“营改增”对房地产企业的影响

田影

摘要

房地产行业在我国国民经济中占据重要的地位。近年来随着我国建筑存量的不断增加，我国城市居民的住房水平得到了显著提升，有效解决了住房市场需求。各省市房地产市场的快速发展为当地的财政收入增加、促进区域经济发展做出了巨大贡献。目前“营改增”已经在我国全面推开，对我国房地产行业带来的影响不容小觑。本文将就“营改增”实施后对房地产企业的相关影响进行分析，并积极探讨房地产行业在“营改增”税制改革大环境下如何积极应对，旨在为促进我国房地产企业的全面发展奠定坚实的基础。

关键词

营改增;房地产企业;影响;应对策略

房地产行业作为我国国民经济发展中的支柱性产业，一方面推动了我国的经济增长，另一方面还能够充分发挥关联效应，带动其他产业的快速发展。随着“营改增”在全国范围内的大面积铺开，营业税已经成为历史一去不复返，“营改增”是我国自上世纪90年代实施分税制改革后最伟大的一次财税体制改革。而在这次改革中，房地产行业的改革是最困难的、最重要的部分。房地产行业作为纳税大户，其产业链条较多、周期较长、对资金需求量较大，这些特点导致房地产行业对税收政策的敏感度极高。因此，“营改增”营改增房地产行业带来巨大影响。对于房地产企业而言及时了解、并准确把控“营改增”事后对房地产企业的影响程度，这将对促进房地产企业的全面发展有着积极的作用。

“营改增”对房地产企业财务管理的影响

房地产企业主主要是从事房地产项目的开发、经营、管理和服务等一系列活动，并以盈利作为主要目的进行自主经营、独立核算的经济实体。我国实施“营改增”的主要目标是为了有效降低企业的税收负担，在实施“营改增”后对房地产企业最直接的影响主要体现在税负增减变化上。下面将就“营改增”实施后对房地产企业的财务影响分别从财务指标的角度和财务管理的角度着手进行分析。

1.1“营改增”对房地产企业财务指标的影响

财务指标是房地产企业对财务状况、企业经营成果进行总结的一系列相对指标，对房地产企业的发展起着重要的作用。下面将对“营改增”后对房地产企业的偿债能力、运营能力、盈利能力、发展能力的财务指标的影响进行详细分析。

（1）对偿债能力指标的影响

偿债能力指标主要是指房地产企业偿还到期债务的能力，主要包括短期偿债能力和长期偿债能力。流动资产是影响短期偿债能力的主要因素，而资产负债比例、盈利能力、企业资产的运用状况等多个指标将对企业长期偿债能力产生影响。在实施“营改增”后，房地产开发企业的税负降低，减少了应付税款，从而带动了流动负债的减少，这在一定程度上增加了现金流资产和流动性，对短期偿债能力的提高有积极的推动作用。

（2）对企业成长与发展能力的影响

在实施“营改增”后，由于存在固定资产抵扣效应，企业在进行资产投资决策时必然会使投资比重大幅增加。由此可见，“营改增”一方面为企业注入了收益，另一方面则促进了企业生产效率的提升、生产技术的创新。我国进行“营改增”税制改革的长远目标就在于：多年之后都能够保证企业拥有可持续增长的发展能力。而成长能力又充分体现出企业的未来发展前景、发展速度、发展态势，固定资产投资具有较长的收益期，我国全面推行营改增能否在房地产企业未来长远发展中全面提升企业的发展能力还需要拭目以待。

（3）對企业营运能力的影响

由于增值税属于价外税，房地产企业销售增值额独立于价格之外进行单独核算，并没有将其囊括在价格的组成部分中。这也表明增值税的应税收入中并不包含销项税额，也从另一层面说明企业的销售成本中并不包含进项税额。全面推行营改增后，房地产企业的很多电动成本，如：燃油电力费等可以进行大额的抵扣，就在很大程度上降低了房地产企业的变动成本。另外，房地产企业购入的各种机器设备同样可以进行进项税额的抵扣，固定资产的入账原值中将不再包含增值税。会计科目的变化影响了企业财务报表，从而对与企业盈利能力相关的绩效指标发生了变化。

