基于营改增后的房地产企业税收筹划探析

唐娟

营改增的全面落实，对于房地产行行业产生了极其巨大的影响，也促进了房地产企业税收筹划的创新发展。营改增实施后，有效的税收筹划能够帮助房地产企业实现对于税负的合理控制，消除重复征税的现象，推动房地产企业经济效益的提高。本文结合营改增对房地产企业税收筹划的影响，就营改增后房地产企业税收筹划的有效措施进行了分析和探讨，希望能够提升房地产企业税收筹划的效果。

2016年5月1日起，营改增在我国全面落实，从此营业税退出了历史舞台，对于各行各业产生了非常显著的影响。面对新的税收环境，房地产企业应该切实做好税收筹划工作，努力抓住机遇，迎接挑战，在合理执行营改增政策的同时，提升自身的财务管理水平，这样才能实现企业的稳定健康发展。

营改增对房地产企业税收筹划存在的问题

1、观念认识落后

房地产企业是在营改增全面实施后才被纳入其范围的，至今已有三年多时间，在这种情况下，还有一小部分房地产企业还;没有完全适应改革要求，管理层也没有认识到营改增对于企业发展可能产生的影响。在这种情况下，房地产企业缺乏对于营改增政策的准确认知，不仅没有利用政策来降低自身税负，甚至出现了税负增加的问题。

2、运营成本增加

一方面，房地产企业在进行房地产项目开发建设的过程中，对于材料采购管理不到位，部分材料由规模较小的个体经营者提供，其并不具备开具增值税专用发票的资质，也使得增值税的抵扣难度大大增加，无法降低税负，甚至出现增加税负的现象;另一方面，房地产销售渠道过于单一，并没有能够紧跟时代发展潮流进行更新，传统化的销售模式很难适应营改增带来的新变化，从而影响增值税进项税额抵扣工作的进行，这样同样会影响企业税收筹划的有效性。

3、文件管理不当

房地产项目的开发建设和销售过程会产生大量的文件资料，如增值税发票、合同等，以增值税专用发票为例，其是增值税进项税额抵扣的基础和前提，如果管理不当导致发票丢失，则会影响增值税的抵扣，导致企业税负的增加。

营改增后房地产企业税收筹划有效策略

1、更新观念认识

营改增实施后，房地产企业需要及时对自身的税务体系进行更新，以更好地适应营改增政策带来的新变化。自2016年5月至今，营改增在我国房地产行业的实施超过3年，但是依然有部分房地产企业无法适应营改增政策的要求，在认识不到位的情况下，没有能够构建起完善的企业税务管理体系。对于项目设计及开发过程中产生的各种费用，需要尽可能取得相应的增值税专用发票，而在自身税务体系适应营改增政策后，还应该做好企业员工的教育和培训，促进其整体素质的提高。在实际操作中，房地产企业应该要求财务管理人员自主学习营改增相关的法律法规知识，对其税务意识进行强化，确保其能够做好发票管理工作，能够很好的适应各项税务处理的要求。同时，应该对企业内部税务制度进行完善，按期进行税款申报和税费缴纳，就发票进行专项管理，提升增值税专用发票抵扣的效果。房地产企业还应该重视内部控制体系建设，就企业在运营中可能遇到的财务风险进行识别，规避偷税漏税的现象。

2、做好材料采购

房地产项目的开发建设需要用到大量的材料，材料的采购工作对于企业而言非常重要。营改增政策全面实施后，房地产企业作为一般纳税人，在进行材料采购的过程中，应该对材料供应商进行合理选择，确保其能够开具增值税专用抵扣发票，以此借助进项抵扣缓解企业的税收压力。另外，材料的质量、价格等同样是材料采购环节需要关注的核心内容，从房地产企业的角度，在选择材料供应商的过程中，应该优先选择作为一般纳税人的供应商，因为小规模纳税人并不能开具增值税专用抵扣发票，而即便同为一般纳税人，进项抵扣税率也可以分为6%、11%和17%等不同等级，房地产企业在选择合作方的过程中，需要从多个方面进行综合考虑。

