复盘2019，我们的得与失

2019年马上就要过去了，比大多数人的预测还要糟的是：这一年真的很不好过，而且看上去还仅仅是个开始！

这一年创业者们遭遇前所未有的资金困局，不管他们从前的融资靠的是PPT还是实打实的业绩，如今一律失血。不是那些风投资本不想继续投了，是资本市场忽然关了门，风险投资如今只剩下风险，不见投资的出口。似乎一夜之间被灭霸打了个响指，投资人们就都醒过来，不再相信梦想，只看现实现金流。那些造梦者随时就可能被揭穿为骗子，也许梦想和骗局之间原本界限模糊，无法坚持的梦想也就只能接受骗子的下场。只可惜泥沙俱下，谁还记得给真正的创新以耐心？

这一年我认识的朋友有很多都转行做了保险，他们大多都曾任企业中高层，人到中年忽然遭遇中年危机，走投无路。优秀如华为、腾讯这样的企业也会认为这样的员工既没了上升空间又会阻挡年轻人的进步，自然首先向他们开刀。他们的再就业成了世纪难题，高不成低不就，创业又不敢，剩下的也就是这些年积攒的人脉资源，最适合卖保险，当然能否卖好还真要看人品和脸皮。在全球都缺乏投资出口的当下，保险成了最后的心理安慰。当姚振华以骄人的战绩从万科的股权之战中全身而退，当出现危机的华夏幸福最终选择投靠平安，险资的投向值得我们关注。

这一年很多神话被打破，“大而不倒”、“平台信用”、“风控机制”这些我们用来说服别人和自己的说辞，一旦遇见爆雷，所有的信念土崩瓦解。有朋友说“每到年底就是一年买榜时”，给地产商做排行榜一度是个好生意，除了前几名差别不大，后面的排名各家都有各家的说法。排行榜最大作用一是来说服金融机构的风控，争取更低的融资成本;二是可以用来勾地，地方政府需要这个来背书。爆雷之年暴露出来的问题是：规模越大的踩雷的几率也更大，尤其要提防那些忽然崛起的和各榜差异巨大的，买来的排名可不就是用来给你下套的！

每年年底都是各种预测出台，和对上一年预测打脸的时候。还记得年初我们做的十大非预测吗？就算被打脸，也有必要做一下复盘，看看到底有什么在发生着改变，有哪些教训值得我们铭记。

非预测1：债务爆雷之年，最好的资产并购之年！现金流折现成为资产估值的唯一方法。

【复盘】

爆雷之年没错，资产并购却没有想象中的井喷。房企接近崩盘的虽多，但真正敢出手似乎只有融创（年底还出了个世茂），大概各家自身的问题都不小，不要以为捡了个便宜反而把自己拖进了坑里。我们看到大宗交易有上升的迹象，下场的玩家却还多是老面孔，外资仍是主力，但几乎集中于京沪两地，市场高潮时豪放出手的内资反而普遍低迷。在商办物业散售被越来越多的城市所限制且REITs遥遥无期的环境下，整售退出几乎是商办物业投资唯一的出路。

资产价格居高不下（不到最后关头没人愿意割肉，哪怕只是估值折让），退出困难（有的即使把租金做上去了，限于资产总价也难以出手），是内资遇阻最大的问题。如果不是像外资那样有足以跨越周期的长钱，就必须考虑一个尽可能快的熟化模式，找到更大面的接盘资金，才有可能解决投资出口问题。于是以翰同资本、锴瑞办公等为代表的一些机构提出了“精品物业投资基金”模式，就是基于这样的考虑，在资本寒冬中取得了不错的投资业绩。

非预测2：经济下行，办公遇冷。

出路有二：向产业靠拢，办公商业化。

【复盘】

这一条已经被越来越多的数据所验证，原来全国租金最高空置率最低的北京甲级写字楼市场最新的机构披露数据空置率已经到了15.9%，为十年来最高，而这显然还没有算上即将入市的中服地块、丽泽商圈、通州副中心。逃离CBD是2019年出现的独特现象，为了更低的租金很多企业已经慌不择路，从CBD转向泛CBD，从写字楼转向园区，从按面积出租转向按工位出租，已经是常态。中关村成为北京商办市场最健康的区域之一让人们意识到产业才是办公的根基，而随着更多更新更好的供应入市，人们要习惯“供大于求”才是未来的常态，要避免单纯的价格战，就必须提供更多的附加值服务，谁与产业走的更近，谁更有可能抓住客户。联合办公在2019年随着WeWork的上市梦碎已经越来越难自圆其说，也许是时候把它不单看做一个行业，而是当办公生态的重要组成来看，更符合它真正的价值所在。

