存量城市更新规划研究——以青岛青岛湾城市设计为例

2020-03-30张颖

中国名城 2020年2期

张颖

1 引言

城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。随着中国各大城市逐步将更多目光聚焦于优化存量空间，许多固有的城市发展理念也将面临变革。在2017城市更新学术研讨会上，曾提出中国城市发展的四大转变：一是由人口数量和城市规模扩张向注重城市发展内涵和质量的转变，二是由重视物质和实体空间规划建设向重视城市文化和精神塑造的转变，三是由经济发展专项重视生态环境和居民生活质量的转变，四是由粗放式城市管理向精细化和科学化决策转变。[1]因此，城市更新既要对物质环境进行修补，也要对城市软环境进行修补，在提升城市空间品质的同时，更要注重城市文化的传承和城市精神的提升[2]，实现社会功能结构、城市历史文化、市民精神情感等软件的延伸与更新。以存量开发为导向的城市更新活动作为城市建设的一种发展态势将成为城镇化新引擎,将促进空间资源的合理配套,改善人居环境和提高居民生活质量,实现城市经济、社会、环境可持续发展。

2 中国城市更新发展趋势

随着中国城市化进程不断推进，城市更新开始与产业升级、历史文化保护、区域综合整治等多因素、多方面密切结合。从旧城改造、城中村改造，到产业转型、产业升级带动区域转型，中国的城市更新内容在不断深化。中国城市更新开始呈现多元化的新趋势，主要体现在

2.1 城市有机更新的主导者多元化

早期的城市更新是以政府主导的，房地产开发为主的城市更新，缺少当地居民参与环节和途径；近年来更加注重多方协作和公众参与度：政府，市民，开发商，企业等多方参与协作。城市更新开始注重多方力量的参与、政府的协调、以及平衡开发方与居民等不同群体的利益和需求，并开始寻求机制创新，以实现城市的长远发展目标[3]。

2.2 城市有机更新的内涵多元化

城市更新的内涵也在不断丰富，城市更新涉及领域包含旧城区，城中村，旧工业区再开发，历史文化街区，老旧小区，公共空间改造等实践类别。我们分析了各个类型的案例经验，也对于其更新方向和要点进行了一定的归纳总结。

a.旧城改造包含在开发，修复和保护3个方面内容；旧城区改造能够区域风貌提升，推动产业升级，创造巨大的社会和经济价值。因此这类更新项目需要规划引领，发展定位及对于城市的带动作用尤其重要。

b.旧工业区更新项目在保护和利用工业遗产的前提下，主要针对产业发展方向升级，改善生态环境，优化土地结构，整合空间资源。

c.城中村更新涉及市场，政府和村集体村民的三种利益相互博弈的结构；改造分为政府主导型，村集体村民主导型及开发商主导型三种。

d.历史文化街区更新目前有以政府驱动下的城市历史街区和开发商为开发主体的商业街区更新两种模式为主，在商业改造开发带来街区文化升级的同时如何保护和利用本土特色是该类更新的价值体现。

e.老旧小区更新主要包含对房屋建筑本体修复和小区公共环境改造；还涉及对于邻里氛围的营造，社区运行管理，社区交流和文化平台搭建等社区软环境的提升。

f.公共空间更新是以城市公共空间为突破口，通过“点”的营造，创造有活力有趣味的城市空间。

2.3 城市有机更新的政策和管理多元化

新一轮城市更新制度建设始于2010 前后,2009年，广州尝试推行以“三旧改造”为特色的城市更新，深圳市颁布实施了《深圳市城市更新管理办法》，并配套一系列措施建设。2015 年，上海发布《上海市城市更新实施办法》及实施细则，并成立城市更新工作领导小组。为推动上海“卓越的全球城市”建设，启动城市更新四大行动计划：共享社区、创新园区、魅力风貌、休闲网络计划，通过“示范”和“试点”先行办法，在实验中寻找新途径。2011 年，北京在《历史文化名城保护建设规划》中强调对旧城的保护、人口疏解，设立旧城为“政策特区”，从“成片整体搬迁、重新规划建设”的刚性方式，转变为‘区域系统考虑、微循环有机更新’的软性规划[4]。深圳，广州，佛山，上海等地都积极进行了有益的探索，积累的了诸多经验，各地政策侧重不同，但均呈现出自上而下的规划管理到自下而上的城市活力推动作用。