（4）对企业盈利能力的影响

由于在全面推行营改增后房地产企业只缴纳增值税，因此将会对房地产企业的资产负债表产生影响，如果单纯的从表面上看，并不会对企业的利润产生影响，但是由于教育费附加、城建税的变化（降低）从而对企业利润带来了影响，最终使得企业的盈利能力指标发生了变化。

1.2“营改增”对房地产企业财务管理的影响

由于营业税和增值税之间存在巨大的差别，在实施“营改增”后对房地产企业的财务管理也产生了影响。企业的财务指标与财务管理之间相互影响、相互作用、相辅相成，如果财务指标，在实施营改增后向着不良的方向发生变化，必然会对房地产企业的财务管理带来影响，要求房地产企业必须尽快调整相关的政策。例如：对会计核算的影响、对资金管理的影响、对财务人员业务素质的要求等。

“营改增”后房地产企业的应对措施

2.1提升房地产企业员工的专业水平

为了切实有效地深化“营改增”税制改革，对我国的房地产市场进行相应的调整，首先需要不断提升房地产企业员工的专业水平。我国房地产市场中的企业应当不断加强员工的培训工作，积极引入一系列的培训机会，房地产企业开发业务链条上的每一个员工能够明确“营改增”对项目的成本预算、收入预算、税收计算、利润预算等方面的影响。能够根据当前的税收规定注重与供应商的谈判策略并加强对供应商的后续管理，同时也能够为市场客户进行相应的税收计算。

2.2完善房地产企业的财务制度

房地产企业的财务制度是否合理，直接影响到房地产企业在市场环境中的发展前景。当前，国家对房地产行业的相关税收进行调整，这就需要房地产企业的会计人员及时补充财务知识，根据企业自身的结构特点和房地产市场的发展要求，建立健全财务管理制度。要时刻关注政策和实施情况和市场的变化情况，进行企业战略的布局调整，从而加强对内部财务的控制力度，避免在当前的税收环境下面临各种财务危机。

2.3站在战略全局的角度进行纳税筹划

在制定纳税筹划方案时，房地产企业必须站在整体利益的角度，不能将目光集中在某一个单一税种筹划上，而是应该以企业的整体利益作为出发点。房地产企业在进行纳税筹划时很可能出现某一个筹划措施减少了某一个单一税种的税款，但是要增加了另一个税种的税款。例如：房地产企业，经常通过提高和扣除项目的数额来减少土地增值税，但是这种行为将对企业的所得税产生影响，增加企业所得税支出额。当增加的所得税支出额大于减少的土地增值税减少额时，该企业的纳税筹划方案是失败的，企业成本大大增加。由此可见，在进行纳税筹划时，房地产开发企业必须站在战略发展的高度，充分分析成本效益，一定要实现税收筹划效益大于成本支出的目的。

2.4加强员工对“营改增”税制改革的学习与认知

为了适应房地产市场的发展趋势，房地产企业应当重视对员工思想的教育工作。可以通过开展一系列的讲座，为房地产员工普及供给侧改革的相关知识，使得员工能够在实际工作中，树立科学的税收意识，调整自己的业务行为，为市场客户提供更加科学完善的服务，帮助更多房地产市场主体了解到相应的税收变化和优惠政策，从而保证房地产市场的税收调整工作能够取得实效。房地产企业员工应当加强对税收知识的学习，不断适应当前行业的发展趋势，根据市场客户的需要变化，提高差异化的服务，从而完善税收调整背景下的应对策略

综上所述，房地产企业作为纳税大户对税收政策具有较高的敏感度，针对这一问题，要求房地产企业必须及时了解并准确把握营改增实施后带来的效果、对房地产企业产生的影响程度，并结合企业的实际情况采取积极的应对策略，为促进房地产企业的发展奠定基础。

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