既有设施活化再利用对城市更新的启示——基于纽约高线公园的实证分析＊

李 昊 卢宇飞 王皓筠 沈葆菊

当下我国的城市建设正处于剧烈的双重转型时期，城市发展的路径由增量规划逐渐转变为存量治理，城市既有设施的活化再利用是存量时代城市品质和内涵提升的动力之一。然而在快速城镇化以及全球化的进程背景之下，为追求和创造新的经济效益，以效率为导向的增长主义式城市更新在各地的广泛实践，使得承载着城市集体记忆的既有设施丧失了原本的功能和价值，产生了一系列物质空间和人文社会方面问题。主要包括：第一，场所精神迷失：大规模自上而下的现代性更新建造破坏了地段的历史文脉和生活属性，“拆旧建新”，对场所的在地情感缺乏尊重和考量；第二，空间质量低下：城市建设为追求功绩过分注重物质空间本体外在表皮，往往忽略了对百姓日常生活的公共空间场所营造，同时对设计本体之外的周边地段环境考虑不周；第三，公众权利剥夺：城市居民在参与城市更新过程中的缺席，无法通过集体行动来进行空间生产，造成了城市公共空间的非人性化。

2006年，美国纽约将位于曼哈顿西部核心区的废弃铁路改造为串联城市空间的绿色纽带，给城市的既有设施注入了新的文化美学基因，不仅成为地区最具活力的公共空间，更带动了整个地区的更新发展。高线公园（High Line Park）由此成为近年来最受关注的城市更新案例，获得广泛赞誉。本文从高线公园产生的背景、更新理念、实施路径、引导措施和引发的思考等方面进行分析，以期对当下的中国城市更新提供有益的借鉴。

图1 穿城而过的高线公园示意图

1 纽约高线公园的建设概况

高线公园位于美国纽约曼哈顿西部，全长总共约2.33千米，是一个将废弃的高架铁路改造成步行绿道的带状公园。高线本是一条货运专用的铁路线，原建于1930年，被称为纽约工业区的“交通生命线”。后来火车运输逐渐衰落，1880年高线被废弃。之后，对高线的拆除还是保留一直处于争议之中，开发商为谋取利益希望将其拆除，用来建设商业房产。而一个社区组织“高线之友”主张将它重新开发利用。最终，在“高线之友”和政府、开发商共同努力下，高线从“棕地”转变成绿地，现已成为纽约市区的一个重要公园（图1）。

高线公园从曼哈顿下城区的西边甘斯沃尔特街（Gansevoort Street）出发，经过切尔西地区（Chelsea），延伸到北边三十四街（34th street）的西区广场（West Side Yard）。将铁路建设成城市公园的想法开始于2006年，此后分为3个阶段建设。前三期项目已经建成，第十大道的部分项目正在陆续建设中（图2-3）。

图2 高线公园区位图

图3 高线公园一角

2 高线公园的更新策略与效应

高线公园带来了公共空间和周边地段的全面复兴，被纽约市民称作是“公共大阳台”，其更新设计和实施策略具有以下几个方面的特点。

2.1 高线公园的更新策略

2.1.1 更新中的社会引导——提倡公众参与

公众参与是纽约高线公园空间复兴的源头和根本力量。高线公园最特殊的一点是自下而上的管理开发模式。高线公园的活化项目最早是由一个以社区为基础的非营利性组织——“高线之友”发起。他们积极倡导宣传高线公园建设的可能性，同时作了一系列的专题研究，证明如果建设高线公园，产生的正面收益将远远大于开发的费用，并成功说服了纽约政府，将方案落实。他们还与政府进行合作，持续跟踪高线公园的设计和开发，对高线公园进行监督管理。他们组织了丰富多彩的活动，例如园艺展览、面向中小学生的参观活动等，增加高线公园的活力。

