商品房销售价格与居民收入匹配度研究

吴欣怡

[摘 要]商品房价格的快速飙升，造成许多人“买不起房、住不起房”的现象，海南省近年来为了适当遏制商品房价格急速上涨的趋势，于2017年出台相关政策在全省内实施限购，根据区域差别限制房地产贷款;于2018年出台新的调控政策，此次调控政策次数多、力度大，但房地产价格依然较高。从居民人均年可支配收入、商品房平均销售价格、住宅商品房平均销售价格与商品房销售额和住宅商品房销售额的关系角度进行分析，并结合分析结果给出对策建议。

[關键词]海南省;商品房价格;居民收入

[中图分类号] F293.3        [文献标识码] A        [文章编号] 2095-3283（2020）02-0124-04

Abstract： The rapid rise in the price of commercial housing has caused most people to "can't afford to buy a house" In recent years， in order to properly curb the rapid rise in the price of commercial housing， Hainan introduced relevant policies in 2017 to implement purchase restrictions across the province Policy， restricting real estate loans based on regional differences; a new regulatory policy was introduced in 2018. This regulatory policy has many times and intensive efforts， but real estate prices remain high. The article analyzes the relationship from the perspective of the per capita annual disposable income of residents， the average sales price of commercial housing， the average sales price of residential housing， and the sales of commercial housing and sales of residential commercial housing， and gives suggestions based on relevant cases.

Key Words： Hainan Province; Price of Commercial Housing; Income of Residents

一、概述

近年来，房地产行业成为了我国的热门行业，商品房价格飙升。一线城市的商品房价格快速增长，同时二三四线城市的商品房价格出现了与当地居民收入不匹配的增长趋势，使“买不起房”“房奴”“炒房”等现象纷纷出现。习近平总书记曾说过“房子是用来住的，不是用来炒的”，但房地产价格飙升引起的投机性行为却只增不减。各大房地产公司采取“轻资产”的运营方式、压短施工周期、实现快速卖房签订合约的新闻频频见报，引起人们深思。而海南省作为“旅游胜地”，自2010年建设“国际旅游岛”政策出台，引起海南省的房地产价格再次飙升，海口市、三亚市等城市房价快速上涨，而当地居民工资收入较低，出现了不匹配的情况。本文将运用计量经济学原理分析2000—2017年海南省的商品房平均销售价格的变化，探析商品房价格、住宅商品房价格、居民人均年可支配收入与商品房销售额和住宅商品房销售额的关系，并从主客观因素分析影响当地房地产价格的因素，提出相关建议。

二、文献综述

鲁晓琳和董志[1]从房地产调控政策的角度对每个阶段建立模型并进行方差分解分析，探讨了股价变动与房地产价格变动之间的关系;唐云锋和吴琦琦[2]运用计量经济学的模型对土地财政和房地产价格之间的关系进行了探析;朱元清[3]运用静态面板模型考察了中国多个主要城市经济的开放程度与房地产价格变动之间的关系;窦钱斌[4]基于数据建立了相关模型分析主观因素对房地产价格的影响;胡丽媛等人[5]分析了人民币汇率与房地产价格之间的关系;向为民和李新刚[6]探析了城市基础设施建设对房地产价格的影响并得出了东部、中部和西部地区的城市基础设施建设的影响差异;都沁军和王卫秀[7]提出了地铁建设对于城市住宅价格具有影响的观点;张冲和万新月[8]分析了离婚率对于住宅价格的影响。

三、数据分析

本文选取的数据来源于国家统计局、《海南统计年鉴》。

（一）指标选取

本文选取2000—2017年海南省商品房平均销售价格、住宅商品房平均销售价格、城镇居民人均年收入、商品房销售额和住宅商品房销售额的数据进行分析。

（二）数据

（三）模型检验

1.价格-收入比：借用相关文献[9]引入的模型，来分析居民收入与商品房销售价格的关系。比值大，说明居民的负担压力大;比值小，说明商品房的价格依旧在人们的可承受范围之内。本文将相继运用该公式分析商品房价格、住宅商品房销售价格与居民人均年可支配收入之间的关系。

代入数据，得到下图：

由图2可以看出，商品房-居民收入比与住宅商品房-居民收入比基本重合，在2000-2002年，比值呈下降趋势，2002-2010年总体上呈现出上升的趋势，在2010年出现最高点，这与我国出台将海南建成“国际旅游岛”的政策时间相吻合，不排除该政策的影响。此后，两项之比总体上呈下降趋势。

2.城镇居民人均年可支配收入与商品房销售额之间的关系

根据上述数据，运用EViews8.0软件对城镇居民人均年可支配收入与商品房销售额之间的关系做最小二乘估计，设Y1为商品房销售额，X为城镇居民人均可支配收入，得到：

