房地产企业对持有经营性物业资产管理的战略研究

吴琪

[摘 要]随着经济的发展，人们生活水平的提升，我国房地产市场的竞争日益激烈，房地产商在面临决策选择时，应当慎重选择，多方面进行考虑。在我国出台了一些对于住宅房地产宏观调控的政策之后，商业地产就成为房地产企业发展的新领地和新方向。因此，持有性物业成为房地产开发的投资新模式，这种模式属于一种长期投资的模式，对于资金、市场、规划以及物业的要求都比较严格，具有长期收益的优势，这个模式的发展可以体现出我国整体的社会经济发展以及可持续性发展的能力。而且，随着国外资本对于我国优质经营性物业的购买，我国不少房企也将经营性物业作为自身发展的战略方向。文章将从国内的持有型商业物业基本概念入手，分析其发展过程中所遇到的问题，研究持有型商业物业发展战略。

[关键词]资产管理;房地产投资;经营性物业;战略方向

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.05.096

物业投资有多种形式，它的分类是由其现金流形式来决定的，根据其产生两种现金流形式可以将其分为售型物业和经营性物业。当我国对房地产开始实施宏观调控之后，房地产市场逐渐趋于平稳，所以，经营性物业成为更多房地产投资者的最优选择，和之前的销售模式相比，经营性物业可以产生长期稳定的收益，比如酒店、商场、写字楼以及购物中心等，在投资前需要考虑到每一个产业的特性。

1 经营性物业的概念、产品及其经营特性

所谓经营性区别传统的售型物业，它是以经营房屋为主要业务的物业，比如酒店、写字楼、公寓、工业产房、货仓以及购物中心等。这些经营性物业最主要的特性就是具有商业性质，其主要的目的就是开发商要在经营性物业当中获取最大的经济效益。

所以，经营性物业的经营特性的主要目的就是获取利益，即物业的管理企业通过科学高效能的管理方式以及管理服务，最大限度地发挥出其物业的作用，以此来提升出租率、出售率以及其营业的利润收益，保证物业是处于一种保值或者增值的状态，从而最大限度地满足委托方的目标收入以及盈利要求，提升租金的收益。经营性物业的这一大特点使得物业在管理方面更加具有优势，使得物业管理附加了更高的价值，超过了传统的交换式劳动范畴，因为在经营性管理之中，当物业进行出租之后，由于多出了一部分物业管理的价值，使得物业管理不论是在使用时间期限还是在使用功能方面都有了很大的提升，从而吸引越来越多的顾客和租客。在这个时候，物业管理就成为一种特殊的劳动，它是可以资本化的劳动方式，能够为其增加更多的附加价值。

2 我国发展经营性物业的意义

2.1 从国家宏观角度进行分析

我国发展经营性物业，不仅有利于经济的可持续发展，还可以有效地扼制房地产泡沫的产生。首先，经营性物业具有三个特点，即经营性、收益性以及房地产发展的长期性，这三个特点不仅可以拉动我国国民经济的发展，还可以带动其他产业的发展，例如餐饮业、零售业还有娱乐产业等，这些产业与房地产产业息息相关，可以促进其发展与繁荣。其次，企业长期持有经营性物业，不仅可以避免经营性物业对于房地产市场的障碍冲击，还可以缩小房地产市场进行投机取巧的行动，促使经营性物业发挥出经营特性。

2.2 从企业微观角度进行分析

从企业角度来看我国发展经营性物业的意义。其一，它可以调整我国企业的资产解雇，有利于房地产产业进行结构重组以及其现金流的稳定。在我国进行经济宏观调控的大背景下，房地产企业面临重重考验，首要的就是企业的可持续性发展的问题，这种情况下，一些依赖内生资金提高其业绩水平，拓宽其范围的企业更加容易吸引投资者的目光，得到投资者的青睐。售型房地产与经营性地产之间就可以形成一种资产组合，这种组合就成为房地产企业的现金流的固定器，可以有效地稳定房地产企业的现金流;其二，发展经营性物业还可以增加企業的自身自有的资产，这就是房地产企业向不动产企业转变的最佳途径。不动产企业与开发商相比较而言，不动产企业具有更加强大的抵御风险的能力以及可持续性发展的能力，所以，通过发展经营性物业来增加企业的自有资产是企业向不动产企业转变的最佳路径;其三，经营性物业讲究的方法是只租不售，这样可以有效地阻止企业之间恶性竞争价格，价格居高不下的问题，发展经营性物业可以使企业区别于那些追求短期利益的企业。

3 房地产开发企业发展对持有经营性物业的运用以及影响其发展的因素

目前，我国房地产市场虽然在发展经营性物业并且已经取得了一些成绩，但是仍有一些问题存在。万达商业管理有限公司就是我国最大的全国性连锁商业经营管理企业，其经营管理模式覆盖全国的万达，更值得我国房地产企业在发展经营性物业时进行借鉴参考。以下讲述了三点影响房地产企业发展经营性物业的原因。

第一，经营性物业只租不售为何还要按照售型模式缴纳税务，按照我国的税务规定，发展经营性物业不仅需要在其经营期内缴纳相关的税费，还需要根据售型物业缴纳企业所得税，这就使得企业多出了一部分税费的支出，影响企业在进行选择物业模式时犹豫不决。

第二，房地产企业融资渠道单一，很多企业没有建造经营性物业的资金，这成为企业建造经营性物业的最大问题。

第三，经营性物业的收益无法保障。提高企业收益的最佳方法就是加强企业经营性物业的管理水平，但是对于房地产企业来说，提高经营性物业的管理水平并非一朝一夕就可以完成，因为我国目前虽然有成功的案例，但是还是缺少科学管理的经验以及人才。

4 促进我国房地产经营性物业发展的战略路径

4.1 改善原有的税收规定

对于传统的自用经营性物业税收规定进行分析细化，可以将企业的经营性物业分为两类，并且依据其自身的特点制定相关税收规定。第一种是把经营性物业进行分割出售的企业，他们会把部分经营性物业转为自用的部分，对于这部分可以根据市场的销售价格进行估价并且进行缴税。第二种则是不予分割的，将其整体全部转为自用的经营性物业，这种经营性物业不必按照市场销售价格进行缴纳税务。

4.2 拓展经营性物业的融资渠道

其一，发展多元化的金融市场和金融产品，形成一种包括房地产信托、基金、债券等在内的金融体系，并且对于包括房产中介、保险以及贷款等服务的金融服务体系进行帮助扶持;其二，支持房地产企业进行金融市场的创新，拓宽其融资渠道，优化产业结构，保证其现金流稳定，并且提供一些相应的帮助扶持政策。

4.3 限制国外投资

为了保障国家对于经营性物业的有效控制，促使其科学发展，国家应当对国外的投资进行有效的限制，加大国外投资的监管，完善其登记的制度管理，加大查处力度，避免出现投机现象以及行为。

4.4 加强经营性物业的管理能力

首先，应当加大对于人才的教育以及培养力度，在高校开设经营性物业的相关专业。其次，引进国外的优秀人才以及科学的管理模式，取其精华，弃其糟粕。最后，应当扶持鼓励企业发展经营性物业。

5 结语

随着购房者理念的理性化以及国家进行宏观调控力度的加大，房地产市场之间各企业竞争激烈，其投资建设应当跟上市场的发展脚步，科学的进行投资决策。经营性物业因为具有长期盈利的稳定性，是投资者进行投资的最佳选择。但是，目前经营性物业在我国房地产市场中的发展还面临着种种考验，房地产企业应当采取科学有效的方法来发展我国的经营性物业，实现其现金流的稳定以及长期稳定的利润收益。

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