非预测3：长租公寓谎言揭穿，真正的公寓却会迎来春天，看好CoLiving。

【复盘】

随着青客公寓、蛋壳公寓等的上市申请，“长租公寓不赚钱”这件业内早已公认的“皇帝的新衣”终于被彻底扒光。大量资本看重长租公寓的那些赢利点，比如“N+1”，比如“租金贷”，比如“地产商的融资通道”，比如“年轻人群的入口”，在这一年要么被政策打压，要么就自我爆雷，一个原本微利的行业被资本赋予太多的想象就是这样的结局，到处都是投机者留下的烂摊子，最后只能逼政府出来重整秩序。

2019年我看到公寓行业最好的转变是终于分出了个性，终于可以给活下来的这些公寓逐个准确的标识。住房租赁这件事本身没错，只是太关切民生，甚至可以说会影响城市的竞争力，比“房住不炒”更触动政府神经的是“房租不炒”，所以未来主流的方向恐怕会是在管制环境下普惠经营，经受住规模考验形成管理体系的公寓品牌未来最好的出路就是做服务商，2B、2G会是更适合的战场（只做蓝领公寓的安歆公寓的逆市融资或许就是个印证）。

Coliving这个模式在中国很有可能会转成职住社区，为企业或行业订制的新熟人社区也许会大行其道，没看到现在产业自行拿地已经非常普遍，也许只有抛开了高昂的资产成本，共享经济才有可能减负前行。

非预测4：“新零售”当道，商业需要重构。

出路同样有二：数据赋能，商业社群化。

【复盘】

在这一年，傳统商业可以说是全面溃败，外资大卖场除了沃尔玛已经全部撤出中国，剩下的本土品牌也都投奔了互联网，更惨的是传统百货、传统商街，长安街上曾经的商业贵族赛特、丽都们纷纷关门，王府井、淮海路这样曾经的“金街”早已风光不在。

2019年我们看到了令人欣喜的三个商业创新方向：1、以国和1000、万有集市为代表的社区商业正在崛起，他们的核心点正是抓住社区居民的刚需，通过高频的刚需形成强客户粘度，进而形成自身独特的生存之道;2、以“盒马里”、“七范儿”为代表的新零售升级给人打开数据赋能的充分想象，当互联网提供了流量和精准营销，剩下的就是如何把场景做实，把人留住;3、以“TX淮海”、“SKPS”为代表的策展型零售正悄悄改变我们对实体商业的认知，只做少数人的生意，让好奇变成消费源头，用文化认同来定义商品，就可以策动潮流！

非预测5：最被低估的资产是酒店，第二轮行业性升级，细分中显现机会。

【复盘】

这一年看到最多的还是“酒改办”，那些地段优越而经营不善的酒店正在以办公的面目重新出现，虽然或许还有结构上的硬伤，但“明显”的租金提升空间还是令人跃跃欲试。

酒店其实一直在往两个方向发展：做更令人向往的生活场景和做更有效率的快捷旅居。前者真的很需要基因，富三代以后的新世界郑家大小姐才有可能做出一个瑰丽酒店，万达老王、小王即使财富和见识都到了，做出来的酒店还是欠缺火候。所以可以做投资参考的酒店方向就只剩下第二条路径，代表案例华住的CITIGO在这一年备受欢迎，他们开始走出资本合作模式，在不少地方，以CITIGO的坪效升级甚至要超出同地段写字楼的单位租金！2019年还有一家酒店模式值得关注，就是来自印度的OYO，在如家、汉庭们都向轻奢升级时，主打低端酒店连锁升级的OYO如拼多多般横扫了我们的认知。建立在连锁系统上的省钱模式，更精准触达到了客户认知，培养出来的客户习惯会让客户形成更高的忠诚度，才有可能摆脱OTA的吸血。随着办公的过剩，酒改办一定也会走向尽头，多想想酒店本身还有什么新的玩法，或许更现实。

