蛋壳公寓陷风波，长租公寓爆雷频现

范曳杉

“两年，长租公寓爆仓比P2P更厉害。”爱家副总裁胡景晖对长租行业的预测如今一语成谶，长租公寓的爆雷事件，似乎早就不是什么稀罕事了。尽管如此，近日的蛋壳公寓被卷入其中时，却还是引起了更广泛的关注。

明明今年1月才在纽交所上市，如此迅速地坠入深渊，也的确足够令人唏嘘。就连央视都以“断网、欠债、降租金，蛋壳公寓深陷流动性危机”为题做了曝光。那么，以蛋壳公寓为代表的租赁市场现在又是个什么光景呢？

蛋壳公寓陷风波

11月9日，蛋壳公寓北京总部已经聚集数百人维权，包含租户、供应商、保洁、维修人员，现场曾多次发生肢体冲突。不止是北京，杭州、深圳等地的蛋壳公寓总部，近半个月来也持续陷入客户上门追款风波。

不少业主表示，蛋壳方面已经拖欠房租数月，无奈只能上门收房，但却发现不少租客其实已经预付了较长时间的房租，拒绝搬离，由此双方陷入僵局。

而租户的压力更大。多位租户表示，为了省下数千元管理费，他们已经提前支付了半年或一年租金，更有不少人还使用了租金贷，现在不仅可能钱房两失，未来若不还贷款，征信还会受到影响。

相关数据显示，2017年到2019年，蛋壳公寓的亏损分别达2.86亿元、14.77亿元和37.84亿元。再加上今年第一季度净亏损的12.34亿元，已累计亏损63.13亿元，沉重的资金压力，早已让蛋壳公寓不堪重负。

几个月以来，已经有不少高管出走蛋壳公寓，比如董事纪纲，比如首席运营官顾国栋。截至11月12日，蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司在当月内已新增3条被执行人信息，执行金额合计超1000万元。

对此，蛋壳公寓也坦言，早在今年年初，其房源周转率就已几乎趋近于零，空置情况日趋严重。此时，很难再承受租客大规模退租，在接下来的几个月里，蛋壳仍将承受巨大的压力。

长租机构不断爆雷

其实，不止是蛋壳公寓，长租机构的爆雷现象并不在少数。

陈小姐今年5月通过正规中介门店找房，最后找到了上海寓意物业有限公司，即巢客公寓。陈小姐很谨慎，在租房时也特意看了相关委托合同及房东信息，思虑再三才签约，但刚住3个月，仍然收到了长租公寓资金链断裂消息。

来自杭州的房东范先生今年1月把房子租给友客，租金2400元/月。据他介绍，友客出事之后，租客主动找上了他，这时候才知道友客是以1800元/月租掉的。

据报道，8月底，友客、巢客、岚越等机构先爆雷，据不完全统计，友客总部已被查封，被骗租客近1500人，涉案金额高达近4000万，巢客公寓涉案金额也高达数十亿元。

同时，天眼查数据显示，目前已经约有900余家的企业名称或经营范围涉及长租公寓，约有22%长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

“高进低出”乱象频现

在这些爆仓的长租机构中，都有着一个相同的特点，那就是他们大多采用了“高进低出”的经营模式。

在房东东公寓学院创始人全雳看来，“高进低出”与租金贷一样，是典型利用资金池玩长租公寓，无形中放大杠杆而缺少风险控制，正在破着行业整体信用。对此，乐伽也曾在事后公告中指出，公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已经给长租市场带来了较大的风险。

爱家副总裁胡景晖指出，公寓业主是月付或季付，而收租客房租则是按年付，这之间由于支付时间差，就形成了资金沉淀，12个月租金+2个月押金，而按支付1个月房租给业主，就形成了13个月资金沉淀。

接着，他又进一步指出，长租企业的“高收房，低出租”模式，挪用了资金池里的资金，也就导致未来需要支付给业主时会出现资金空缺，于是便慢慢地形成了庞氏骗局。

在全雳看来，早些年，长租公寓被资本捧上天的时间点，市面已经存在用“高进低出”的模式企业，问题还不算严重。但时至今日，租房市场行情已远不如前，不少机构即便降价都租不去，这时仍以“高收低租”来大规模扩张，摆明了就是在骗钱。

同时，他也进一步指出，一些公寓机构之所以可以通過“高进低出”来吸引资金，其核心就在于监管的缺失，租客的租金和押金可以随意挪用，资金空缺的无底洞开始逐渐形成，距离爆雷也就不远了。

此外，受到疫情影响，今年的租赁行业普遍也都不算景气，而以蛋壳公寓为首的长租公寓相继出现问题，其前景更是一片昏暗。

防范长租公寓爆雷

遗憾的是，就当前而言，长租机构爆雷之后留下的一地鸡毛，仍然难以得到合理的解决。

申同律师石维娜表示，根据相关法律，房东与租客无直接法律关系，受合同相性约束，无法直接起诉或主张违约责任。只能两种维权路径：房东诉托管公司；租客诉托管公司。但由于爆雷之后的长租机构大多选择跑路，所以，维权之路十分艰难。

空白研究院创始人杨现领曾表示，对于租客和房东的权益，目前还没有租客和房东的风险保障机制。国外一般是通过保险来解决的，但国内则是所有风险都压在企业机构上面，政府方面的基础设施建设也不全，一旦遭遇爆雷，后患无穷。

面对租赁市场的混乱环境，为防范长租公寓爆雷，近日，深圳、重庆等地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知。

深圳要求住房租赁企业不得“高进低出”、“长收短付”。重庆、成都等地将住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金纳入专项监管账户。

今年9月，我国首部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁条例（征求意见稿）》就已开始公开征求意见，其中提出，将“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

不过，也有人指出，上述条例对于不良企业的约束力和惩罚措施，依然比较模糊，有待尽快细化内容，落实到立法层面。

本刊综合90房产、中国房地产报、央视新闻等内容整理