人口是如何影响房价的

子木聊房

01不可思议

前段时间上海的老吕（化名）给我打来电话，显得异常激动，连来了3句“不可思议！”

因为就在2020年1月7日，苏州发布了一份关于人才落户相关政策草案。草案称：“落户政策正在征求意见阶段，最终人才落户政策将在2020年上半年出台”。

老吕是上海土著，他孩子毕业后追求女友，在苏州打拼，他成天叨叨要给儿子在苏州买套婚房。

然而2019年正咬紧牙关准备下手时，苏州便迎来了最强限购。老吕悔不当初，认为要等几年。这不，风向就转变了。

苏州在这个节骨眼上发布这份草案，对当下的楼市房价趋势的影响是极其重要的。为什么这么说呢？

首先，苏州很特殊。房价从2016年开始连年高涨，直至2019年才结束，是中国唯一一个横跨整个楼市大周期的城市。当然，也成功地引起了中央的注意。为了响应宏观调控政策，2019年7月24日，楼市强行被苏州史上最强调控令冰封了。

新房限售“房本+3”年，二手房限售“房本+5”年；同时，非本地人严格限购，在前3年内拥有2年社保，才有资格在苏州买1套住房。

然而没过半年，现在新一轮人才落户政策就成了板上钉钉之事，变化未免也太快了。

要知道，人才政策和限购政策是天然对冲的，而且纵观这几年行情，限购在人才政策面前已经形同虚设，例如2018年西安的抢人大战对房价的拉升作用。

再把这两年放开二胎、放开落户政策、人口出生率、城市群规划等等这些关于人口的政策联系起来，我仿佛看到了中国人口的第二个机遇红利，而这又对楼市产生巨大变革作用，对个人财富影响也至关重要。

至于“第二波机遇红利”是什么，且听下面分析。

02第一波紅利

从1949年到现在的2020年，中国人口发生了巨大的“迁徙变革”。至今为止，我认为中国共诞生了两波重大红利期。

第一波是上个世纪90年代，典型事件如“12万公务员下海”和“10万人才下海南”。

上世纪90年代，邓老在南海边“画了一个圈”——深圳，并提出“鼓励创业”的口号。市场经济开始起步，越来越多的机会摆在了年轻人的面前。

这时候全国掀起创业潮，很多人选择离开体制，闯入社会。更多的人留了条后路，选择了“停薪留职”，也就是说，如果创业不成功，还可以再回归体制。

人社部曾做过统计，1992年辞职下海者超过12万人，不辞职却投身商海（停薪留职、兼职）的人超过1000万人。

与此同时，人口开始第一次大规模迁徙。那时候交通条件特别差，都是绿皮火车，但是横跨一个中国，南下淘金的人并不少。五湖四海的人口和财富聚集，让深圳、广东、福建、江浙一带，迎来了第一波历史机遇。那时候去“淘金地”，只要勤快些，都发了财，如果脑袋灵光些，现在基本都是千万级的富人了。

紧接着是10万人才下海南。

1998年4月，海南建省，成立海南经济特区，巴掌大的一个岛屿，很快吸引了全中国年轻人的目光。一批批来自全国各地的约10万人次的闯海人，如潮水一般地奔向海南寻梦、创业，在千万人才创业潮的基础上，合力创造了中国近代史上最大规模的人口迁徙。

那时的海南一片蒸蒸日上的形态，然而因为经济基础和文化底蕴薄弱，只有房地产产业如日中天。随后被炒到天价，最终导致房价泡沫破碎，烂尾楼漫布江野，开发商纷纷倒闭，银行被不良贷款压垮。

但是那段时间在海南创业的人，只要逃离了最后一波房地产震荡，返回家乡基本都是富甲一方的人物。例如逃离出来成为地产大亨的潘石屹、冯仑等万通六君子等人。

第一波人口所创造的机遇在90年代，那么问题来了，第二波到底是何时呢？

03第二波红利

聪明的人应该想到了，就是现在！接下来，我继续为大家解读。

其实自90年代之后，人口迁徙在中国大地每时每刻都在发生着。然而有一个因素制约了迁徙效率，它就是城“镇”化建设。

中国早期在做城市发展规划时，考虑到人口基数庞大，且早期城市居民和农村居民的比例悬殊，所以为了避免短时间内人口加速涌入，对城市管理造成冲击，提出了“先富带动后富”，先把村里的迁徙到“镇”，然后再到城市。工具就是户口。

然而结果是，户口将城市和人口相对独立分开了，进城的居民如果没有户口，会受到当地福利待遇的层层限制，例如小孩不能上学，生病去不起医院等问题。所以在人们在迁徙去另外一个城市淘金结束后，往往会选择“叶落归根”。

所以在某种意义上讲，户口制约了人口流动速度。

这还不是最重要的。最重要的是，“镇”的商业环境决定了这种模式必然走不通。

这些年来，城“镇”化建设，导致了资源的大面积浪费。

2018年中国经济顶层设计师，在达沃斯论坛上讲到“未来一定要打好三大攻坚战。”这其中最重要的一条就是“防范化解重大危险”，而重大危险中最大的成分就是，因大力投资乡镇经济而导致的地方性债务黑洞。

当然这回事，现在是终于想通了。

城市化建设才是重中之重，人口流动对经济的影响是绝对的正收益，制约是违背趋势的。

所以大家会发现，从2018年开始，中国开始大力推进城市群概念和强省会战略，例如去年提出的粤港澳大湾区概念。

百城抢人大战打响，基本是一年一轮，硝烟弥漫在中国大地的各个角落。强省会，诸如成都、西安、郑州、武汉等区域大城开始崛起，所有城市都知道，只有把人才集中起来，才会最大化发展市场经济。

