，如果不着急用，可以等到房屋主体工程已经完成2/3的时候再进场，这时候项目前景相对明朗，踩坑的概率也会小一些。

摘自《中国银行保险报》