基于三方博弈的房屋拆迁问题 主体行为与补偿方案分析

王梓旭

房屋拆迁是新型城镇化进程中必须直面的问题，妥善处理好这一问题对于促进社会福利提高、保护社会公平正义具有重要的现实意义。本文通过对政府、开发商与被拆迁群众三方的博弈分析，刻画并求解不同利益主体联合下的行為与利益分配模式，并对不同补偿方案下的各主体期望收益进行比较分析。最后根据研究结论从完善补偿机制与建立相关评估、申诉和监督机制提出了政策建议。

近年来，伴随着新型城镇化的深入推进，科学合理空间布局、有效提升品质风貌成为了城市规划编制与建设发展的基础性内容，其中对于老旧城区、片区的改造与市政设施项目的建设，房屋拆迁是必须直面的问题。房屋拆迁不仅是城市管理工作，也是民生工程，在以人民为中心的发展理念中必须摒弃“强拆”行为，而应基于各相关主体利益妥善协调处理。在此过程中，作为房屋拆迁中利益主体的政府、开发商与拆迁群众拥有不同的资源，同时在不完全竞争环境下各主体相互制约、紧密关联，在相互博弈中居于不同地位，其最优行为的选择也需要通过群体博弈产生，因此精准分析连续博弈各阶段各利益主体的行为有利于指导拆迁工作的顺利推行。

我国有关拆迁问题基于经济学理论的博弈分析早期主要集中于拆迁方与被拆迁方之间的关系和行为在此基础上，对于拆迁问题的研究视角不断拓展，补偿机制、合谋行为拆迁纠纷、行为动机等均被纳入到博弈分析框架;所使用的研究方法也涵盖了非完全信息动态博弈、非合作博弈、演化博弈等;而对于博弈分析的主体也从拆迁方与被拆迁方两方逐渐拓展到将拆迁方划分为政府与房地产开发商，从而形成三方博弈，以及包含社会组织的四方博弈。而国外学者对相关问题的研究分析主要聚焦于拆迁成本与方式，在拆迁成本中涵盖对于拆迁后利益补偿的考量，主要是对低收入家庭长期收入来源的关注;对拆迁方式的讨论则主要基于对被拆迁者权利的保障，包括对拆迁后住房选址问题的协调分析。

已有文献研究成果对本文研究的开展具有良好借鉴，对公平分配结果进行了探究，较多基于现实特定案例进行了博弈分析，但未能具体给出三方博弈的具体博弈方案设计。本文将聚焦拆迁问题中各利益主体的行为，对最后通牒博弈进行拓展，基于三方博弈视角运用拆迁博弈对不同补偿方案的公平分配问题进行分析探究。

博弈模型假设与构建

本文对于政府、开发商与被拆迁群众三方的拆迁博弈做出如下模型假定：

将政府、开发商、被拆迁群众分别确定为参与人i1、i2和i3;各参与人就m元拆迁补偿收益进行讨价还价;参与人i1向i2提出高补偿和低补偿两种补偿方案，高补偿出价份额为p，低补偿出价份额为1-p（0≤1-p≤p≤1）。

当参与人i2接受高补偿方案时，i2给予i3高补偿出价份额为a，低补偿出价份额为1-a（0≤1-a≤a≤1）。此时若参与人i3接受，则参与人利益分配分别为支付组合（m（1-p），mp-mpa，mpa）和（m（1-p），，mp-mp（1-a），mp（1-a））;若参与人i3不接受，则参与人利益分配情况为（0，0，0）。

当参与人i2接受低补偿方案时，i2给予参与人i3高补偿出价份额为b，低补偿出价份额为1-b（0≤1-b≤b≤1），若参与人i3接受，则参与人利益分配分别为支付组

合（mp，m（1-p）-m（1-p）b，m（1-p）b）和（mp，m（1-p）-m（1-p）（1-b），m（1-p）（1-b）;若参与人i3不接受，则参与人利益分配情况为（0，0，0）。

基于上述基本假定，本文将对各参与人之间的关系进行博弈分析。

政府与开发商间的博弈

政府和开发商之间的博弈是政府通过转让或者拍卖土地的形式和开发商竞价购买土地的形式来进行的，一般均处于卖方市场。保留价格较低时能保证帕累托有效，但不能保证利润最大化，当设置较高的保留价格是能使利润最大化，但不能保证帕累托最优。两者间的博弈存在纳什均衡且存在信息不对称，当二者达成交易时，此时的策略为纳什均衡。当两者都接受时，此时收益为（m（1-p1），mp1），两者数值相近，此时为纳什均衡解。

开发商与被拆迁群众间的博弈

由于开发商与被拆迁群众间的收益呈负相关关系，开发商要实现自身利益最大化，必须尽可能减少成本，因此会尽量压低拆迁补偿付出;而被拆迁群众基于自身利益会针对拆迁补偿进行讨价还价，进而双方不断博弈。在此博弈中，开发商占有的资源与信息远多于被拆迁群众，开发商与政府之间的信息沟通和讨价还价多于被拆迁群众，因而开发商与被拆迁群众间是否存在纳什均衡不能确定。当两者都接受时，此时收益为（m（1-p2），mp2）。

