房地产开发项目全成本管理应用分析

唐闻

摘要：在社会不断发展下，经济结构也在不断变化，房地产开发本身就具有一定的风险，在房地产开发项目中，需要大量的资金，建设周期长，同时也需要严格的操作。在政策及市场大环境影响下，房地产开发项目若是想获得较高的经济效益，则需要对项目开发进行有效的成本管理和控制，实现集约效益型开发。本次研究主要对全成本管理的内容、房地产开发企业的项目全成本管理具体应用以及提升具体策略进行分析。

Abstract： With the continuous development of society， the economic structure is also constantly changing， and real estate development itself has certain risks. In real estate development projects， a large amount of capital is required， the construction period is long， and strict operations are required. Under the influence of policies and the market environment， if real estate development projects want to obtain higher economic benefits， they need effective cost management and control of project development to achieve intensive economic development. This research mainly analyzes the content of total cost management， the specific application of project total cost management in real estate development enterprises， and specific strategies for improvement.

关键词：房地产开发项目;全成本管理;应用分析

Key words： real estate development project;total cost management;application analysis

中图分类号：F275.3                                       文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）06-0018-02

0  引言

在对房地产开发项目实行全成本管理时，需要房地产开发企业多个部门共同协力，除了财务部门之外，还涉及很多部门，如房屋拆迁、房地产开发、建筑施工、销售等部门，通过分析企业生产經营实际情况，这些部门在实际运行过程中都会不断产生成本，很多环节中都会涉及到费用问题，如勘察、施工、销售等环节，这些环节都需要进行成本管理与控制。因此，本文对房地产开发项目全成本管理应用进行分析，从而实现企业经济效益最大化。

1  全成本管理概述

针对房地产企业开发项目，进行全成本的管理主要目的是使得房地产企业获得较大的经济效益[1]。其中主要内容为预算成本、开发成本、内部损失成本、外部损失成本，构成了全成本管理体系。

首先，成本管理体系需要以信息系统作为支撑。在社会大环境下，信息系统已经成为了房地产行业发展中必不可少的手段，在信息系统作用下，可以很好的发挥成本管理体系，促使信息能够有效准确的进行传递，帮助企业管理者掌握企业在实际开发项目中成本真实情况，能够及时发现问题并进行解决，促使企业更好的完善成本管理工作。

其次，在房地产开发项目运行期间，需要分解、细化整体项目周期，对各个环节实施成本管理，从而实现项目的整体的全成本管理。其中，要做好相应的预算管理，因为成本管理是预算基础上进行的，需要以预算目标为指引，进而开展有效的成本管理工作，也很好的帮助房地企业管理者在出现成本超标时，能够及时进行管控。

房地产开发项目中的全成本管理，对实际成本收益进行分析后，结合具体工作环节特性，总结出在实际开发项目中可能存在的高风险业务，并对其产生的后果进行预测。全成本管理的应用可以帮助企业管理者对企业项目风险进行分析，从而很好的降低风险发生的可能性，对企业造成的负面影响防患于未然，极大的提高了房地产企业风险防范能力[2]。

2  房地产开发企业在项目开发过程中的成本控制

全成本管理在开发项目具体实施过程中，是需要企业全体职工共同参与下完成的。所以，在成本管理中，具体的内容是所有工作环节中的相关开销，相应的房地产企业则需要完善全成本管理体系，进而提高成本管理效率，使得房地产企业在开发项目过程中能够获得客观的利润。

2.1 项目设计阶段

在房地产开发项目中，前期规划设计的非常重要，项目的设计情况会对工程造价造成很多的影响。所以，项目投资者应当积极转变观念，在房地产项目设计和规划阶段，需要改变以往的过于追求外型、功能以及规模，应当将性价比、质量价格等方面考虑其中，提高对设计阶段的成本控制，制定切合实际的设计方案，进而控制工程项目成本，保证项目设计能够有效利用，尽量避免房地产在项目发开阶段出现施工变动，从而有效控制工程造价[3]。

2.2 招投标阶段

高效的招标管理可以有效提高项目开发效率，对降低开发成成本具有主要作用。有效的招标可以对施工单位以及材料供应商进行选择，这样很好的控制项目的资金投入、施工质量以及工程进度等方面，因此，在招标阶段进行成本管理显得尤为重要。值得注意的是，需要精准计算投标，进而促使企业获得相应的利润，在确保施工质量基础上，竞标后获得低价。但不意味着要以低价去竞争。对于中标企业的选择，先要考虑成本，再分清管理中的侧重。此外，需要对招标进行询价，全面了解在人员、材料、设备等方面的单价，从而实现对成本管理的有效控制，更好的帮助房地产开发商把控项目整体定位以及经营方案，对成本控制相关指标进行明确，使得形成一个共同的开发目标。需要充分调研项目周边其它类似项目的发展情况，分析总结出项目成本与产出之间的关系，同时要主要分析开发技术是否足够支持项目实施[4]。