除了“高线之友”外，名为“商业改善区”的社区营利性机构也扮演着重要的角色，它代表着高线公园周边居民和工作者的利益，与高线之友合作对高线公园进行管理。周边地区的地块所有者向这一机构缴纳资金，用于公园的维护、管理和各种各样活动的组织。

这种由市民自发的完全自下而上的发展模式，与传统的政府主导的自下而上的公众参与模式不同。在完全自下而上的模式下，市民成为主角，政府成了一个协助者。无论是在微观尺度的构筑物还是大尺度的街区建设中，公众参与是项目开发不应忽视的一部分。作为最终使用者的公众理所应当成为项目的主角。虽然公众参与的意识近几年逐渐渗透到国内，但是在我国的城市更新项目，尤其是老城区的历史保护更新中，开发商常常是主动者，公众常常是被动者。

2.1.2 更新中的价值观念——文脉延续与生活场所营造

纽约的铁路是曼哈顿人民心中的历史遗产，虽然它已经不再被使用，但它是城市化进程的见证者，留下了工业时代的记忆。高线公园的设计者将原来的铁轨和现代元素置于统一空间中，完美融合。为了延续高线作为城市重要的基础设施的工业历史文脉，在更新过程中仍然保留了铁轨的属性，如碎石、路基、枕木等基本要素，以及在开发之前自然生长的植物。设计师对铁轨进行编号，并经防水等多道工艺处理，不移动铁轨的位置，重新铺设了枕木和碎石，与周边土壤、植物等要素相结合。这样的设计，既融合了原有的景观，也延续了历史文脉[1]。

与一般的公园不同，高线公园穿梭在曼哈顿城的建筑中，或相离数米，或穿入其下，或构成灰空间，形成丰富多彩的游憩场所。同时，架空的公园致使人车分离，并不会造成东西向交通的拥堵。线型的公园设置了多个出入口，与曼哈顿的道路网有效连接，公园的可达性大大提高，提升了地段的生活属性。相比之下，国内很多公园设置围栏，仅仅开设一两个出入口，使得居民使用公园的体验感大幅度降低。

高线公园的环境设计体现了景观都市主义，设计者团队的方案体现了时间作用下的生态策略和场地设计的灵活性与开放性。公园的植物种植遵循高线废弃后在铁轨缝隙中自然生长的植物类型，包括了210多种本地植物。对植物的属性，如颜色、果实、开花期、抗寒性等方面对植物进行筛选，以适应不同地段的场地特征。高线公园的步行区域植物区交错融合。步行区以木质和混凝土铺装为主，有的地方犬牙交错伸入植物区。植物区保留了铁轨，延续了高线的本来面貌[2]。人们在公园内可游憩和亲近自然，也可感受属于这座城市的在地情感与文化。这也是设计师所提倡的“植一筑”概念。

2.2 更新对周边区域带来的影响

好的设计是“从地里长出来的”，除了关注设计本身之外，还应关注周边区域的发展，让方案的基地及周边与方案设计本身共同产生复合作用。为了让高线公园的公共空间得到保证，纽约市政府部门对高线公园周边地区进行了区划（Zoning）调整[3]。

对比2010年和2018年的区划，可以看到周边地区工业用地（紫色）有了调整。在高线公园沿线以及北边地块，商业用地（红色）有增加。居住用地（橙色）几乎没有改变（图4）。在建筑高度方面，商业用地的建筑高度明显增加（图5）。

图4 2010年和2018年区划对比图（数据来源：opendata．cityofnewyork．us）

区划还通过制定一系列政策，例如奖励建筑面积、控制容积率、控制建筑高度体量等来保证高线公园的公共空间，并尽量使公园公共空间的开放性和观赏性最大化，同时也尽可能满足多方的利益。其中建立一条高线转换廊道（High line Transfer Corridor）的措施值得借鉴（图6）。该措施允许廊道内的土地所有者将土地空间权出售给开发商，转移到周边区域新的接受地块上，转出的空间可作为居住和商业使用，但相应地，开发商每获得1平方米的建筑面积，就要出资50美金用于支持高线公园的发展。