Y1=-587.1870+0.075787*X（-3.889304）（8.728491）

其中，R2=0.826439，F值=0.00，DW=1.001307。說明了该模型拟合程度较好，F值为0，该模型显著。

运用chow氏分析，得到在2015年时，F值=0.00，此时可以认为在2015年出现了商品房购买额的结构性变化。

3.居民人均年可支配收入与住宅商品房销售额之间的关系

Y2=-536.0607+0.070150*X（-3.969404）（9.032123）

其中，R2=0.836031，F值=0.00，DW=1.041016。说明了该模型拟合程度较好，F值为0，该模型显著。

运用chow氏分析，得到在2015年时，F值=0.00，此时可以认为在2015年出现了居民住宅商品房购买额的结构性变化。四、影响房地产价格的其他因素

（一）心理因素

一方面，中国传统观念认为房子是很重要的，是安全感和归属感的体现，因此人们对于住房具有很高的需求;另一方面，海南省本地房地产价格的不断上涨，导致人们有价格会不断上涨的预期，造成短期内购房需求增加，而房地产商恶意哄抬价格，导致出现房地产市场过热的局面，造成价格不合理的提高。

（二）经济因素

一方面，随着我国经济水平的提高，人们的收入上涨，造成了人们对住房的需求旺盛;另一方面，由于城镇化的发展、大学毕业在外就业的人数增加，形成了对住房的大量需求，在房地产市场上出现了买方市场，导致房地产价格上升;此外，海南省作为旅游岛，气候适宜居住，尤其是一些游客为了避寒选择在海南购买住房，导致了需求的提高。

（三）自然因素

在经济学中，自然资源的稀缺性和人们需求的无限性形成了市场的根本矛盾。而土地作为有限资源，且海南省贯彻在保护环境的基础上发展经济的原则，土地的开发程度有限，而人们对于住房的需求是无限的，这就从本质上导致了住房价格会上涨。

（四）政策因素

由图2可以看出，在2010年海南省房地产价格收入比达到最高点，出现了居民购房压力过重的现象，而2010年我国恰好出台相关政策即建设海南国际旅游岛，政策的颁布对人们的购买心理和房地产商的投机性行为会有影响。

五、相关建议

在中国人的价值观念里，住宅是很重要的保障，是居民福利的体现。本文根据上述分析及相关文献提出以下建议。

（一）提高最低工资水平，促进居民可支配收入的增加

居民的可支配收入与商品房购买量之间存在着显著的正相关关系，而海南当地的物价水平高，居民的生活福利不高，而住房是满足人们归属感和安全感的重要商品。海南政府应根据当地的物价水平，合理制定本地居民的最低工资水平，满足人们衣食住行的基本需求。

（二）政府有效干预，控制恶意“炒房”

海南作为旅游省份，自2010年颁布建设“国际旅游岛”的政策后，商品房和住宅商品房的销售价格与居民收入之比达到最顶点，反映了颁布该项政策对于购房市场的显著影响。近年来房地产公司在海南进行圈地、哄抬房地产价格，存在着出现房地产泡沫的隐患。政府应当在遵循市场价值规律作用的前提下，积极对房地产行业进行干预，针对房地产行业的“乱象”进行惩治，合理征收房地产税。

（三）租房与购房相结合

房地产价格的抬高，一方面是“炒房”的作用，一方面是需求过多造成的价格上涨。海南省可以通过提供二手房、租房来增加房源的供给，缓解住宅市场紧张的供求关系。

[参考文献]

[1]鲁晓琳，董志.我国房地产价格与股票价格的互动关系研究[J].现代管理科学，2017，（4）：45-47.

[2]唐云锋，吴琦琦.土地财政制度对房地产价格的影响因素研究[J].经济理论与经济管理，2018，（3）：43-56.

[3]朱元清.城市经济开放度对房地产价格的影响[J].中国经贸导刊，2018，（17）：10-12.

[4]窦钱斌.货币政策、市场信心与我国房地产价格——基于时变分析视角[J].金融发展研究，2018，（12）：16-22.

[5]胡丽媛，罗小芳，许长新.人民币汇率对房地产价格的作用机制 ——基于FDI中介效应[J].商业经济研究，2019，（2）：157-160.

[6]向为民，李新刚.我国城市基础设施对房价影响的区域差异——基于动态面板差分GMM模型的经验研究[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2019，33（8）：52-63.

[7]都沁军，王卫秀.城市地铁建设对沿线住宅价格的影响分析[J].国土资源科技管理，2019，36（4）：93-103.

[8]张冲，万新月.中国离婚率变动对住房价格的影响研究——基于空间计量模型的实证分析[J].华中师范大学学报（自然科学版），2019，55（4）：601-610.

[9]程前昌.中国房地产价格与城镇居民收入的匹配研究[J].技术经济与管理研究，2018，（9）：101-105.

（责任编辑：郭丽春 刘 茜）