得人才者得未来。换言之，未来零门槛落户将在二三线城市中成为常态，人口“政策阻流”因素逐渐退去。

当然在整个大形势下，社会发展也在推动着人口加速流动。

04第二波更强

我主要讲两点，“高校利好”和“迁徙成本”。

1990年，中国人口是11.94亿，当年国民受教育程度达到大学，且被大学录取的人数有多少？60万。

那时候离开故土，去远方读大学的人，感觉像是生离死别，因为对外界的陌生，内心或多或少是恐惧的。

2019年呢？随着教育的普及和高校数量增多，大学生已不是稀缺物种，大街小巷随处可见。数据显示，2019年中国人口13.95亿，而大学生年录取人数就达到了820万！去国外读大学都已是家常便饭。

当然，我不是为了对比这30年来中国受教育程度差异，而是告诉大家，高校的普及会影响“迁徙思维”，同时也让人口迁徙变得更加容易。

例如西安，为什么在短短的2018年一年内落户60万大学生？

因為西安的高校多，来西安读书的学生来自于五湖四海。因为机会问题，三四线城市或者家处乡镇的学生，大概率会选择落户西安。工作稳定后，很可能会把父母接过来，这样就完成了整个家庭的迁徙。

而90年代，除非是在家乡实在混不下去了，被迫选择去另外一个城市。家庭迁徙更不用说，和传统叶落归根的思维严重冲突，大家都理解不了。

第二个是迁徙成本。90年代去另外一个城市，除了绿皮火车就是巴士，不安全而且速度极慢，稍远的地方就得晃悠几天车程。

而现在是航天高铁时代，一天之内贯穿中国。高铁像大动脉一样将中国彻底贯通，人口像血液一样在这个框架中迅速穿梭。

数据显示，2017年中国铁路营业里程达到了12.7万公里，而在2019年底，这个数值改写成13.9万公里以上，其中高铁里程就达到了3.5万公里，成为全球高铁最发达的国家。

另外一个就是信息成本。90年代了解另外一个城市，只能通过大字报和远方归来的亲戚朋友讲故事。而现在互联网时代，想了解一个城市，动动手指头就可以，远隔千里城市发生的事情，能第一时间传入你的耳朵。

综上所述，此刻的我们正站在中国人口迁徙大时代的风口上，而且力度、影响力和对个人带来的财富机遇，要远比30年前的第一波来得更猛烈。

05财富机遇

接下来开始敲黑板总结。

我用大量数据和事实演示了中国人口的迁徙路径。中国在近代史上的大迁徙，除了闯关东、走西口、下南洋，就是90年代的“下海”和今天的“城市群+抢人大战”。

而且此波中国人口大迁徙的规模会远超历史上任何一个阶段，在这其中会创造无数的财富机遇，同时会使城市格局产生巨大的变动。

在城市群和强省会战略下，城市投资会更加集中。

原来三四线城市有机会建地铁，但未来大概率不会批了，因为钱要集中投资在上游的大城市。这会导致三四线城市以及乡镇经济逐步放缓。

未来在三四线城市中，除了核心城市产业溢出和区域强推的省会城市，其他三四线城市大概率会被抽干。就像安徽和湖北一样，你会发现其他小城市都是为了合肥和武汉服务的，合肥更是有“合一省而肥一市”的说法。

注意，未来不是“农村-城市”的城市化，而是“城市-城市”的城市化，小的到大的，弱的到强的。大家心里要有预判。

对于个人财富的影响，我认为主要表现在房产增值，其次是个人发展（创业和工作）。

原来人口因素对于城市发展是长期因素，但是现在看来，人口加速涌动对城市房价的影响，如调控政策一样，起到的是短期刺激作用。例如2018年人口对西安房价的刺激。

还有2018年深圳人口对房价的刺激。深圳为何今年房价一反常态，在四大一线城市中脱颖而出？

很简单，在2014-2018年间，深圳人口加速流入，常住人口增量达255万，这其中很大一部分人口都是带着家里的6个钱包入场，相当于全国财富定向流入了深圳楼市，房价上涨动力强是很正常的。尤其是2018年，深圳人口流入61.99万人口，带来的住房需求是很直接的。

所以大家未来在关注城市房价的同时，一定要把人口流入趋势放在最前面。

关于2019年的人口趋势，上个月京东大数据集团发布了一篇报告，叫做《2019中国人口迁移和城镇化发展研究报告》（以下简称《报告》），数据真实度在市面上还不错。

《报告》显示，北京、上海对高学历和高净值人群吸引力最强，深圳对人才的吸附能力最强；杭州、成都、重庆、长沙等二线城市人口净流入强劲，成都、重庆都市圈特征显著。

其中武汉、长沙都市圈效应不明显；哈尔滨、大连、沈阳等城市人口流出非常严重，且都市圈集聚效应不明显；青岛、厦门都市圈集群特征明显；西安、郑州城市集群效应较强；“下沉消费市场”已释放出巨大的消费潜力，成为拉动中国消费和经济增长的重要引擎。

除此之外，苏州、南京、天津、佛山、宁波、贵阳对本区域人口的吸引力也在与日俱增。

随着人口的加速流入，这些城市的房产增值空间会逐步拉高，这是目前享受到人口迁徙红利最简单有效的方法。