房地产经济波动与金融风险防范策略分析

杨晨

摘 要：改革开放以来，我国经济建设高速发展，其中房地产作为影响我国经济的重要支柱产业，在国民经济增长中扮演着重要的角色。但是作为资金密集型产业，房地产行业的健康发展与金融机构的支撑密不可分。一旦房地产出现波动将会诱发多种金融风险，如果没有及时采取有效措施，将会给国民经济发展造成极大的障碍。在这样的背景下，本文概述了房地产经营中存在的问题，并分析了影响房地产出现经济波动的主要原因，在此基础上探讨了几点房地产经济波动与金融风险的防范策略，旨在为房地产行业的稳定增长提供借鉴。

关键词：房地产经济;金融风险;原因;策略

房地产行业作为国民经济的支柱产业，近年来取得了飞速的发展。房地产行业具有资金密集、关联性广等特点，房地产行业的稳定发展直接关系着我国金融体系的稳定。但是，房地产行业中存在着许多不稳定因素，如果处理不当，将会对整个金融体系产生冲击，严重者会诱发金融危机。在这样的背景下，本文开展了房地产经济波动与金融风险防范策略分析研究，具有重要的现实意义和研究价值，详细如下。

1.房地产金融中存在的问题

房地产行业在实际生产过程中，存在着房地产开发资金过多依赖银行贷款、消费者住房信贷存在违约风险、金融机构的经营存在问题等几点问题，详细如下[1]。

首先，房地产开发资金过多依赖银行贷款。众所周知，房地产行业具有显著的资金密集型特点，因此为了保障经营活动的正常开展，房地产开发商与商业银行之间建立了密切的合作关系，其开发资金比如购置土地的资金以银行贷款为主[2]。现阶段的发展实践显示，房地产开发过于依赖银行贷款，商业银行过多的承担了房地产市场的信用风险，给商业银行的发展带来了极大的阻碍。

其次，消费者住房信贷存在违约风险。消费者消费需求的增长，是房地产行业健康稳定发展的保障和基础所在。随着我国经济建设的快速发展，人民生活水平日益提升，越来越多的消费者在已有住房的基础上，开始选购二套房改善生活质量。与迫切的购房需求相比，消费者的购房资金有限，因此不得不依赖于商业银行信用贷款。如果消费者出现经济问题没有及时还款，会给商业银行带来金融风险[3]。尽管我国有关部门已经出台了监管措施，但是由于缺乏健全完善的个人信用体系，导致银行无法及时准确的对借贷者进行监控，消费者住房信贷违约风险仍然存在。

第三，金融机构的经营存在问题。从商业银行的角度来看，在房地产行业的快速发展的大环境下，随着越来越多的商业银行将房地产信贷作为优质资产，直接推动了房地产信贷的发展壮大。但是需要清醒的认识到，金融机构在经营中存在着急功近利的现象。比如，为了追求经济效益，尽可能的拉拢客户，商业银行可以降低门槛，尽管提升了经营利益，但是也埋下了巨大的金融风险[4]。此外，也有部分房地产企业寻求与信托公司的合作，但是由于信托公司存在管理水平有限、经验匮乏、实力有限的问题，对房地产企业的自身发展带来了诸多不利影响，极大的增加了房地产经济的波动性。

2.影响房地产出现经济波动的主要原因

房地产经济波动在房地产行业发展过程中是较为常见的现象。导致房地产出现经济波动的原因是多方面的，比如经济环境变化、城市发展规划、产业投资回报、资金来源、供需关系变化等等，详细如下[5]。

首先，经济环境变化方面的因素。总体来说，经济环境变化是影响房地产经济波动的重要因素之一。本文所指的经济环境为宏观经济环境，也是房地产行业赖以生存的基础。在宏观经济环境下，房地产的经济变量和参数受到多种因素的影响，比如国民生产总值、发展指数、通货膨胀等等。

其次，城市发展规划方面的因素。与政府相关的城市发展规划也是影响房地产经济波动的重要因素。房地产行业的快速发展既改善了城市环境，又完善了城市功能，有效的促进了城镇化进程，是我国城市发展建设的物质基础保障，可以说房地产发展情况直接反映了城市的发展水平。房地产与城市发展建设息息相关，如果城市发展规划合理，将有利于房地产行业的正常发展，进而有助于城市發展建设，反之会对房地产行业的发展带来负面影响。城市发展建设中，政府政策扮演者重要的角色，也是影响房地产经济波动的重要因素。从我国近年发展实践来看，为了推动房地产行业正规化平稳化发展，房管局等部门需要出台相关政策，严格控制土地资源。

