基于大数据对房地产价格的预测研究——以北京市房价为例

■ 高 姗

（对外经济贸易大学）

引 言

2016年12月，我国中央就房地产市场发展形势作出明确指示，要坚定房地产市场发展核心理念，树立正确发展观念，以保障社会公众基本住房问题为根本前提，全力实施科学、规范房地产市场发展规划。该项重大指示明确了我国房地产市场发展核心方向，为我国房地产市场经济可持续发展奠定坚实基础。随着多元化社会经济持续发展，我国房地产市场发展形势日益严峻，其中房地产价格高低直接关系着居民切身利益是重大经济问题和社会性问题。在这种环境趋势下，基于大数据的房地产价格预测模型正式走进人们视野，并逐步成为我国房地产市场健康发展重要追求方向。因此，本文以大数据为依据，详细探究房地产价格预测模型具体构建，并提出几点发展建议，旨在促进房地产市场绿色发展。

1 房地产价格影响因素

1.1 社会因素

影响房地产价格社会因素主要包含社会人口情况、社会稳定情况等。其一，社会人口情况。某种程度意义上，城市人口数量是与房屋需求量成正比的，城市人口数量越多，那么对房屋需求量越大。具体而言，城市人口增长对房地产价格影响主要体现在：一是城市人口增长速度持续加快，会导致该地区房地产价格上涨，进而降低居民对房屋需求。二是城市人口增长速度的加快，能更快推进城市化建设。其二，社会稳定情况对房地产价格影响主要体现在：如果某片区域存在治安问题，那么人们势必会担心自身人身安全以及财产安全，进而对该片区域房地产需求降低，使得房地产市场销售情况低迷，房地产价格下降。

1.2 经济因素

国民经济水平和就业情况也会影响房地产价格。其一，国民经济水平高低与房地产价格成正比，国民经济水平越高，就业率上升，人们收入增加，对房屋购买需求也会随着增加，进而导致房地产价格上升。其二，人均可支配收入一定程度上也会影响房地产价格走向。具体而言，人均可支配收入越高，在满足基本生活需求后，人们对房屋购买需求也就越大，进而间接导致房地产价格的上调。

1.3 政治因素

政治因素对房地产价格影响主要体现在房地产价格政策及土地利用规划等。其一，房地产价格政策。房地产价格政策主要是指政府对房地产价格高低及涨落而表现出的态度和采取的相应法律政策。良好房地产价格政策不仅能够进一步促进住房消费，还能促使房地产市场良性竞争，对推动房地产市场经济可持续发展具有重要作用。其二，土地利用规划。土地利用规划主要是指对某块土地进行合理规划，以期达到特定目标。合理土地规划能提升土地社会价值，提高土地市场价格，进而使得该片土地区域上的房屋价格上涨。

2 基于大数据对房地产价格预测模型构建

2.1 数据分析

据国家统计，北京16个市区4月二手房均价中，仅怀柔区和门头沟区这两个市区二手房均价同比上涨了，其中门头沟区同比增长3.19%；其他12区域房价同比去年4月均有所下降，其中延庆区同比下降17.68%，降幅最大，西城区同比下降6.02%，朝阳区同比下降5.28%，顺义区同比下降5.24%，通州区同比下降4.42%。由此可见，今年北京部分市区二手房价格整体呈下降趋势，与去年相比变化幅度较大。在这种动态房地产价格趋势下，以大数据为依托，构建房地产预测模型十分必要，还能为购房者提供科学、真实数据依据，保障房地产市场发展体系健康运转。

2.2 基于大数据对房地产价格预测模型构建流程

房地产价格预测模型构架流程主要为确定房地产价格影响因素和构建房地产价格预测模型。一是确定房地产价格影响因素。从多方面、多角度分析来看，影响房地产价格因素主要有成本因素、社会因素、经济因素以及政治因素，其中成本因素主要包括土地成本、建筑成本和开发商预期利润。二是构建房地产价格预测模型。依照房地产各项因素，房地产价格预测模型可表达为：