政府与被拆迁群众间的博弈

政府与被拆迁群众之间的博弈存在信息不对称，在此种情况下政府虽然坚持为人民服务的原则尽可能维护群众利益，但出于公共利益和社会效益的考量可能会使被拆迁者利益受损。当被拆迁群众企图用拖延时间来争取更多拆迁补偿时，部分政府会通过一定的行政强制力完成拆迁行为。当政府和被拆迁群众经过协商或其他方式均获得一定收益时，两者间的博弈存在纳什均衡。当两者均接受时，此时收益为（m（1-p3），mp3），是纳什均衡解。

博弈过程分析

政府、开发商与被拆迁群众三方的博弈存在先后顺序差异，即哪两方首先进行博弈是首要问题。为多角度分析不同情形下各主体的利益分配情况，本文将对这一博弈过程进行分类讨论。

情形一：政府与开发商联合问题政府与开发商有两种选择：联合与不联合。当政府与开发商联合时，两者作为整体向被拆迁群众提出高补偿出价份额pl或低补偿出价份额1-p1，此时有两种情况：高补偿p1被拆迁群众接受，利益分配为（m（1-p1），mp1）;若不被接受，则利益分配均为（0，0）。低补偿1-p1被拆迁群众接受，则利益分配为（mpl，m（1-p1），若不被接受，则利益分配均为（0，0）。当政府与开发商不联合时，政府向开发商提出高、低两种补偿方案，高补偿出价份额为p1，低补偿则为1-p1。

情形二：开发商与被拆迁群众联合问题开发商与被拆迁群众有两种选择：联合与不联合。当开发商与被拆迁群众联合时，两者作为整体向政府提出高补偿p2或低补偿1-p2，此时：在高补偿p2下若政府接受则利益分配为（m（1-p2），mp2），若不接受则利益分配均为（0，0）。在低补偿1-p2下若政府接受则利益分配为（mp2，m（1-p2）），若政府不接受则利益分配均为（0，0）。当开发商与被拆迁群众不联合时，开发商向被拆迁群众提出高、低两种补偿方案，高补偿出价份额为p2，低补偿为1-p2。

情形三：被拆迁群众与政府联合问题被拆迁群众与政府有两种选择：联合与

不联合。当被拆迁群众与政府联合时，两者作为整体向开发商提出高补偿p3或低补偿1一p3。开发商若接受高补偿，则利益分配为（m1-p3），mp3），若不接受则均为（0，，0）。开发商若接受低补偿，则利益分配为（mp3，m（1-p3）），若不接受则均为（0，0）。当被拆迁群众与政府不联合时，被拆迁群众向政府提出高、低补偿两种方案，高补偿出价份额为p3，低补偿出价份额为l一p3。

情形四：拒绝时博弈收益均为零或存在保留价格

博弈双方进行高补偿与低补偿博弈时，双方均可选择拒绝或者接受：当双方选择接受时，博弈的利益分配则按事先确定原则分配;当双方拒绝时，博弈的利益分配存在两种情况：如上文所述博弈利益分配均为零或博弈利益分配存在保留价格。对于存在保留价格的情况，当任何两方没有联合时，参与人i1、i2、i3就m元拆迁补偿收益进行讨价还价，参与人il向i2提出高、低补偿两种补偿方案，高补偿出价份额为p，低补偿出价份额为1-p。

讨论与政策建议

本文针对不同情形下各利益主体即政府、开发商与被拆迁群众的行为选择、利益分配的支付组合进行分类分析，在政府与开发商不同的补偿额度下，被拆迁群众基于总期望收益最大化对于补偿方案的选择具有差异性，因而良好的制度设计具有重要意义，有利于拆迁问题的顺利解决。

为了进一步健全拆迁制度与相关机制，应当从以下两方面着重突破：

一方面完善补偿机制，在拆迁过程中补偿问题是引起纠纷的重要因素（邵明伟，2015），若能达成让各方均满意的补偿方案则拆迁基本可顺利进行。因此应减少信息不对称，公开透明市场交易，公开补偿规则，根据市场实际，制定拆迁区域统一补偿单价或补偿形式，对于不同区域市场价值、土地价值、拍卖地块价格差异导致的总体拆迁成本不同，可结合当地实情采取同一地块同一补偿机制。

另一方面建立相关配套的评估、申诉和监督机制，聘请专业第三方机构对房屋价值进行评估，保证评估结果公正，防止开发商与评估机构勾结使被拆迁群众受到损失;对于拆迁中产生的矛盾也应畅通申诉渠道，切实维护群众合法利益;与此同时还应形成全过程的监督机制，从拆迁工作的筹划招商工作的实施、公开竞标等一直到拆迁完成，形成对政府管理行为、开发商交易行为、被拆迁群众求偿行为的有效监督，保证拆迁过程的公开透明。

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