图1 基地区位图

图2 市南区区域发展图

3 项目背景解读

项目基地处于青岛城市发展的起点市南区，占地约6平方公里，地处百年老城，有着丰富的山海和历史文化资源呈现新旧交融的特色板块; 拥有极佳区位条件和交通优势，包括联外干道的4个海底隧道出入口，老火车站、轮渡等便捷的交通联系。

市南老城区经历了从德占时期，日占时期，国民时期及近现代百年的发展，率先进入城市更新发展时代。如今，市南区城市发展划分为东西两大功能片区，其中中西部以存量、精致化为主的历史人文风情发展区、中东部以增量、高密度为主的都市综合拓展区；城市发展基本上经历了从老城到新城，最终回到老城的过程，从政策催化的外延发展进入到提高城市核心竞争力和软实力的内涵发展。

4 存量更新下的青岛湾城市设计

4.1 潜力更新发展区用地价值研判

青岛老城区存量更新面临很多现实问题和挑战：用地层面90%用地为已建成用地且限制较大，建筑风貌有待提升；交通层面公共交通使用率低，停车供需失衡；产业低端零散化，职住比例失衡等；因此基于现状分析制定整体有序的城市总体发展框架是更新的首要条件。

基于项目的用地和权属复杂性，在汇编了众多基础资料后，结合政府已确立重点产业项目，采用叠加因子分析方法在整体6平方公里筛选潜力更新发展区域；分别从土地价值角度和更新成本角度分析，得出土地更新潜力分析，作为项目的基础分析框架。

在土地价值层面筛选出公共交通，道路可达性，空间风貌条件和公共服务设施等作为其叠加因子得出土地价值结果；在更新成果角度层面，筛选出用地权属，开发强度，建筑质量和地价条件等作为其叠加因子得出更新难易结果。

叠合用地更新潜力汇总分析，具有极高更新价值（即建议核心更新地区）集中于历史街区、台西，贵州路、江苏路等重要轨交站点周边。总结得出核心价值更新地区：（1）滨海土地资源挖掘利用（2）提升火车站枢纽和轨道交通发展（3）老城万国建筑博览区的历史文化魅力和景观资源挖掘（4）配合招商计划发展，注入新型产业发展，进一步激发青岛湾地区活力。

图3 土地价值分析图

图4 更新难易分析图

4.2 城市复兴”SMART”规划原则

通过研究国际都市中心区未来发展的普遍规律，可以发现当前城市发展已经面临土地稀缺，中心城区活力不足等问题，城市的存量激活，老城的复兴将为城市提供一种健康的发展参考，有助于提升城市活力，打造城市品牌。因此，团队深入分析了伦敦、巴塞罗那、慕尼黑、香港、上海等在城市复兴方面取得突出成绩的国际城市，研读其发展历程和发展特征；总结出实以社会公平、经济效益、城市活力、文化体验高度整合的”SMART”规划原则为青岛老城复兴的战略实施提供有力的指导原则。

图5 用地更新潜力汇总分析图

图6 城市复兴”SMART”规划原则和设计要点图

4.3 四大存量更新发展策略

图7 青岛湾总体更新发展策略图

在城市复兴的规划设计原则上，团队针对青岛湾的整体发展问题提出了相应的4大发展策略。

4.3.1 文化复兴，文化传承再生

作为最具代表青岛文化遗存资源的老城区，青岛湾文化旅游整体开发程度不强，文化生活需求低，且文化拓展的创意艺术产业发展不足。在历史老城区环境风貌更新的同时需要对文化软环境的提升，建议：1）拓展文旅与多元产业融合，完善文旅配套体系，塑造文化与体验延展性；2）通过扶植本地文化企业、提升市民文化需求，培养文化长效内生动力。

4.3.2 产业更新，激活产业动能

现状本地产业低端生活消费服务为主，新兴产业发展动力不足。在整体通过存量复兴条理性地系统整合现有项目，提升文化旅游吸引力的同时；需要通过增量用地导入发展新动能，加入创新产业丰富海洋产业，形成科创生态圈，引入新的旗舰项目作为城市引擎。整体形成以“海洋+”“文创+”“科创+”为主导的三大产业功能体系。