3、拓展销售渠道

新的发展环境下，房地产企业应该积极引入先进技术，对自身的销售渠道进行拓展，制定出全新的销售策略来保证房地产项目销售的效果。例如，在销售渠道方面，应该重视对于各种新媒体的利用，借助微信、网络营销平台等手段来对营销成本进行控制;在销售策略方面，需要做好签约销售的严格管控8，保证税收筹划的顺利实施。房地产企业应该从当月已经预先缴纳的增值税款出发，就销售签约进展进行管控，对发票开具过于集中的问题进行解决，避免其影响企业的现金流。对于一些精装房，无论是装饰材料还是电器设备，都应该尽可能取得增值税进项发票并做好抵扣工作，以此来实现对于企业税负的合理控制。例如，对于诸如万科、保利等品牌房地产开发商，精装房在所有房地产开发项目中占据了接近80%的比重，需要从项目的实际情况出发，选择恰当的核算方式来保证核算的效果。又如，对于采用先租后卖方式项目，在对开发产品进行核算的过程中，应该将之转换为规定资产，经过计提折旧后，再进行销售，因为依照我国税法规定，对于已经使用过的固定资产，在进行销售的过程中，需要缴纳的增值税可以减免2%。

4、重视文件管理

房地产企业在项目开发销售过程中，应该切实做好增值税专用发票以及相关合同文件的管理工作。从发票管理的角度分析，房地产企业属于增值税一般纳税人，必须做好销项发票的有效管理，及时获取增值税专用发票及抵扣联，安排专人做好增值税发票的管理工作，就财务人员以及采购人员的行为进行规范，通过严格审核，获取专用发票，实现对于税务风险的有效规避;从合同管理的角度分析，在对合同进行制定签订和执行的过程中，需要关注增值税发票的合约规定，在合理合法的范围内帮助企业降低税负4。例如，装修、安装合同的签订环节，需要关注甲供材方式，明确建设方的采购比例;材料采购合同的签订则需要关注总价法结算方式的运用，避免出现分开计价的方式，这样容易导致企业成本的增大。

5、做好风险控制

房地产企业在开展税收筹划的过程中，应该构建起完善规范的税务工作程序，就自身的经营状况进行分析和评估，得到较为准确的税费负担比率，然后对比区域内其他的房地产企业，以此来判断自身的经营状况。依照相关数据反映的信息，房地产企业应该采取相应的措施和手段，提升对于营改增的适应能力，在恰当的区间内，开展税收筹划工作，实现对于税务风险的有效防范”。

6、强化信息沟通

房地产企业应该加强与税务机关的沟通，在制定和实施税收筹划方案过程中，严格遵循相关法律法规的要求，保證税收筹划的合理性及合法性，避免出现违法避税现象的发生。同时，房地产企业应该时刻关注国家法律环境的变化，分析国家相关法规以及行业准则对于自身税收筹划工作的要求，及时对税收筹划方案进行更新调整，确保税收筹划的实施效果。由于所在地税务机关具备自由裁量权力，房地产企业在进行税收筹划的过程中，必须强化与当地税务部门的沟通和交流，确保企业能够熟悉当地税收征管的特点和要求，主动接受税务部门的指导，也应该定期向其咨询最新的政策动态，充分理解和把握最新政策，为税收筹划工作的有序开展提供保障。

结语

总而言之，伴随着营改增政策的全面实施，其在减少重复征税，降低税负方面的作用被越来越多的企业所理解和接受。房地产企业需要做好税收筹划工作，对自身的税务体系进行完善和创新，提升对于新的税收政策的适应能力，对自身在税负方面存在的问题进行解决，在实现合理避税的同时，对税务风险进行防范和应对，最终保障企业的稳定健康发展。

参考文献：

【1】朱大雪.“营改增”后房地产企业税收筹划策略思考【J】.知识经济，2019，（19）：60，63.【2】张旭.“营改增”后房地产企业税收筹划之道【J】.中国乡镇企业会计，2019，（03）;：33-35.

【3】段中菲.“营改增”后房地产企业的税收筹划研究【J】.山西农经，2018，（24）：116.

【4】郑玉欣.房地产企业营改增后的税收筹划研究【J】.企业改革与管理，2018，（21）：177，181.

【5】童鹃.浅析“营改增”后房地产企业增值税的税收筹划【J】.中国集体经济，2018，（17）：76-77.