浅析2015年后武汉房地产市场的变化

周昕

摘 要：我国的经济水平在近几年取得了令人惊叹的飞速发展，房地产行业也获得了空前的发展机会，武汉的房地产同样如此。由于一些外部因素，武汉的房地产行业起步相较于其他城市来说起步有点晚，房地产价格低迷了很长一段时间，自然其市场真实价值被远远低估了。但是，随着国家一系列的政策，武汉城市区位的优势愈发强大，因此武汉房地产业在当下和今后必然会迅速得到发展，房地产价格持续上涨，这在武汉的经济发展中起着一定程度上的积极促进作用。但是，在北京，广州和深圳等一线市场的房价发生变化之前，武汉的房价存在很高的风险。面对这个问题，有必要分析新形势下武汉房地产业的发展现状，我们要看到其中机遇与挑战并存。当前武汉市的房地产市场应充分利用中心增值，让城市综合价值得到较好的体现，这样才可以保证武汉的房地产行业朝着稳定健康的方向自发成长。

关键词：武汉;房地产行业;应对措施和方案

一、2015年以后武汉市房地产行业发展现状

在经过了国家和当地政府的宏观调控后，2015年之后的武汉房地产市场发展态势较为良好，整个武汉的楼市进入一个调整期，但其中的弊端和难题也很多：

（1）土地市场供求关系

2015年，武汉市占地面积约9871.7亩，拥有七个中心城区：东湖新技术开发区，武汉经济技术开发区等。第一阶段，实现交易价值约1129亿元，平均每亩均价约为114.46万元，其中超过九成的土地供应用于住房建设。

（二）房地产开发投资

武汉房地产开发投资3661.15亿元，增长22.9%，增速比2014年下降4.8个百分点，占固定资产投资的27.6%。其中，住房开发投资271.8亿元，同比增长25.3%，比2014年提高3.9个百分点，占投资的74.2%。

（3）房地产金融

截至2015年末，房地产新增贷款15450亿元，去年为606亿元，占金融业新增贷款的31.1%;新住房开发贷款36.7亿元，比上年增加18.57亿元，新增个人住房贷款97.27亿元（含住房救助资金贷款）武汉），比去年增加了4.63亿元。多年来，个人住房贷款发放总额为84，610亿元，帮助82，000户家庭购买和建造了860万平方米以上的住房。

（4）商品房销售

武汉市商品房销售面积960.88万平方米，增长5.1%;其中，区域商品房销售908.92万平方米，增长9.0%，占商品房销售总额的94.6%。

（5）商品房价格

在宏观调控政策下，武汉市综合商品房价格稳步上涨，但增速放缓。全年商品住宅综合平均价格为13996.78元/平方米，比上年增长3.28%。与2014年相比，增长率下降了5个百分点。年平均商品住宅价格为13622.20元/平方米（包括七个中心市区，东湖新技术开发区，武汉经济技术开发区和华东区），这里高层饭店的均价为14203.48元/平方米，高层商品房的均价为13268.54元/平方米，多排住宅平均价格为13432.71元/平方米。

（6）房地产行业信用现状

根据武汉市房地产相关管理机构的统计，从2008年至2014年，直到今年第一季度，武汉对商品房的投诉已连续六年保持两位数的增长。 2014年开始下降，但房地产合同纠纷与往年相比，但似乎两位数有所增加。 2015年，武汉房地产诚信评估从报告机构中选择了56家深度开发业务。入围最终名单的2015年武汉市诚信评估中介机构有54个，注册房地产开发公司1100多家，房地产中介654家。相比之下，诚信企业仅占一成。

二、武汉房地产市场的特点

（一）武汉市楼盘情况

随着武汉房地产的持续升温，房地产生产商越来越青睐武汉市场。除本地房地产公司外，深圳万科，天津顺驰，大连万达，上海大华等外国开发商也进入了武汉市場。这对于促进武汉房地产开发业务的整合，武汉房地产市场整体质量的提升具有很重要的积极作用。但是，旧城区的房地产开发落后于新城区。例如，汉正路出现了住宅和商业混合区域，租金极其昂贵，商业设施的严重不足等现象，都对经济的发展造成了很大的阻碍作用。

（二）价格特点

在2015年上半年，中国商品房的价格平均上涨了9. 2% 。武汉房价收入比为7.2，在全国35个大中城市增长中，与昆明、海口并列24位。

从房价收入比的排名来看， 相对于居民的收人水平，武汉的房价偏低，有一定的发展空 间。据国家统计局统计，2015年第二季度，武汉房价在全国35 个大中城市中位居第10位。相对于全国其他城市而言，武汉市的房价低是个不争的事实。

（三）区位特点

随着消费者越来越看重居住地和房地产地理位置的选择，许多有实力的开发商将目光投向了边角的郊区。园艺文化的融合创造了比较鲜明的特色，形成了武汉房地产发展的特征。根据2015年的调查，武汉的郊区总建筑面积为500万立方米。 在概念，质量和价格方面，它们都处于相对较高的位置，因此除了城市中高薪和高技能的群体外，还有邻近的城市和县，甚至省内和国外的购买者都很多。

（四）户型特点

公寓的类型是任何买家都不会忽略的核心因素。结合当前武汉目前的房地产行业的特点，综合来说就是一个大字。据统计，武汉市有超过五成的商品房住房面积超过120㎡，而80㎡的房型就很少了。这种现象在其他城市中并不普遍。在武汉当前新开发的房地产中，超过五成的房屋面积超过130平方米，这使得想要购买小公寓的消费者难以以合理且负担得起的价格购买住房。