4.3.3 交通导入，促进公共枢纽

交通优势独特的青岛湾有最具古老的青岛火车站，但枢纽作用未能充分发挥，无法集聚要素与人才。建议：1）新增从青岛胶州新机场到达青岛火车站的机场快线，老火车站联动机场与高铁北站快速对接高端知识人群；2）整合周边可用地块，联动火车站和地铁站点进行整体开发注入发展新活力；3）引入有轨电车贯通滨海公共段，提升片区导向性，带动老城活力。

4.3.4 空间营造，重塑公共领域

现状城区面临公共空间消极化，滨海空间不连续，缺少慢行链接；街道公共空间与停车车行混行等问题。建议：1）整体构建山-城-海的公共绿色体系，重塑滨海空间，创造有吸引力和活力的滨水环境，并与内部环境渗透；2）公共空间微更新，小动作大收益激活消极空间；聚焦社区、旧街道、街角和庭院空间的活化改善，实现全域提升城市品质。

图8 青岛湾保护与更新三维示意图

4.4 城市设计层面实践青岛湾更新示范区

从整体规划策略层面落实导更新实践区域，本次城市设计深化涉及两个层面：1）新经济带动存量更新，即台西旧城有机更新区；2）保育和活化历史资源，即历史风貌保护区。两个层面对于存量更新的考量点都具有一定的代表性，城市设计的方法也有不同的侧重点。

4.4.1 历史风貌保护区如何提升

如何注重本土特色的保护与利用是历史风貌文化街区的核心议题；这块区域作为青岛老城的原点，具有百年积淀的历史资源，红瓦、黄墙、绿树、碧海、蓝天”的历史风貌最能代表老城特色价值的地区之一。

图9 青岛湾历史风貌保护区改造策略图

图10 青岛湾中山路街坊改造平面示意图

整体提出以中山路发展轴为带动，串联文化历史体验带，打造通山达海的旅游梯度体验的发展策略；主张城市有机更新与风貌保护相结合的方式，探索活化保护利用，建立政府引领，原权利人及市场主体等多方共同参与的保护模式。

中山路作为青岛老街，曾经城市商业中心和最具活力的名片，随着现代化功能迁移新城，企业和居民大量搬迁，逐渐面临功能风貌破败，交通拥堵等城市问题。

为重塑中山路金融商业街文化风貌，首先，在文化和产业层面赋予新功能，创新型产业导入街+坊，激活整个片区繁荣发展：1）以体验经济为主导，构建多元业态组合，吸引多元人群；2）让传统旅游商业拓展到青岛“文创+科创”的土壤，赋予新动力。

其次侧重交通组织优化和街道慢行梳理：1）最大化地铁站潜力和增加地铁出入口，延伸地下商业以发挥TOD价值带动街坊活力；2）优化慢行系统，增加有轨电车串联与步行空间引导。

另外在改造模式上寻求创新：避免大规模的改造和搬迁，对基础设施和公共空间进行改善，形成“政府主控，小规模，渐进式，微循环”的改造模式，以微更新的方式最大程度保持历史文脉的延续。在项目中团队提出以焦点工程+小动作，制定清晰的行动计划列表，有序制定后续更新。

图11 中山路街坊空间改造方案计划图

图12 台西存量更新重点发展区域图

历史街区微更新是近几年的城市更新发展趋势之一，我们在各地都看到很多优秀的项目实践。2018年城事设计节提出新华路历史风貌区微更新，上海万科联合多方设计师，在微更新领域展开社区实践，对8个点位进行城市微更新，通过增加街区社区的公共空间，打造慢行舒适的步行体验，完善小区公共设施，增加绿化面积，改善人均体验等小尺度，可持续的有机更新方式，来改变人们的生活方式，提高社区品质。北京大栅栏更新计划是一个政府主导、市场化运作的微循环城市有机更新改造计划。经历了三个阶段的发展，从2011年启动时期的小范围试点示范阶段到社区共建的发展，第三阶段则是街区全面发展，此时政府已经进入了管理监督角色，以市场化运作为主[5]。在2019年通过和北京国际设计周的合作，大栅栏更新计划吸引了一批年轻的设计师、艺术家和店主。如今，以杨梅竹斜街为主的几条胡同里，已入驻艺术工作室、创意店铺等20余家不同业态的商家。