非预测6：文旅地产、特色小镇一地鸡毛。大都市生活圈的微度假却大有可为！

【复盘】

文旅地产在2019年是全面崩溃，不仅中弘、复华、山水文园这样原本就是小马拉大车的民营资本在崩盘，就连华侨城、中青旅这样有实力的央企都显现出疲态。文旅地产、康养地产、产业地产（包括以产业为名的特色小镇）普遍出现问题的根源都在于急功近利，原本需要时间去慢慢沉淀的事情非要用最快的现金回流来解决问题（也许只有具有魔鬼销售能力的融创能做到？），在不需要那么多房子的地方造出一堆只能当投资的度假产品，孩子还没养大就被榨干了精血。

2019年我们亲自去验证过两种似乎还活的不错的度假模式，一种就是独一无二的袁家村，他们把餐饮开进了西安城里的购物中心，他们让星巴克第一次开到了乡下，他们居然还真的开始复制做管理输出，这已经不能用农民的朴素智慧来形容了，农民才没有这么高超的管理智慧;另一种就是田园东方，商业地产出身的张诚从不避讳自己做的就是地产逻辑，比起当年在万达的操盘，以轻资产模式前行的他们对选址更加慎重，对土地吃的更透彻，对IP玩的更精准，不招摇，更实惠，在细水长流中找到了自己的生存空间。关于度假地产，我在2109年收获最重要的一句话是“乌镇是假的”，这话适用袁家村、阿那亚、田园东方、拈花小镇等等一切成功样板，假的做成了真的才是功夫所在。

非预测7：轻重资产合流，资管力是硬道理。不能分享资产增值收益的就不配称资产管理！

【复盘】

这一年，资产管理在一切PPT模式都走向末路之时变成唯一的商业逻辑。被迫接盘的风险投资家们纷纷下场踢球，寻找一切可以填补窟窿变成稳定现金流的出路（比如氪空间最近就发现了做园区税筹的市场，软银在WeWork的接管团队大概也在干类似的事情），VC做成了PE竟然变成最好的一种结果。不光VC，当人们举目四望发现只剩下重点城市的核心资产才是最安全的投资选择，做财富管理的，成功上市融资的（比如小米），成功圈钱的创业者（比如WeWork的创始人诺依曼），都用脚做出了他们心底的投票。当所有资本的目光都集中于资产价值本身的增值，其实已经宣告“轻重资产之争”已经有了答案，重资产才是一切的依托。

最近网上传出的某集团未来五年的战略规划（2020-2025）细读起来很耐人寻味，他们的愿景是“创造卓越的不动产投资集团”，资产管理列为十大平台之首，2021年的整体发展目标是“中国房地产20强（冲刺10强），经营收入3800亿元（其中住宅3000亿元），资管规模1400亿元”。这可是曾经要冲万亿销售规模的行业龙头给自己制定的目标，这是做了多么深的过冬准备和多么坚定的战略转型！资管已成共识，却并非所有叫“资管”的都具备资管力，很多莽撞进来的资本成了峰顶的接盘侠，很多以为能分享資管收益的服务机构最终不过给人做了回前期服务，资管力的鉴别在当下变得异常重要，买错可能就会是步步皆错，用错搭上可是自己的身家性命！

非预测8：产业订制模式渐成趋势。开发商的一个出路是做产业的代建商！

【复盘】

不知怎么，虽然大家都开始讲“产城融合”，都习惯通过产业勾地，但目前为止除了我们之前看过的华润与小米联合拿地模式，或许还有蓝城为代表的纯代建模式，还没有看到趋势性的产业订制模式出现。当我们慕名前往华为的松山湖小镇，惊诧那里环境和建筑打造的一流水准（虽然也会有人诟病那些完全照搬的欧洲建筑有点不匹配华为的民族英雄形象），一问居然就是人家自己开发建设，完全真材实料，真金白银，完全不用开发商再来插上一杠。