武汉市为什么开发商更喜欢建造大型房型呢？部分原因是由于未成熟的购买者对消费市场的需求导致了上述偏差。另一方面，开发商是面向市场的。由于居住需求和社会消费导向，在建的房型都超过了100㎡。根据相关机构的房屋调查来看的话，武汉有超过五成的民众更喜欢三房两室，另外，武汉的房型过大和低房价之间的联系是很紧密的。此外，武汉市的地理气候特征在房屋结构设计中很容易被忽略了，武汉是中国著名夏热冬冷城市，冬天使用的电暖去，夏季使用的水冷器，电扇等都必须有专门存放的地方，这对于家庭生活是必不可少的，而当前普遍房屋中区域设计明显存在弊端，例如客厅和卧室本身太大，厨房和卫生间太小，这些设计环节上的缺陷不符合现代人的生活特点，对于房价的高低走势是存在很重要的影响的。

三、解决房地产行业问题的对策剖析

（一）政府要进一步规范土地市场的行为，建立以基准地价为核心的地价体系，防止地价过分高涨。

为了调整土地市场的行为，特别是在土地拍卖过程中，有必要以标准地价为重要依据，这样土地的价格才可以保持在一个可控的水平，不会虚高。保证地价在一个合理可控的水平是政府对于城市土地的市场需求和供应体制进行管理和调控和地价政策制定的重要依据，也是地价管理的重要依据。尽管相关法律法规明确规定需要定期修订和发布城市标准地价，但在实际工作流程中不太可能实施地方标准，这会影响标准地价在整个市场经济运行中的地位和作用。同时，没有明确的规则和具体的运作规则来调整土地价格，方法，内容和保证其法律效力。为了防止城市土地市场秩序失控导致出现难以调和的社会矛盾，结合实际情况定期进行城市土地类别的划分和土地价格的小范围调整也是很有必要的，及时反映土地价格并及时公布其实施情况，以稳定土地价格。或行使优先购买权，防止炒作现象再度发生。

（二）采取有效措施抑制城区房价增长速度，促进城郊楼市和谐发展，进而加快城市总体发展水平。

一是加强政府责任，制定相关政策并及时执行。中国仍处在社会主义市场经济的全面控制之下，政府控制宏观房地产市场是必要的。因此，在房地产市场发展中，政府必须履行职责，根据地方经济发展水平和人口资源的状况，制定国家制定相关政策的详细规定，并责令相关政府机构认真执行。只有认真执行政策，才能达到预期的政策效果。不然的话出台再多的国家监管政策，也只是纸上谈兵。

其次，支持住房建设中的私人合作，以防止开发商垄断房地产市场。尽管在房屋建造中进行民间合作很困难，但仍有成功的先例。因此，政府应鼓励住房建设方面的私人合作，并制定相关政策来规范其行为，使其遵循市场运作规则。这样可以避免开发商垄断房地产市场，并可以在抑制房价恶性上涨中发挥很强的积极性作用。

第三，加强郊区基础设施建设，鼓励居民购房，促进郊区协调发展。郊区房屋价格偏低的核心原因在于郊区的配套生活出行基础设施不完善，给那些生活和工作的人带来了极大的不便。因此，政府应加大基础设施建设的力度，这样才会使得郊区的房地产和城市处于一个较为公平的竞争起跑线。同时，鼓励人们改变消费模式的态度，不执着于一定要购买城市房屋，这样城市中心房屋的需求就会有效降低，从而城市中心的房价压力也会大幅度下降，更为国家和政府创造和谐房地产市场的总体工作环境提供了积极的促进作用，进而我国的房地产行业才会获得健康良性发展。

（三）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率

住房建设用地的规划重点在于保障供应规模和建设规模，这一过程包括保障性住房、自住性中小型商品房等，还有棚户区改造。简单的说，应对上述住房用地的土地供应进行严格的管理，而在住房建设用地当中，年度供应量必须保障大于70%。各管理部门应积极响应上级部门的号召，配合国土资源部门完成住房用地管理，无论是城乡规划，还是房地产主管部门，都應在国土资源部门的领导下落实各项规定，严格控制并管理住房供应结构比例和各项合同，例如住房销售价、保障性住房配建比例，还有中小套型住房供应结构比例等。

（四）进一步加强商品房销售管理

商品房销售管理同样要遵循国家规定和行业标准，绝不可将商品房分层或分单元进行预售，而是要以栋或幢最低规模进行预售。相关企业通过合法手段获得商品房预售许可证后，需要在规定的时间内完成房源公开工作，一般不可超出10工作日，公开房源则代表着这批商品住房项目可对外销售，公开过程中注意明确标出商品房的价码。在诸多政策和监管工作的配合之下，保障型住房配套建设和家庭住房问题将得到有效的解决，中心城区的新房价格也不会受到限购令的直接影响，下降空间较小，整体价格渐趋平稳。虽然价格不会受到过大的影响，但成交量却会因限购令的出现而发生改变，下滑幅度明显。在此期间，开发商会因炒房团的退出而重新调整产品结构，将时间和精力集中于中小户型的开发当中。客户群体也发生较大的变化，主要将初次置业者为目标客户。另外，开发商会持续加大对二三线城市的开发力度，这也代表其开发思路随着整体大形势的变化而发生了改变。总而言之，武汉房地产市场的发展状况会在各项政策落实的过程中逐步显现出来。

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