同时，高线公园对周边社区的影响也引发了一些媒体记者和学者的思考。公园的建设提升了当地的环境品质，带来了周边地区地价的迅猛上涨（图7-8），周边地区因此加速了绅士化进程，这一现象被学者称为“环境绅士化”或者“生态绅士化”[4]。高线公园吸引了大量的游客，致使公园周边区域的商业趋向于奢侈消费，原住民逐渐迁走。《纽约时报》曾刊登了一篇高线公园带来的绅士化的批评文章《哈德逊河旁的迪士尼世界》。文章说高线公园破坏了原有的在地情感，取而代之的是昂贵的高端住区发展，原来的亲民的小型的商业活动遭受了重大打击，被替代为连锁店和针对游客的餐馆。高线公园设计的最初目的本是为了服务当地的居民，现在反而导致了房价、地价的提升，迫使原住民离开。绅士化改变了纽约的社会结构，也带来了城市的空间分异。针对环境绅士化，学者们提出了“恰恰好的绿化”策略，在优化地区生态水平的同时，还能为当地居民提供高品质的公共空间，也不会导致负面效应的绅士化现象再次出现[5]。

图5 2010年与2018年周边区域建筑高度对比图（数据来源：opendata．cityofnewyork．us）

图7 单位土地价格变化图（数据来源：opendata．cityofnewyork．us）

图6 “高线廊道”土地空间权转让示意图（图片来源于网络）

图8 单位建筑价格变化图（数据来源：opendata．cityofnewyork．us）

3 纽约高线公园的影响力

纽约高线公园作为城市更新领域最有影响力的案例之一，曾获得2010年ASLA专业奖和综合设计荣誉奖等殊荣，它也一直在激发着其他城市高架项目的改造。这些改造项目的共同目的是在城市更新中治愈该市因巨型既有设施，如铁路、公路、高架桥等，带来了对城市空间和市民心理的割裂。其中典型的案例是首尔的空中花园和悉尼的货运线公园(表1)。

首尔市政府在城市更新过程中意识到老旧的立交桥是首尔工业时代的记忆，借此机会可以学习纽约高线公园，将它打造成独特的连接首尔火车站和周边社区的公共空间。不同于高线公园的单一线型设计，MVRDV公司的设计方案“空中花园”（Sky garden）是树型设计，步行道像树木的枝干一个延伸出去。这种立交桥公园将火车站周边社区与火车站连接起来，大大缩短了步行时间。

悉尼的货运线（The Goods Line）也借鉴了高线公园的做法。在过去的150年里，这条轨道承担着向悉尼市区运入和运出羊毛、肉类、谷类的商业用途，是连接悉尼市区到达令港的重要干道[6]，废弃多年。ASPECT Studios承担了改造任务，改造后，北段长 273 米，面积达 6995 平方米。更新后的公园成为城市的枢纽，串联起情人港、唐人街、悉尼科技大学等众多区域节点。

首尔和悉尼的案例都很好地联动了周边的区域发展，对地段的各种元素进行整体性的考量。而相比于众多类似于高线公园的案例，纽约高线公园的独特之处是，它首创了工业遗产更新活化再利用设计和自下而上的更新模式。

表1 不同实践方案对比表

4 纽约高线公园对中国城市更新的启示

在城市更新中，改造和活化再利用是处理旧时代与新时代发展过程中各种矛盾的手段。高线公园抓住了城市转型发展的契机，将历史记忆融入了城市空间之中[7]。高线公园对中国城市更新的借鉴之处有以下几点：