第三，产业投资回报方面的因素。产业投资回报对于房地产经济波动及其稳定发展有重要的影响。据调查，我国房地产消费者由刚需性购房者和投资性购房者组成，其中前者主要用于居住，后者以投资盈利为主。对于后者来说，受相关政策和经济发展的影响，投资回报率较高时会将资金转移到购房中去。对于房地产经济的大局来说，消费者的购房需求直接影响房地产经济曲线，较高的投资回报率会促进房地产经济的繁荣，导致供应量增加，供应量增加又会影响供需关系，进而引发经济波动现象。

第四，资金来源方面的因素。资金是房地产得以发展的物质保障，是房地产行业发展的重要影响因素。如果对于房地产行业的投资力度加大，必然会促进整个行业的快速发展，进而形成繁荣的发展局面。据相关数据统计，我国房地产行业的资金多以建设单位自筹为主，比如银行贷款等等，可以看出房地产行业假设对于银行贷款有着重要的依存度，一旦银行贷款政策出现变化，会导致房地产经济出现波动。

第五，供需关系变化方面的因素。从某种意义来说，住房者与房地产行业二者之间的供需关系是房地产行业健康发展的内在动力。但是二者之间的关系处于动态的变化中，并且这种变化受到我国实际市场的发展状况等因素的影响。房地产行业作为资金、劳动力密集型行业，在一定程度上也会影响供需关系，因而导致房地产经济出现波动。

3.房地产经济波动与金融风险防范策略

受经济环境变化、城市发展规划、产业投资回报、资金来源、供需关系变化等多种因素的影响，我国房地产行业会经济波动的现象，给房地产行业带来巨大的影响。为此下文从强化投资政策调控力度、加强房产价格管控、健全房地产金融系统建设等几方面探讨了几点房地产经济波动与金融风险防范策略，旨在更好的促进我国房地产经济的健康可持续发展。

首先，强化投资政策调控力度。房地产行业的经营活动以及发展受到多种因素的影响，从投资政策的角度来看，为抑制房地产经济波动现象，我国相关部门需要强化投资政策的调控力度。在具体的实施中，相关部门要结合地区发展实际，明确细则，注重改变投资主体结构。根据我国房地产投资现状，相关部门应该对房地产投资进行管控，确保房地产投资处于健康合理水平。针对现阶段房地产投资活动不规范等问题，政府应该充分发挥引导作用并出台规范措施。

其次，加强房产价格管控。为了有效的抑制房地产经济波动，必须高度重视房产价格管控，为我国房地产经济的平稳发展保驾护航。随着我国经济的快速发展，我国城镇化建设稳步推进，在这样的背景下，各地商品房价格普遍上涨，为降低金融风险，有关部门应该加强调研因地制宜，对当地房产价格进行认真分析并采取有效的调控措施，确保房产价格处于合理范围内。科学合理的调控措施，不仅可以激发行业内在竞争力，还能够规避政府外在干预，确保房地产行业对国民经济发展的促进作用。

第三，健全房地产金融系统建设。前面已经提及我国现行房地产金融系统尚不健全，个人征信系统但不完善。因此考虑到我国房地产经济与金融体系之间的现状，必须高度重视房地产金融以及个人征信体制建设。政府有关机构应该投入资金完善经营运行系统建设，并充分依赖互联网、大数据等现代信息技术，分析房产价格与实际供需之间的关系，为风险监测和相关政策的制定提供有效的数据。我国房地产行业建设资金来源单一，为了分散银行的金融风险，房地产企业应该积极拓展融资渠道。此外，规范个人信用标准，完善个人征信系统建设，能够有效的避免个人违约现象的出现。对于商业银行的金融机构来说，在顺应房地产发展趋势的前提下，积极提升自身风险管理水平，结合实际情况制定科学完善的管理机制，改善固有的经营管理模式，建立完善的信贷风险评估体系，提升金融机构的风险管理水平，能够对潜在的金融风险进行有效的防范。

4.结语

房地产行业作为我国国民经济的支柱型产业，其发展状况与我国整体金融體系密切相关。房地产经济的波动关系到我国金融体系的稳定，因此高度重视房地产经济波动问题，并采取有效的金融风险防范策略，能够引导整个房地产行业的健康可持续稳定发展。

参考文献：

[1] 余春涛， 何继红. 浅谈房地产价格波动对宏观经济波动的微观作用机制[J]. 智富时代， 2018（4）：10.

[2] 李嘉琪. 房地产经济波动的影响因素及对策分析[J]. 今日财富， 2018（15）：26-27.

[3] 谷萌萌. 我国房地产金融风险及其应对策略[J]. 经济研究导刊， 2019（14）：120-121.

[4] 宇文静. 分析房地产经济波动的影响因素及大数据应对措施[J]. 中国战略新兴产业， 2018（8）：62-62.

[5] 杨海生， 杨祯奕. 把握“脱虚向实”力度——房地产与实体经济的风险传染机制研究[J]. 中山大学学报（社会科学版）， 2019， 59（4）：184-196.