在招投标阶段，需要对具体工作进行细化，做好合理分配，明确接下来的设计、发包以及对现场管理等各项工作。此外，招标后落实到实际开发项目中，及时与设计单位签订了设计合同，但是也可能出现由于专业公司的调整造成了设计成本的增加，与实际工程缺乏沟通和配合，装饰图设计与土建图纸设计不相符的情况，所以为了防止出现这些情况，应当先与设计单位签订设计合同，而后在合同内容基础上，明确其中的具体设计范围，尤其是在细节方面，需要进行细化处理，而对于一些小的配件、结构材料等，则都需要体现在设计方案中，以此来防止出现后期纠纷问题[5]。

2.3 项目实施阶段

房地产开发项目在具体实施阶段，需要对设计变更、签证进行管理，防止出现设计改变导致成本的增加。此外，需要做好工程成本、质量以及施工进度之间的协调，从施工原材料的采购、施工质量控制上进行管理，避免出现原材料的浪费导致成本增加，施工的返工导致成本增加。需要提高对施工单位的设计的审核工作，同时要注意分包的管理，并全面掌握现场情况，对施工资料进行收集并做到了解加强对合同的管理[6]。

2.4 审计阶段

审计结算工作对房地产开发企业实际项目开发具有重要作用，需要企业提高重视度，运用市场机制，针对房地产企业审核各竣工房地产项目的工作上，选用能够长期并且高效率工作的造价工程师，辅助制定决算资料。同时要具体做出明确：明确建设咨询公司的權利和义务，其作为房地产企业聘请的审核审价专家，应当代表并辅助房地产企业全面开展审价复核工作;建设咨询公司初审结果需要得到三方面的认可，主要是被审施工单位、房产公司、该咨询公司。建设单位选取第三方咨询公司进行审定，再由上级公司下派到咨询单位进行复审;在结算阶段，聘用的建设咨询公司无固定费用收取，其主要的受益是按照审核后核减费用的百分比率进行收取，在此种方法的作用下，可以达到很好的项目成本控制[7]。

2.5 工程竣工阶段

房地产项目需要进行竣工验收，符合标准后方能交付使用。当工程没有达到竣工验收标准后，房地产企业需要找到问题所在并及时对项目进行相应的整改，由于项目整改期间出出现成本的增加，如果需要整改项目多，则会严重影响开发项目的周期，导致项目不能按时交付使用，此种情况会给房地产企业造成高额赔偿金，造成严重影响。此外，房地产企业不仅要强化项目施工管理，更要做好项目验收工作，提前对施工进行预期结算，从而为后续房地产企业竣工结算工作做好铺垫。在制定施工结算时，需要房地产企业的预算与最终结算不能超过5%，在此数值下能够确保房地产开发项目的收益与预期最小值相差不大。

3  房地产开发项目全成本管理的提升策略

3.1 树立成本管理理念，提高管理水平

在以往的成本管理理念下，控制成本就是“节约、节省”，只是单方面的注重对费用支出的节约、节省，以此来是完成控制成本的目标。但由于市场经济不断变化下，房地产企业应当树立成本效益理念，积极改变传统的节约观念。房地产开发企业不能只追求当前的利益，而是要在基础效益上树立长远效益目标。有效的控制工程成本，保证工程质量，达到功能需求，以此来提高市场竞争力，进而实现持续发展目标。

3.2 积极更新管理观念

对于全成本的管理，应当打破固有的标准、目标、计划，需要在实践中积极改变更新管理方法，从而提高成本管理水平，在开发项目实践进程中，应当对全局进行把控，做到及时发现问题，并结合具体情况调整问题方案制定相应的解决措施。

在全成本管理的内容中，需要明确成本管理范围，从房地产开发企业具体开发项目实际情况出发，设立专门的核算部门，对开支范围进行控制，要注意具备开支明细。正确认识到在整个项目开发过程中成本问题是一直存在的客观、人为主观、采购情况等多种因素都会对成本管理造成影响，因此，应当树立全面的房地产开发项目管理的成本控制思想，综合考虑各种影响成本的因素。

4  结语

总而言之，在房地产企业开发项目中，应当注重全成本的管理，树立成本管理理念，不断在实践中提高管理水平，不断完善全成本各要素之间的协同管理机制，建立健全成本管理制度，使得房地产企业实现经济效益最大化。

参考文献：

[1]赵永刚.房地产开发项目的成本管理[J].绿色环保建材， 2017（06）：100-101.

[2]张万瑜.房地产开发项目动态成本控制管理[J].知识经济， 2018（04）：56.

[3]刘芳.房地产开发项目中成本管理工作的要点[J].今日财富，2017（14）：145-146.

[4]陈林.浅析房地产企业项目开发全周期成本管理[J].财务与会计，2019（10）：134-135.

[5]杨鸥.浅析房地产开发过程中的成本管理[J].河南建材， 2017（04）：142-143.

[6]王宏.房地产开发项目全过程成本控制分析与应用[J].中国乡镇企业会计，2017（08）：149-150.

[7]郑瑶菲.浅谈房地产开发项目的设计管理和成本控制[J]. 江西建材，2017（14）：246.