4.1 城市文脉的传承

高线公园开发过程中，没有抛弃“丑陋”的铁轨，而是将它融入了公园的设计之中,将建成遗产和现代环境巧妙结合，成为传统特征与当下构架的有机复合体。高线公园的成功启发设计师们，新与旧在同一空间内相互依存，可以展现出更强的生命力[8]。中国目前也有很多工业遗产，应当巧妙地将其转化为可以设计的元素，如江西景德镇陶溪川创意产业园、北京798工厂和上海1933老场坊等，都是我国老旧城区既有设施活化再利用的成功案例，很好地展现了当地独特的地方性和价值内涵。可是在我国其他老城尤其是历史风貌保护区的开发中，采用了完全新建的模式，对基地肌理、尺度的保护和历史文化元素的延续考虑不足，致使空间价值异化，城市文脉丢失，甚至打破城市的整体格局。城市中的既有设施是在地文化的一部分，不容忽视，人类对既有设施的使用与改造使得其地方情感不断积淀，设计者应站在历史文脉和城市内涵的视角，将功能技术理性的设计思想转向对城市人文价值的关怀。

4.2 周边区域的联动发展

高线公园的开发不只是关注公园本体设计，还通过重新区划使周边地区发展保证高线公园高品质的公共空间。中国的城市更新中同样可以考虑类似的方案，例如奖励建筑面积、控制容积率、控制建筑高度体量等。上海新天地的开发实践了这些做法，增加周边新开发地块的容积率来保护老石库门建筑。在上海新天地改造获得成功后，中国的规划师们试图重新寻找新建元素融入历史环境的开发方式。例如SOM团队在佛山进行的旧城改造项目，旧城中央是“谷地”，周围设计包括生活、工作与住宅空间的过渡区，建筑物高度由中心向外依次升高，外圈高密度塔楼作为“山峰”环绕着中央“谷地”，新的“山峰”开发将容纳足够的开发强度，以消化公共设施和公交系统的服务能力，并为旧城区的保护更新提供资金支持[9]。好的设计不仅仅是设计本身，而应该是联合周边区域的共同开发，关注基地与周围环境的联系和适应过程，并在发展中保证稳定的空间与社会结构[10]。

4.3 自下而上的发展模式

广泛的公众参与是确保城市更新能够满足社会多元群体利益的解决办法之一[11]。美国城市规划学界一直提倡公众参与模式，很多项目都是居民自发凝聚成力量，推动项目的实施。自下而上的城市更新能为城市居民生活提供便利，弥补配置设施不足的缺陷[12]。纽约高线公园自下而上的设计更新模式，使得它成为一个可持续的并受人民欢迎的项目。而在国内的城市更新中，部分社会阶层（尤其是弱势群体）在规划体系中没有提案的权利，导致自身的利益诉求无法得到表达。公众参与仅仅是在项目方案公示阶段，公众只能扮演者旁观者的角色而非参与者，公众在与开发商、政府的博弈中总是处于被动的地位[13]。现阶段的城市更新倡导包容协同的发展理念，应更多地站在公众的立场，站在机会平等的视角对各项社会权利进行公平分配，优化城市既有设施的同时充分满足市民的各项合法权益，提倡自下而上的发展模式，引导城市均衡发展。

5 结语

我国城市空间与社会的矛盾在快速城市化的进程中不断积累，以既有空间设施功能品质和当代生活诉求之间数量不匹配、发展不充分的矛盾尤为典型。规划师们必须透过当下的城市现象来重新审视和评判城市更新的价值观念和设计手段，以建成遗产的视角看待城市既有设施的本体内涵，以“传承文脉、联动周边、以人为本”的态度探索符合未来中国城市特色的存量空间既有设施活化再利用策略。纽约高线公园的设计成功地将工业遗产活化并营造成为一个健全的城市公园，在于其能很好地延续场地文脉，激活空间氛围，带动周边发展，尊重居民意愿。如果我国城市能在发展中考虑到以上几点，处理好各方利益关系，选择适当的运营机制与实施策略，城市更新才会进行得更有成效，更有意义。