区别简单的大拆大建和商业化改造，历史街区微更新以“小范围，渐进式，分片分类推进”为实施策略，按照“政府引导，市场运作，公众参与”的运作模式，探索城市“软性生长，有机更新”的改造模式。将当地社会，历史，文化与城市空间脉络连成一体，呈现出跨文化与商业的融合。

4.4.2 旧城有机更新区如何发展

从经济角度，旧城区有机更新改造能够加大城市投资，推动产业升级，创造巨大的经济价值；但同时旧城区具有储存城市历史和文化记忆功能，对建设人文城市，文化城市等方面具有不可替代的作用[6]。

本项目的旧城存量更新主要涉及台西复兴发展区，根据潜力更新发展区用地价值研判分析定义出三大更新节点：中央枢纽区，滨海商贸区和青岛之星门户区，这三大区域也是新青岛老城新经济发展引擎。

以青岛火车站中央枢纽区更新设计为例，青岛站具有德国文艺复兴建筑风格，是青岛最具代表的建筑。青岛站与青岛湾距离不足200m，是国内少有的，出站即观海的火车站。这里是曾经的城市核心，现却随着旧城的衰败，火车站的中心地位削弱；面临产业业态低端，周边功能单一割裂，交通流线混乱，开放空间不足，临海不见海等一系列问题。

图14 2017年青岛火车站照片

图15 青岛火车周边现状图

图16 中央枢纽区更新平面示意图

通过此次更新设计，旨在重塑青岛火车站的枢纽地位：以青岛湾站前广场为枢纽核心，站点周边联动开发赋予新功能，打造区域引擎重塑滨海活力。

团队以国际枢纽更新的优秀案例分析总结其开发经验和发展趋势，东京八重洲站前开发提出以TOD理念为发展导向，建构火车站综合商务服务区，以高铁的优势吸引高端商务旅客+创客+旅客的群体。伦敦国王十字火车站通过城市空间的重塑打造时尚地标，吸引科创企业落户，盘活了老街区和建筑，促进产业转型升级。东京涉谷枢纽城市更新以其高度密集的立体开发，倡导多层次的地下地上空间一体化设计和无障碍换乘慢行连接。

针对青岛火车站现状问题，团队则从空间和用地等层面提出城市设计策略：

1）站城一体：构建多元复合功能，通过创新和科创文化功能的引入，激活产业活力，西拓科创文化区，东延文化体验区，进而带动区域产业的升级。

2）重塑到达第一印象：增加火车站到滨海的视线通廊建立与滨海的联系，并以多层次的公共空间优化站前广场形象，提升人性尺度景观体验。

3）公共连接：强化TOD效应，延伸轨道价值并且充分利用地面地下空间，打造立体无缝换乘。

4）优地优用：整合多方产权，采取容积率适用区域制度，移转车站未利用容积率至西侧基地，平衡开发效益，实现土地长效增值。

因此，对于存量更新区的改造设计，需要从用地价值平衡，功能产业升级，公共空间提升，交通组织优化等层面统筹考虑，以更好的应对未来促进旧城区改造的四个转型趋势，发展理念转型：从侧重硬件环境建设向侧重人的生活质量转变；改造方式转型：单一的“破旧立新”式改造向“拆，改，留”并举转变；功能效益转型：从单纯的房地产，商业开发向完善城市功能，促进城市产业升级，保存城市文化等多功能更新转变；社会目标转型：从社会排斥性改造向社会包容性，活力型改造转变[7]。

图17 中央枢纽区效果图

4.5 弹性实施的行动计划

在整体和重点区域进行更新规划设计的同时，还要注重项目时序发展和行动计划的制定。旧城改动需要按部就班、需要有远见；但同时也需要规划好实施过程，制定长期效益导向的分期行动计划，保证城市更新有条不紊地推进和实施。团队结合政府现有确定的产业项目落位，根据拆迁和实施难易程度，整合提出近中远期的行动计划以更有效的落实。