浅析城中村改造摸底测算工作问题及对策性思考

殷婉婷

【摘要】房屋调查摸底和成本测算是城中村改造项目的前期工作，如何科学、高效、准确地完成该项工作是我们必须认真考虑的问题。本文以Y区城中村改造项目房屋摸底测算工作为案例，浅析该项工作中遇到的问题及对策建议，研究探索如何提高城中村改造項目房屋摸底测算工作的科学化水平，为城中村改造工作提速增效。

【关键词】城中村改造;房屋调查摸底;成本测算

城中村工作承载着改善社区居民生活环境、盘活土地资源、拓展区域发展空间、推动城乡一体化进程的重要使命，房屋调查摸底和成本测算是村庄改造过程中最基础的前期工作，如何科学、高效、准确地完成该项工作是我们必须认真考虑的问题。房屋调查摸底是对社区搬迁范围内的住宅、非住宅房屋处数、面积、权属、用途等情况进行核实并统计造册。成本测算是依据房屋调查摸底基础数据，按照现行政策法规等对村庄改造搬迁安置补偿成本进行估算，成果作为村庄改造资金盈亏平衡分析依据。

笔者对Y区的城中村改造工作案例进行了调查研究，梳理出当前制约Y区房屋调查摸底和成本测算工作的问题，现以Y区为切入点结合工作实践经验浅谈如何优化完善房屋摸底测算的工作机制和方法，提升房屋摸底测算工作的科学化水平，现将相关内容阐述如下：

1、Y区城中村改造工作基本情况

Y区位于东部沿海开放城市，山海相依、气候宜人、风景秀丽。Y区城乡二元结构突出，1/4是城市社区，3/4为农村社区，城中村改造任务较重，在城市规划范围内约50个城中村需要搬迁改造。Y区的城市社区为全市房价高地，城市社区周边的城中村违章房屋较多且有逐年增长态势，许多村民依靠私建房屋出租获得可观收益，虽居住环境较差、设施不完善，但对于城中村改造热情并不高涨。Y区在3年前已完成80%城中村房屋调查摸底和成本测算工作，但改造项目推进较慢，而违章建筑数量又逐年增长，摸底测算数据需根据实际情况不断调整才能为后续改造工作提供有效可靠的数据支撑。

2、Y区房屋摸底测算存在的主要问题

2.1宅基地确权、档案管理等工作不规范。

部分社区早期宅基地确权登记标准不统一，许多地籍档案上的档案占地面积、证载确权面积和宗地图面积不一致;加之当时档案管理不规范，存在地籍档案资料不完整、档案涂改等问题，对调查摸底中住宅房屋面积统计造成难度。

2.2部分社区证明材料缺失。

部分城中村因早年遭遇自然灾害导致大量原始档案缺失，可供摸底测算工作参考的原始资料不多。

2.3无手续房屋问题

Y区自20世纪90年代初以后再未批过宅基地，许多家庭三代甚至四代居住在一起，部分居民私建房屋以缓解住房压力。大量外来流动人口涌入城中村，许多村民依靠私建房屋出租营利，诸多原因使违章建筑数量有增无减，增加了摸底测算工作的任务和难度，对推进后续搬迁工作形成阻力。

2.4摸底测算数据动态调整问题

摸底测算仅是对当下时间点社区房屋的现状进行统计测算，现实中摸底测算工作结束后距离正式启动村庄改造还有很长时间，之前的数据应依据房屋现状、政策法规等的变化及时更新调整、补充完善，保证真实性和可信度，为项目的盈亏平衡分析提供有效数据支撑。

2.5摸底工作需进一步提升完善

Y区当前的城中村房屋调查摸底包括房屋处数、面积等数据信息，仅为成本测算服务，对房屋人口构成、宅基地权属变更、是否出租等与搬迁有关的信息并未深入摸排，不适用推进后续搬迁改造工作。

3、工作对策和建议

房屋调查摸底和成本测算是城中村改造项目进程的第一站，该项工作成效直接影响到正式启动搬迁改造后的工作效果。在实际工作中应坚持问题导向、靶向思维，从推进方式、工作方法、工作机制等方面探索新模式、新路径，不断提升摸底测算工作的科学化高效化水平，为后续改造工作扎实有序开展奠定坚实基础。

3.1借助人工智能，推动摸底测算工作提速增效

借鉴先进经验，在房屋调查摸底中探索尝试人工智能影像采集分析，运用测绘地理信息先进技术进行实景测量和数据采集，建立村庄改造项目大比例尺地形图、实景三维模型等基础影像，通过数字线划图制作及成果数据分析等手段，完善项目基础信息数据。

利用人工智能影像采集分析有三大先进优势：一是减少室内外工作量，操作灵活、快捷高效，提高基础数据的真实性和准确度。二是通过利用测量数据建立实景三维模型，可以准确掌握区域内建筑物的坐落、面积、数量、建成年代等基本信息，快速计算出社区范围、房屋总处数等，便于合理确定搬迁范围、科学编制安置区规划，提升村庄改造方案的科学性、合理性和针对性。三是系统掌握各类建筑情况和形成过程，为界定无手续房屋、控制无手续房屋增量、精确控制搬迁安置补偿成本提供技术支撑。

3.2细化拓展摸底数据，提升摸底信息质量

一是全方位细化摸底数据。引入动态审核机制，对已完成摸底测算社区的房屋摸底数据、安置区房屋配建数据和搬迁安置成本等数据进行系统梳理，对村批住宅、二层住宅等类型房屋数据信息进行深入细化落实，保证所有相关数据信息摸清摸实，为成本测算和后续工作夯实基础。

二是拓展摸底工作范围。以房屋处数、面积等基础数据为载体，借鉴社区网格化管理成果，补充完善房屋权属、出租情况、家庭人口构成和户籍等搬迁工作相关信息，针对宅基地批建、确权面积、分家析产、房屋买卖等问题，梳理总结出分项汇总明细数据，预先摸排研判搬迁工作中的矛盾纠纷隐患，率先研究工作方法和化解方案，延长房屋摸底工作链，使工作成果不仅能为成本测算服务，同时助推搬迁工作稳妥顺利开展。

3.3整合多方资源，筑牢成本测算审核防线

主管部门应强化对房屋调查摸底、成本测算、房地产估价等中介机构的监督管理，联动激发自然资源、规划、城市更新、街道办事处等政府部门协同参与活力，充分发挥企业、政府等各方力量的优势互补作用，对成本测算相关数据建立动态联审机制，增强搬迁安置补偿成本审核的预见性、科学性、高效性，提高成本审核工作的专业化水平。