其中X1,X2,Xm分别表示影响房地产价格（Y）的m个因素，a0代表常数项，a0,a1,a2, …,am分别代表各项因素权重。

3 促进房地产市场经济发展几点建议

3.1 构建完善监督机制

完善监督机制是推动房地产市场经济可持续发展重要组成部分，对房地产交易市场逐步实现正规化和规范化具有积极促进作用。因此，我国政府应该深度重视监督机制建设工作，充分发挥政府相关部门监管职能，严格规范房地产市场交易行为，加强对房地产中介机构交易流程监管力度，逐步使房地产交易市场逐渐走向正规化。同时，政府可以利用现代信息技术，以房地产交易市场实际调查数据为根本依据，建立网络房源核实系统，对房地产基本信息进行严格审查，保证房源正规性，推动房地产市场经济体系正常运转。此外，政府应制定相应法律条款，对部分不正当房地产交易行为发出明确禁令，而且要通过一系列正规化途径加大对该法律条款宣传力度，让更多人了解、明晰相关法律条例，规范交易行为。

3.2 提升决策精准性

决策结果是否精准直接关系着房地产市场经济发展动向，在房地产市场经济体系构建与发展过程中发挥着重要作用。因此，政府相关部门要着重加强对房地产市场价格变动趋势关注与收集，从多个角度、多个方面深刻挖掘房地产市场经济结构体系，了解当前房地产价格实际情况及变动趋势，综合房地产价格数据，再充分结合房地产市场经济发展目标，作出科学决策。另外，决策者还可以从特定角度出发，具体分析某块区域特征，有针对性对该区域房地产市场价格进行宏观调控，保障区域房地产市场经济平衡发展。例如，北京市通州区明确规定缴纳社保时间满3年市民可以买房，而其他地区则规定必须缴纳社保满5年才能购房，在这种政策规定下，政府可以根据不同地区实际情况科学变更房地产价格。

3.3 房地产中介服务规范化

首先，提升中介机构品牌形象。中介机构在房地产市场经济发展过程中发挥着桥梁作用，应该严格规范房地产交易行为，做到交易透明、操作流程透明，提高自身在房地产市场信赖度，推动中介机构品牌效应的实现；其次，促进中介机构可持续发展。中介机构要善于挖掘自身优势，整合各类房地产信息资源，以综合性、全面性为根本理念，建设中介服务公司，深度优化中介服务体系。同时，以满足众多购房者个性化需求为建设核心，以大数据为根本手段，构建集现代化和科学化为一体房地产交易公司，积极扩大业务范围，强化房地产中介服务真实性、可靠性以及精准性；最后，建设专业人才队伍。中介机构要想提升市场信誉，除了严格规范自身交易行为之外，构建专业人才队伍也是一项重要工作。房地产中介机构要加强对公司内部人员专业服务技能培训，主要包括房地产基础知识、现代化作业技巧等方面内容，除此之外，还应着重加强对员工综合素质的培养。具体而言，中介机构要定期开展中介服务培训工作，切实提升员工专业技能和综合素质，同时不定期实施中介服务模拟考核，这不仅能够督促员工进 一步重视培训工作，还能有效调动员工主动性，对接下来更好开展中介服务具有积极促进作用。

3.4 引导购房者科学决策

在优化房地产市场经济过程中，引导购房者科学决策，帮助购房者树立科学购买观念是一项重要工作。基于此，政府相关部门在宏观调控房地产市场价格当中，也要重视对购房者科学引导工作，以真实数据为依据，为购房者详细介绍房地产市场价格实际变动趋势，让购房者能够进一步了解房地产市场经济特征，帮助购房者树立科学购房意识，引导购房者科学决策。例如，客户在购房之前，企业应该对该区域房地产价格进行宏观预测，同时结合客户真实需求，以真实房地产价格数据为决策依据，为购房者提供更加真实、实效性强、科学购房指导。

4 结 语

随着现代信息技术逐步发展与普及，以大数据为依托，构建完善、科学、和谐房地产市场经济体系已是我国当前各省市政府相关部门重要工作目标。房地产市场经济作为我国社会主义经济体系建设中一部分，其发展动向及未来趋势直接影响着我国国民经济可持续建设和发展，可以说房地产市场健康、绿色发展是我国建设社会主义和谐社会重要内容。基于此，我国政府相关部门要充分重视信息技术有效运用，加强对房地产市场价格变动趋势宏观监测、分析及预测，以更加科学、真实数据为核心，结合房地产所在区域特征及购房者个性化需求，综合房地产市场发展规划，提升房地产市场价格科学性、合理性，推动房地产市场经济可持续发展。