这一年我也听过很多开发商在讲产业地产研究，不少研究的还真深入，研究到了产业链、生态圈，然而就算他们用重金挖来了顶级团队，还是做得不伦不类。我们组织过一次课程讨论为何产业地产始终走不出万达、华夏幸福的窠臼，原因就在于真正的产业培育实在太久，不光地产商等不及，地方政府们也等不及，大家都希望是收割在当下。相对而言，2019年相对可以说服我的一个是凯德收购腾飞之后新加坡式的产城开发（广州知识城），一个还得说是刘爱明的中城新产业。凯德的重点不是产业，而是产业生长环境，地产商只需干好本行，打造出更吸引新兴产业人才工作生活的环境，人来产才兴新城方立（经典案例苏州工业园）。

中城新产业则将重心向产业服务倾斜，搭平台，组资源，促转化，把开发商看家的那些资源整合本事都用来服务产业，结果就收获意想不到的成效！看來原来这个“非预测”需要做个修订，不是“产业代建商”，而是“产业服务商”，盖房子不难，真正抓住产业核心需求才是有志在此有所作为的认真去下功夫的地方。

非预测9：产业互联网将会催生城市的重新分工。崛起中的二线中心城市有更好的资产整合机会。

【复盘】

2019年我们重点走访了列为“国家中心城市”的一批二线中心城市，就是为了验证这个判断。虽然国家政策给的类似，但我们看到的结果却有很大的不同。西安、成都是抢人大战的大赢家，大量涌入的资本和人才让城市面貌有了质的飞跃，已经没有人会怀疑他们国际化都市的成色（这点成都无疑更突出），这也就让他们在高端产业人才的承接和产业资本的导入上占据了更高的位势。

同样的写字楼空置，在别的城市是灾难，在成都变成政府手中“筑巢引凤”的金巢，政府不惜自己来为这“提前储备的产业空间”买单，这时的低房价、低生活成本、高品质生活环境就成为抢人大杀器，专抢一线城市的逃离人群！南京是个待启动的城市，重庆热度已足需要找回自己的产业之根，天津则是个迷失的城市，再错失良机真是白白糟蹋了天赋！就投资而言，这些城市要解决的还是一个投资出口问题，如何让资本投的进还出的来，千万不要变成“关门打狗”，是他们共同需要解决的问题。毕竟政府资金只适合做引导而不能包办代替，有个历史上的老故事不妨可以效仿一下，“千金买骨”，哪里能让资本看到更多的希望，哪里就会变成下一轮城市大战中资本大战的赢家。

这一年我们还重点走访了两大都市圈，“长三角一体化”和“粤港澳大湾区”无疑会是未来中国经济的重中之重，我们可以修正城市选择逻辑，在这两个都市圈中扮演产业协同角色的中小城镇都会有机会，因为产业链真的不是一朝一夕可以建立的，与其生造，不如顺势而为！

非预测10：地产科技是尚未被挖掘的宝藏。房子将不再单纯因为地段而值钱，房子能锁定的人和数据才是真正财富！

【复盘】

“地产科技”是2019年业内讨论最热烈的一个名词，说实话却是雷声大雨点小，就像投了那么多科技企业的WeWork仍然不被认为是个科技公司一样，目前地产科技的运用还远未达到“科技赋能”的高度。

说两个2019年让我看到相对信服但仍需要更多案例验证的发现：第一个案例来自郎园的启发，他们在2019年干了好几件让我大跌眼镜的壮举，一个是实现多项目扩张，在并不为人看好的区域（包括我在内，比如八宝山）愣是开出了刷出当地逼格新高度的产品，不光叫好还叫座！还有一个是他们举办的纯文艺小众演出居然场场爆满！后来一打听才知道后面是有家大数据分析公司做后盾，可以精准触达目标受众，生生把他们从人海中挖出来！还有一个案例就是盒马里，其实技术一点都不复杂，但是从盒马鲜生演变成盒马里，坐实了数据导向的SKU筛选逻辑的成立，小店可以承载更丰富的场景内容，这就让社区商业成为值得期待的商业模式。这两个案例让我看到数据应用的商业价值，这就比空喊科技或者装饰出来的科技感更令人信服。

当城市更新时代更多表现为对存量的争夺，谁手里有大数据的利器，谁就等于占据更有利的战略地形。也许，2020年就能看见更多的成果展现！

以上就是我的2019复盘，让我们一起发现2020更多的可能！

（本文作者系佰仕会创始人;文章来源：陈方勇视点（ID：CFY_Viewpoint） ）